Lär dig av misstag - tips och förslag # 5
Lär dig av misstag - tips och förslag # 5
Inlägg 3 - # Veckans entreprenör- Låt proffsen göra ledningsarbetet och även .. Döm inte en bok efter dess omslag
Mängden kunskap som ges här om varje område är så stor och jag tror att sanna historier från fältet är det mest intressanta sättet att få insikter om hur man gör en investering korrekt och vilka glitches som kan hända i mitten, särskilt de som du inte gör har inget emot att ljuga.
Följande historia är faktiskt om vår fältman, som har investerat i sig själv länge. Berättade för mig en av de första fastigheterna han köpte i Las Vegas. Enligt min mening en bra historia för nybörjare.
Skräddarsydda hyresgäster, man och hustru, kom till honom. Maken är advokat och hustrun är involverad i reklamvärlden. På det hela taget såg allt bra ut, lönerna var också ordnade, så han bestämde sig för att släppa in dem i lägenheten.
Efter två och ett halvt år som bodde i lägenheten lämnade de helt enkelt lägenheten med skador på lägenheten.
** Var exakt fanns det antydningar om att det skulle bli problem och han blundade? **
1. De betalade aldrig i tid.
I Las Vegas då fanns det ett datumintervall på 1-5 för varje månad, att behöva flytta quarterbacken. Efter den femte dagen startar du hög senavgift. Förseningsavgiften är mindre avsedd för att skapa bättre kassaflöde, men mer för avskräckning för hyresgästerna. Även om de aldrig betalade i tid, bad han dem inte att betala förseningsavgiften. (I vår uppfattning som erfarna investerare och entreprenörer är detta ett misstag.)
Det var förmodligen från en plats med vänlighet och oerfarenhet i fältet.
2. Varje gång fanns det historier om utebliven betalning i tid. Hyresgästen skulle säga att han var en oberoende advokat och att månaden inte gick bra för honom eller att pengarna inte överfördes till honom i tid. Under de två åren skulle han få medel i datumintervallet 15-20 per månad. (10-20 dagar försent)
I detta fall, liksom i fallet med israeler som inte bor i investeringsområdet, var fastigheten inte i investerarens bostadsområde. Efter att ha känt att hanteringsföretaget han hade anlitat inte gjorde ett bra jobb, avskedade han dem eftersom han trodde att han kunde göra det själv, särskilt att han hade kontakter för att hjälpa honom med reparationer om det behövs.
Det är dags att han fattar ett beslut om att sälja fastigheten. Detta var vid en tidpunkt då hyresgästerna fortfarande var i lägenheten.
Han släppte ut fastigheten på marknaden med en fastighetsmäklare och ville komma bra överens med hyresgästerna, så han erbjöd dem något liknande:
Håll fastigheten ren hela tiden och din sista månad i lägenheten - gratis så får du din deposition vid avresa.
De sa okej.
Dagen innan fastigheten gick ut på marknaden sa mäklaren att hon gick till fastigheten och de öppnade inte dörren för henne. Han ringer hyresgästerna - det finns inget svar. Lämnar meddelanden i röstbrevlådan - återvänd inte.
Några dagar går, det finns inget ljud och inget svar. Betala inte, återvänd inte till telefonerna.
Han var tvungen att lämna allt och flyga till Lugas när han får reda på att de precis lämnat huset och lämnat skador på några tusen dollar.
** Nu .. här börjar problem: **
Till skillnad från en vanlig hyresgäst är detta en advokat. Om han kan reglerna kan han skada avkastningen och vinsterna avsevärt.
Börjar beräkna i huvudet: För att stämma hyresgästerna bör du ta vår egen advokat, starta en process. Till exempel i Eviction -processen varierar tidsperioderna från land till land tills rättegångsdatumen erhålls. Låt oss säga att ett kärndatum är inställt. Om motparten inte kommer, får du tillåtelse att hyra huset igen (vissa länder är till hyresgästernas fördel och några är till fördel för investerarna. En fråga som är viktig att kontrollera från början när du väljer investeringsområdet), men hyresgästen har 10 dagar på sig att överklaga. Om han verkligen vill skada dig, kommer han att överklaga den tionde dagen och då kommer ett nytt rättegångsdatum att erhållas. Om han står inför en smart hyresgäst kan han enkelt locka den oerfarne investeraren cirka 3-4 månader.
När det gäller siffror:
Den här fastigheten har en månadsinteckning på 1,100 XNUMX dollar
HOA var $ 320 per månad
Fastighetsskatt på cirka $ 100 per månad
Försäkring i området $ 30 per månad
Totalt kommer det att vara över $ 1,500 per månad. Så om en person har fastnat i din lägenhet i 3 månader, så flög dem hit 4,500 dollar.
** Så vad hände med dessa hyresgäster? **
Han hade en granne cirka 60 år gammal och hade en bra relation med henne eftersom han erbjöd sin hjälp om det behövdes med en våg av inbrott som fanns i det området.
Av en slump fick han efter en tid reda på att hans hyresgäster hade flyttat in i hennes lägenhet. Lägenhet intill.
** Som du kan se: **
1. Hantera en fastighet på egen hand när du inte har någon erfarenhet av det - mindre rekommenderat.
2. Vi berättade också i tidigare videor om fastighetsväljare, Condson -videor i fältet, där hyresgästen "dödade" sin familj 2 omgångar, bara för att få en uppskov med betalningen.
3. Innan du går in i Eviction eller några stämningar - är det viktigt att tänka på vem personen är motsatt och hur lång tid det tar att lämna den. Lägg siffrorna på bordet och se om den tiden är värd pengarna.
Excel kan absorbera allt, men fastigheter händer på fältet! Fastigheter är människor människor människor. Inga vackra presentationer, inga tjusiga kontor och inga sprängda kontrakt. Företag i allmänhet och fastigheter i synnerhet gör du med människor.
5. Kom ihåg: Bedöm aldrig en bok efter omslaget.
** kommentarer: **
Det är viktigt att notera att detta är ett specifikt fall.
Vi har fall där hyresgäster verkligen alltid betalar för sent, men ... betalar. Det har varit så här i åratal.
Därför ... Varje fall för sig, men i allmänhet är det mindre lämpligt att visa svaghet i ledningen. Det rekommenderas att vara stark och ibland släppa taget.
Det är också viktigt att notera att det är inte mindre viktigt att med alla tillhörande kostnader är det inte för ingenting att vi har byggt en mekanism som hindrar investeraren från att drabbas av kostnader och också tvingar oss att lida, om investeraren inte gör det en vinst.
Detta är det .. Vi ses i nästa inlägg. Hoppas du tyckte om att läsa.
Bifogade bilder på fastigheten.
De ursprungliga svaren på inlägget kan läsas längst ner på den aktuella inläggssidan på sajten eller på länken till inlägget på Facebook och självklart är du välkommen att gå med i diskussionen
Tal Saadon Noam Nahum
Wow Albert & Co. En fantastisk historia, mycket lärorik och viktig, tack så mycket !!!
Bra berättelse! Det är också intressant att se platsen.