Om selvledelse og dens utfordringer - en forvirret lærer

#יםמהשבוי Yona Shuman #Innlegg3

I vårt selskap har jeg blant annet ansvar for feltet selvledelse av vår portefølje og også for opplæring av andre til selvledelse.

I dette innlegget vil jeg gi noen generelle tips om hvordan du kan begynne å administrere eiendeler selv og hva du bør være oppmerksom på i selvforvaltning av eiendeler.

Først av alt anbefaler jeg på det sterkeste å administrere eiendommene ved å bruke programvare for eiendomsadministrasjon som gjør prosessen veldig enkel. Det er mange eiendomsadministrasjonsprogramvare, men på grunn av den korte artikkelen vil jeg referere til 2:

Hos vårt firma administrerer vi porteføljen vår ved å bruke Hemlane-programvaren, selv om programvaren ikke er gratis ($34 base + $15 per eiendel), men vi fant ut at den har mange fordeler som er verdt betalingen. For eksempel:

- Når du ønsker å annonsere eiendommen til leie, annonserer programvaren det direkte på alle de selgende nettstedene.

– Som en del av screeningsprosessen som utføres for en ny leietaker, danner programvaren grensesnitt med TransUnion for å utføre en bakgrunnssjekk av historikk for utkastelser og annen generell informasjon om den økonomiske situasjonen, inkludert kredittscore.

Programvaren forplikter leietaker til å betale full betaling av den månedlige husleien og blokkerer muligheten for delvis leiebetaling, siden delvis leiebetaling legger til vanskeligheter i utkastelsesprosedyren.

-Kommunikasjonen mellom oss og leietaker går gjennom Hamlines menneskelige kundeservice som er tilgjengelig for leietaker 24/7, og det er mulighet for at kundeservice håndterer kontakten direkte med fagpersonene jeg definerer i systemet for reparasjoner. Jeg kan selvfølgelig også sette et beløp over som de skal kontakte meg for godkjenning.

-Du mottar et abonnement på RocketLawyer-nettstedet der utkast til kontrakter for hvert emne og tilpasset hver stat med mulighet for automatisk å fylle ut dataene i kontraktene. 

Det finnes også gratis programvare for eiendomsforvaltning som TurboTenant som også kan brukes, men vi liker den menneskelige kundeservicen hos Hamline og automatiseringen av servicesamtalene og det er verdt den månedlige betalingen til oss. 

En annen ting som er viktig å ha fokus på i forhold til selvforvaltning av eiendommer er forholdet og omgangen med leietakerne.

På den ene siden ønsker vi gode relasjoner til leietakerne og at de skal være fornøyde (og det er også gøy å være hyggelig) og på den andre siden har erfaring lært oss at jo mer vennlige vi er med leietakerne og reagerer på deres krav selv i saker som går utover rutinemessig vedlikehold, jo flere serviceanrop vil vi motta. Til slutt driver vi en utleievirksomhet, marginene er ikke store og eiendommene må forvaltes nøyaktig.

Derfor, i vårt selskap, skjer kommunikasjon med leietakerne i spørsmål om servicesamtaler utelukkende ved å åpne en servicesamtale med administrasjonsprogramvaren, svaret på anropet skjer gjennom administrasjonsprogramvaren og vi sørger for å svare raskt og optimalt å betjene samtaler som er vårt ansvar som utleiere og høflig avslå andre servicesamtaler.

Du vil bli overrasket over hva serviceanrop til leietakere vil åpne hvis du får dem til å føle seg for komfortable. For eksempel fikk vi et serviceanrop om edderkoppnett i eiendommen og leietakerne svarte høflig at det ikke var vårt ansvar og at det ble anbefalt å rengjøre dem. En annen oppfordring vi fikk var en forespørsel om å skifte ut alle stikkontakter i huset med nye stikkontakter, selv om det elektriske anlegget er i orden og dermed ble eiendommen utleid.

En annen ting som er viktig å merke seg er betalingsfrister. Vår anbefaling er å være svært strenge med betalingsfrister. Hvis en leietaker er for sent i noen dager, sørg for å belaste ham straffen som er fastsatt i leieavtalen for å være forsinket. Når en leietaker ikke betaler og ikke kommuniserer med deg om det, er vår anbefaling å kontakte leietaker og spørre om det er noe problem med betalingene denne måneden, og hvis det ikke er noe svar, klistre et varsel på leietakers dør før innlevering et utkastelseskrav. I denne sammenheng vil jeg fortelle om en eiendom vi kjøpte til spottpris hos en leietaker, som vi visste var problematisk. Den første i måneden kom og leietakeren hadde ikke hastverk med å betale. På meldingen vi sendte ham, svarte han med forbannelser og store vanskeligheter. Dagen etter ble det hengt ut utkastelsesvarsel på døren hans, og samme dag ble husleien overført til oss. Det er veldig viktig å behandle saken som en bedrift. Hvis du begynner å gi leietakere hyppige forlengelser uten straff, vil de se det som en vane. Hvis du er veldig tydelig på at du ikke er for sent ute, vil du motta leien i sin helhet og til rett tid.

Et annet tips er å ta vare på en så detaljert leieavtale som mulig og selvfølgelig med minst én måneds depositum. Du vil bli overrasket over å finne ut hvor mange arrangementer som vil møte deg i løpet av leieperioden, og en relevant klausul i din favør hjelper virkelig i slike situasjoner.

Avslutningsvis anbefaler jeg virkelig å hoppe i vannet, lære å klare seg på egenhånd og komme i gang, når du vet hva du skal gjøre, er 'demonen' slett ikke dårlig og gir deg full kontroll over virksomheten og muligheten til å utvide virksomheten til neste nivå.

På bildet: eiendommer som kom under vårt eie nylig