Fastighetsanalysprocess - Välja ett exitalternativ
Fastighetsanalysprocess - Välja ett exitalternativ
Vad händer med en dyr grupp?
Fortsätter med den tredje delen av min flip-serie.
Idag kommer vi att hänvisa till ett viktigt steg i fastighetsanalysprocessen, Att välja ett utgångsalternativ.
Att bygga en utfartsplan sker efter en första förståelse av fastighetens antal.
En högkvalitativ entreprenör är en entreprenör som vet hur man matchar det rätta exitalternativet till alla projekt som ligger på hans skrivbord och som inte är rädd för att ändra exitalternativet om det behövs. Med tid och erfarenhet kommer varje entreprenör eller investerare att lägga till fler och fler exit-alternativ till sin arsenal.
I transaktionen beror varje exitalternativ direkt på ett antal faktorer som jag kommer att referera till i analysen av alternativen, såsom: region, typ av investerare, aktuell projektstatus, etc.
1. Helrenovering från A till Ö, byte av system, hög kosmetisk finish och layoutförändringar.
När laddas det upp som ett alternativ?
• Områden med fastighetsgenomsnitt högre än kommungenomsnittet
• Medium socioekonomisk status +
• Jämförande marknadsanalys som visar köparens förmåga och vilja att betala mer för en speciell produkt
• Hög renoveringsförmåga
• Hög marknadsföringsförmåga för fastigheter till salu
Vem är det lämpligt för?
• Hög renoveringsförmåga och kunskap i att hantera byråkratin i denna typ av renovering
• Lokal representation (på grund av renoveringens och försäljningens karaktär rekommenderas det att ha en lokal representant som övervakar processen. Misstag kan kosta mycket pengar!)
• Investerare som inte har bråttom att få tillbaka pengarna, men vill maximera dem
• Investerare med en högre risknivå (vanligtvis kommer vi att prata om likviderade tillgångar, vilket kan orsaka ytterligare problem som vi inte tog med i budgeten)
Viktiga höjdpunkter beroende på karaktären som är involverad:
Köpare: Du säljer en fastighet till ett högt pris, det är viktigt att köparna gillar vad de ser (kök, planlösning, finish och inredning)
Besiktningsman: Du är en högsäljare, det är viktigt att huset är i ordning från A till Ö och klarar besiktning enkelt, dessutom rekommenderas att arbeta med tillstånd i fall bevis krävs.
Värderare: mindre viktigt, även med en lägre värdering kommer köparen att slutföra det egna kapitalet om han gillar huset.
2. Renovering av det som behövs, systemreparationer och medelhög kosmetisk finish.
När laddas det upp som ett alternativ?
• Ett område med ett genomsnittligt fastighetsvärde för området
• Medium socioekonomisk status och lägre
• Jämförande marknadsanalys som indikerar en medium till snabb köparmarknad, renoverade eller underhållna fastigheter +, säljer snabbt till marknadspriser
• Standardrenoveringsmöjligheter
• Standardmarknadsföringsmöjligheter för fastigheter till salu
Vem är det lämpligt för?
• Det här handlar om den klassiska vändningen, 4-6 månader från köp till försäljning
• Standardinvesteraren, begränsad budget, vill inte ta höga risker.
Viktiga höjdpunkter beroende på karaktären som är involverad:
• Köpare – det är viktigt att investera på rätt ställen (och bara rätt). Budgetera inte heller för en för hög finish, köparen vill att det ska se "bra" ut och gör inte skillnad på material av medium och hög kvalitet. Dessutom rekommenderar jag att du inte skyndar dig att byta ut, försöker reparera och förnya för att hålla en låg budget och hög vinst
• Inspektör - försäljning till marknadspris, även om det dyker upp små invändningar i inspektionen eller kommentarer om system som inte är nya (men fortfarande fungerar) är det troligt att affären avslutas
• Värderare - redovisning ska ligga nära önskat pris. En befolkning som vanligtvis inte kan betala en massa kontanter för bolånet (utöver det om du inte planerat att göra det i förväg)
3. Endast platsrenovering och städning utan systembyte eller överdrivna ekonomiska investeringar
När laddas det upp som ett alternativ?
• Ett område med fastighetsvärden lägre än genomsnittet i området
• Starka hyresområden som lämpar sig för investerare
• Låg-medium socioekonomisk status
• Marknadsanalys som tyder på att en klar majoritet av investerarna köper, alternativt köper bevarade fastigheter till ett rabatterat pris, där renoverade fastigheter har svårt att flytta snabbt på grund av det höga priset.
Vem är det lämpligt för?
• Standardinvesteraren, begränsad budget, vill inte ta höga risker.
• Investerare med begränsad renoveringsförmåga eller alternativt om alla team är upptagna med andra projekt
• Investerare som vill arbeta snabbt, projekt på 2-4 månader i snitt.
Viktiga höjdpunkter beroende på karaktären som är involverad:
• Köpare - din köpare är en investerare, det är viktigt att huset är rent och inte skrämmer den genomsnittlige investeraren (nya investerare blir ofta lätt skrämda av en fastighet som inte är tilltalande för ögonen)
• Inspektör - inte aktuellt så länge det inte dyker upp mycket ovanliga saker
• Värderare - vissa investerare kommer med finansiering, så det är viktigt att siffrorna är vettiga för den köpande investeraren. Jag rekommenderar i förväg att leta efter fastigheter som har sålts i området som du kan lita på som ARV för den potentiella köparens värderingsman.
4. Sätt på ett kontrakt och överför till en annan investerare utan köp (grossisthandel)
När laddas det upp som ett alternativ?
• Fastigheten uppfyller inte dina krav på utförande, men kan vara en affär för en annan investerare
• Begränsad renoveringskapacitet
• Begränsad / obefintlig budget
Vem är det lämpligt för?
• Möjlighet att lokalisera tillgångar under marknaden direkt framför säljaren (utan mellanhänder eller grossister i mitten)
• Lokal representation (att arbeta med dessa säljare kräver ofta möten ansikte mot ansikte och mycket uppföljning)
• Investerare med lokala köparlistor
• Investerare som vill bygga ett grossistsystem
• Begränsad budget
• Investerare som vill ha pengar nu och inte vill vänta på köp, utförande och försäljning
Viktiga höjdpunkter beroende på karaktären som är involverad:
• Köpare – det är här det börjar och slutar, det är viktigt att bygga upp en köparlista i förväg. Förbered också marknadsföringsverktyg för att annonsera fastigheten och hitta den nöjda köparen
• Inspektör - ej relevant
• Värderare - vissa investerare kommer med finansiering, så det är viktigt att siffrorna är vettiga för den köpande investeraren. Jag rekommenderar i förväg att leta efter fastigheter som har sålts i området som du kan lita på som ARV för den potentiella köparens värderingsman.
Sammanfattningsvis, att välja exit-alternativet är ett av de viktigaste valen för oss som investerare.
Arbeta aldrig automatiskt, bara för att du har gjort något tidigare betyder det inte att det är just nu. Vara kreativ! Tänk utanför lådan! Och du kommer att hitta det bästa exitalternativet för ditt nya projekt.
Responser