Mendoni të ktheni një shtëpi për fitim?

Shndërrimi i një shtëpie në fitim duket kaq i lehtë kur e bëjnë atë në shfaqje televizive, apo jo?
Gjithçka që po bëni është të bëni një ofertë të ulët për një pronë më parë të pashitshme, nëse do të ishte vërtet kaq e lehtë të gjithë do ta bënin.

Një rrokullisje mund të jetë një investim mjaft fitimprurës, por ndoshta nuk do të bëni qindra mijëra brenda natës. Shumë "ekspertë" do të përpiqen të shpjegojnë se si të merrni një kredi për të rrokullisur ose, akoma më mirë, si të ktheni pa para. E vërteta është se mund të jetë e ndërlikuar të kuptosh se si të marrësh një hua të kthyer, të identifikosh pronën e përsosur dhe të bësh rinovimet e duhura për ta shitur atë me fitim.

Vendndodhja, vendndodhja, vendndodhja

Kur bëhet fjalë për rrokullisje, disa faktorë të tjerë hyjnë në lojë përveç ofertës dhe kërkesës së thjeshtë. Do t'ju duhet një treg me një përzgjedhje të madhe të shtëpive që mund t'i blini lirë, si dhe një furnizim të mirë blerësish të cilëve mund t'u shisni shumë. Tregjet më të mira përfshijnë zona që jo vetëm kanë një numër të madh pronash të vështira me çmime të përballueshme, por gjithashtu kanë një kërkesë të madhe për prona të rinovuara së fundmi. Aktualisht, disa nga tregjet më të mira për rrokullisje përfshijnë Baltimore, Detroit, Tucson, Pittsburgh, Memphis, Çikago dhe zonën Qendrore të Floridës. Nga ana tjetër, nëse kërkoni të rregulloni në San Francisko, Las Vegas, Phoenix ose Houston, mund t'ju duhet të kënaqeni me një fitim më të ulët dhe një kohë më të gjatë në treg.

Si të merrni një kredi për Flip

Pra, si të rrokulliset pa para? Ka disa mënyra për të siguruar një kredi rrokullisjeje. Ju mund të shkoni përmes huadhënësve privatë, të tillë si bankat, unionet e kreditit dhe institucionet e tjera financiare; Huadhënësit e parave të forta, të cilët kërkojnë që ju të garantoni shuma paqësore përmes aseteve të pasurive të paluajtshme ose kapitaleve të tjera; shërbimet fintech si huadhënësit financiarë online ose të bazuar në aplikacione; dhe faqet e crowdfunding, një mjet në zhvillim për mbledhjen e parave nga shumë investitorë të ndryshëm.

Çfarë kërkojnë blerësit në shtëpitë e kthyera?

Një tjetër gjë që duhet t'i kushtoni vëmendje kur vendosni të rrokullisni është se cilat lloje të shtëpive po shiten mirë në zonën tuaj dhe në çfarë gamë çmimesh. Nëse të gjithë në tregun tuaj po kërkojnë shtëpi me dy dhoma gjumi, ju nuk mund të dëshironi të humbni kohën dhe paratë tuaja për përbindëshin me pesë dhoma gjumi, as apartamentin e vogël me një dhomë gjumi. Mbani në mend se shumica e shtëpive me flip-flop shiten në intervalin 100,000-300,000 dollarë, sipas raportit, por marzhet më të larta të fitimit vijnë nga shtëpitë me çmime midis 100,000 dhe 200,000 dollarë dhe 1-2 milion dollarë. Është më mirë të mos synoni shumë poshtë, sepse shtëpitë e rrokullisura me çmim prej 50,000 dollarësh dhe më pak, në fakt kthyen një kthim mesatar negativ nga investimi, duke humbur rreth 2%.

 Fixer i shpejtë-Upper

Lloji më i mirë i shtëpisë për t'u kthyer është ai që nuk kërkon asgjë më shumë se ndryshime kozmetike për ta bërë atë tërheqëse për blerësin. Ndoshta, gjithçka që i nevojitet është një shtresë e freskët bojë dhe qilim i ri brenda ose ndonjë punë e lirë në oborr. Riparime të tjera që do t'ju kushtojnë shumë pak në kohë dhe para përfshijnë rinovimin e kabineteve të kuzhinës dhe shtimin e pajisjeve të reja me shkëlqim. Nëse, nga ana tjetër, gjeni një shtëpi që ka nevojë për të zëvendësuar të gjitha ulluqet ose një çati krejt të re, mund të dëshironi ta kaloni atë "pazar" sepse nuk ka gjasa të rikuperoni koston totale dhe kapitalin e investimit tuaj të nevojshëm për riparimet.

Vendosni ofertën tuaj maksimale me rregullin 70%.

Një mënyrë për të vendosur nëse do të tërhiqni këmbëzën në një projekt të mundshëm rrokullisjeje është të kuptoni vlerën e asaj për të cilën duhet të shitet shtëpia pasi ta rregulloni atë, dhe më pas ta shumëzoni atë me 70%. Merrni shifrën që rezulton dhe zbritni koston totale të vlerësuar të të gjitha riparimeve. Shuma juaj përfundimtare duhet të jetë maksimumi që jeni gati të shpenzoni në pronë. Për shembull, nëse mendoni se mund ta shisni atë Kolonial të vogël me dy dhoma gjumi për 200,000 dollarë, por do t'ju kushtojë 15,000 dollarë për ta rregulluar, ju duhet të ofroni jo më shumë se 125,000 dollarë për shtëpinë për të siguruar një kthim të pranueshëm të investimit tuaj.

Hyni dhe dilni sa më shpejt të jetë e mundur

Koha juaj do të ndikojë gjithashtu se sa fitim mund të bëni me një rrokullisje, pasi sa më gjatë të jetë kapitali juaj i lidhur në një aktiv, aq më pak kapital keni në dispozicion për investime të tjera. Shumë kontraktorë me përvojë synojnë të rregullojnë dhe të nxjerrin një pronë në treg brenda 90 ditëve. Përpjekja për ta bërë këtë në më pak kohë mund të kufizojë tregun tuaj të mundshëm, pasi hipotekat nuk do të lëshohen për pronat që shitësi i ka mbajtur për më pak se 90 ditë dhe as Fannie Mae dhe as Freddie Mac nuk do të lejojnë këdo që blen pronat e tyre t'i rishes për më shumë. se 20% e çmimit të blerjes për 90 ditë. Edhe pse 90 ditët janë diçka që duhet fotografuar dhe dokumentuar, nuk është gjithmonë praktike.

Sa kohë duhet për të bërë një rrokullisje?

Çështja se sa kohë duhet për të kthyer një shtëpi varet tërësisht nga personi që bën rrokullisjen dhe vetë shtëpia. Një kontraktues me përvojë mund të gjejë burimet dhe ta kryejë punën shumë shpejt (edhe pse zakonisht duhen të paktën disa muaj për ta rikthyer shtëpinë në treg). Nëse shtëpia ka nevojë për një rinovim të madh ose duhet të çmontohet plotësisht, sigurisht që dikujt do t'i duhet më shumë kohë. Një rregull i përgjithshëm është të planifikoni për të paktën një vit.

Përdorni një agjent imobiliar

Nëse po konsideroni një rrokullisje, mund të zgjidhni të bëni vetë shumë nga riparimet për të kursyer para dhe për të maksimizuar fitimin. Megjithatë, kur bëhet fjalë për të gjetur shtëpinë tuaj dhe më pas për të tregtuar kryeveprën tuaj, bastja juaj më e mirë është t'i drejtoheni një agjenti imobiliar. Një profesionist i pasurive të paluajtshme mund t'ju ndihmojë të përcaktoni se cilat lloje shtëpish po shiten mirë në zonën tuaj dhe të kërkoni kandidatë për shitje me një çmim konkurrues - por jo shumë të dobët. Mund t'ju këshillojë gjithashtu se cilat lloje riparimesh do t'ju japin më shumë para për para dhe do t'ju ndihmojnë të organizoni shtëpinë tuaj për të treguar rezultatet e gjithë asaj pune të vështirë. Për të mos përmendur shitjet e shtëpive të ndërmjetësuara nga profesionistët e pasurive të paluajtshme mesatarisht 10% çmime më të larta shitjeje.

Pse rrokullisja është një ide e keqe?

 Ka disa arsye pse rrokullisja e shtëpive mund të jetë alternativa më e mirë për ju.
Por nëse nuk keni kohë ose para për t'i kushtuar projektit, atëherë qëndroni larg. Nëse nuk keni aftësitë ose ekspertizën për të identifikuar vlerën, për të punuar me kontraktorët dhe për ta rikthyer shtëpinë në treg, mund të mos dëshironi të hyni në biznes. Është një investim i madh - sigurohuni që të jetë i zgjuar!