Hur du ökar din passiva inkomst med BRRRR-metoden

Föreställ dig att du deltar i ett nätverksevenemang för fastighetsinvesteringar och du hör någon säga "BRRRRR". Chansen är stor att din kollega inte kommenterar rumstemperatur utan diskuterar en populär investeringsstrategi som kallas BRRRR-metoden. De som undrar hur man bygger välstånd i fastigheter bör överväga detta unika ramverk som representerar en hybrid mellan aktiv och passiv inkomst. 

Betydelsen av BRRRR
BRRRR-metoden betyder "Köp, renovera, hyr, refinansiera, lämna tillbaka", på engelska: "köpa, rehab, hyra, refinansiera, upprepa"
och beskriver en strategi och ett ramverk som används av investerare som vill bygga passiv inkomst över tid. Dessa akronymer representerar steg som måste implementeras i exakt den ordning som de visas. Först köper en investerare en fastighet och fortsätter med renoveringen. Den renoverade fastigheten hyrs sedan ut till hyresgäster under en längre tid, varigenom hyresintäkterna kan göra det möjligt för ägaren att betala bolånet, tjäna vinst och bygga upp eget kapital över tiden. När en betydande del av eget kapital har byggts upp i fastigheten, kan investeraren köpa en andra fastighet genom att refinansiera den första, och så vidare.

Matt Woodley från Mover Focus säger att "BRRRR-metoden är en fastighetsinvesteringsstrategi som hjälper investerare att identifiera, undersöka och köpa fastigheter med rabatt. BRRRR-metoden omfattar tre steg: brainstorming, forskning och återförsäljning. Genom att brainstorma potentiella investeringsfastigheter kan investerare förstå marknaden och hitta undervärderade fastigheter. Efter forskning kan investerare avgöra om fastigheten är värd att köpa eller inte och göra nödvändiga reparationer eller uppgraderingar. Äntligen kan fastigheten efter köp och renovering säljas vidare med vinst."
 Klicka för att öka din passiva inkomst med BRRRR-metoden

köpa
Den första bokstaven i BRRRR-metoden är 'B', vilket står för köp. När du söker i listorna, kom ihåg att detta steg fungerar som en kritisk punkt och avgör resultatet av investeringen. Det finns en komplicerad skärningspunkt mellan att se till att en fastighet representerar en sund investeringsaffär och att säkerställa god prestanda som hyresfastighet.

Detta kommer att kräva en intensiv transaktionsanalys, som inkluderar beräkning av kostnaden för renoveringar, uppskattning av månatliga hyreskostnader och bekräftelse av att de erhållna hyresintäkterna ger en tillräcklig vinstmarginal. Att säkerställa en hyresfastighets starka prestanda kan innefatta att undersöka de bästa hyresmarknaderna och se till att köpeskillingen ger tillräckligt med buffert för att täcka renoveringskostnader. Många investerare förlitar sig på 70-procentsregeln, som uppskattar kostnaden för reparationer och efter reparationen, vilket hjälper till att fastställa ett maximalt erbjudande för fastigheten. Genom att använda denna regel kan de bättre säkerställa att en vinst finns kvar efter att fastigheten har renoverats.

renovering
På den mest grundläggande nivån måste hyresvärdar identifiera hur de kan göra sina hyresrätter beboeliga och funktionella. Efter att ha uppfyllt dessa krav kan du överväga uppdateringar eller renoveringar som tillför värde till fastigheten (och därmed motiverar ökningen av hyrespriserna). Å andra sidan bör investerare vara försiktiga med att göra alltför stora uppgraderingar som kommer att kosta mer än vad som kan genereras från hyresintäkter.

Renoveringsfasen av BRRRR-strategin, som representerar det första "R" av fyra, kräver en grundlig kostnads-nyttoanalys i varje steg. Investerare rekommenderas att endast välja hemförbättringsprojekt som ger hög avkastning på investeringen. Här är några detoxprojekt med hög ROI att hålla utkik efter:

Takreparationer: Det är vanligt att värderingsmän lämnar tillbaka pengarna du lagt ut i fastighetens värde när du lägger nytt tak.
Uppdaterat kök: Kök är ofta oattraktiva, men många av funktionerna kan fortfarande vara användbara. Dessutom är bostäder med modellkök inte berättigade till finansiering, vilket ofta resulterar i att kontanter köps. Hemrenovering har visat sig ha en hög ROI.
Reparation av gipsskivor: Skador på gipsväggar gör också att ett hus inte är berättigat till finansiering. Även om detta kan vara en röd flagga för de flesta bostadsköpare, kan det vara en möjlighet för återställare eftersom gipsskivor faktiskt är mycket billigt att reparera.
Landskapsarkitektur: Enkla landskapsprojekt, som att ta bort igenvuxen vegetation, kan göras till en liten kostnad för dig. Denna typ av landskapsarkitektur kräver inte heller en professionell att slutföra, vilket gör det till ett billigt renoveringsprojekt.
Uppdatering av badrum: Badrum är vanligtvis inte särskilt stora och deras material- och arbetskostnader är billiga. Uppdatering av badrum gör att ditt hem kan konkurrera med bostäder av högre kvalitet i området till en liten kostnad för dig.
Extra sovrum: Hem med en ovanlig mängd kvadratmeter men som saknar tillräckligt med sovrum erbjuder renovatörer en möjlighet att öka värdet till liten kostnad för dem. Genom att öka hemmets sovrum till 3 eller 4 kommer det att bli mer konkurrenskraftigt med högre fastigheter i området.

hyra
Efter att ha avslutat renoveringsfasen av fastigheten kan investeraren utföra uthyrningsfasen av processen. Detta kan innefatta filtrering och val av hyresgäster, hantering av omsättning och svar på underhålls- och reparationsförfrågningar. Efter en viss tid kommer en investerare vanligtvis att förstå om hans due diligence praxis var tillfredsställande. Möjliga saker som kan gå fel inkluderar vakanser, dåliga hyresgäster eller hyreskostnader som överstiger de genererade intäkterna. Alla dessa möjliga resultat kan snabbt driva en fastighet under vattnet, vilket ökar risken för utestängning. Detta är inte menat att skrämma bort investerare från att bli husägare eller driva BRRRR-strategin, utan bara för att belysa vikten av att köra siffrorna ordentligt innan man fattar något investeringsbeslut.

Finansiering
När din fastighet har renoverats och effektivt hyrts ut kan du börja göra en plan för hur den ska återvinnas. Vissa banker kommer att erbjuda en utbetalningsrefinansiering, medan andra bara kommer att erbjuda att betala av den befintliga skulden; Du kommer att vilja välja det första av dessa två alternativ. Du bör också vara uppmärksam på den nödvändiga "kryddperioden", som anger hur länge du måste behålla fastigheten innan långivaren kommer att överväga refinansiering mot fastighetens värde. Även om du kan stöta på vissa banker som inte är villiga att refinansiera enfamiljshyresfastigheter, kan investerare vanligtvis utnyttja sina nätverk för att hitta en långivare som passar deras refinansieringsbehov.

lämna tillbaka
Slutligen kan investeraren använda refinansieringen av sin första hyresfastighet för att finansiera köpet och renoveringen av den andra. Utbetalningsrefinansiering erbjuder ytterligare fördelar, såsom räntor som ofta är fördelaktiga jämfört med andra kapitalkällor, skatteförmåner och kontroll över din ekonomiska tidslinje. Inför inlärningskurvan är en investerare säker på att stöta på vissa svårigheter och misstag redan från sin första BRRRR-cykel. Däremot kan de tillämpa sin erfarenhet och nyvunna visdom när de hanterar sin andra, tredje eller fjärde egendom och så vidare.

Ett exempel på BRRRR-metoden
En exempelgenomgång av BRRRR fastighetsstrategi kan hjälpa till att illustrera hur man utför varje steg. 

Låt oss säga att Johnny bor i Austin, Texas, och han vill köpa ett hus för att dra fördel av den blomstrande hyresmarknaden där. Han hittar en egendom för $200,000 40,000 och kör siffrorna på affären. Johnny kan göra en handpenning på 160,000 10,000 $ och tar ett lån för de återstående XNUMX XNUMX $. Efter att ha gått runt i huset med en entreprenör bestämmer sig Johnny för att spendera XNUMX XNUMX dollar på att renovera fastigheten. Hittills har vi följande siffror:

Försäljningspris: 200,000 XNUMX USD
Handpenning: 40,000 XNUMX USD
Lånebelopp: 160,000 XNUMX USD
Renoveringskostnader: 10,000 XNUMX dollar
Efter att renoveringarna är klara är fastigheten värderad till 250,000 2,500 USD och Johnny kan hyra den för 75 187,500 USD. Ungefär ett år senare refinansierar Johnny och tar ett lån på 160,000 procent av det värderade värdet: 27,500 XNUMX dollar. Han använder sedan detta belopp för att betala av det ursprungliga lånet på XNUMX XNUMX USD, vilket ger honom XNUMX XNUMX USD (plus den pågående månatliga hyresinkomsten) för att köpa och renovera en annan fastighet. Ju mer Johnny följer denna process, desto mer tillgångar kan han samla på sig för att investera över tiden. Även om det här exemplet använder förenklade siffror, bör det hjälpa till att illustrera BRRRR-processen i praktiken.

Hur man finansierar BRRRR-fastigheter
En av de svåraste hindren för nybörjare är att ta reda på hur man finansierar BRRRR-fastigheter. För det mesta kommer du att behöva finansiera fastigheten mer än en gång. Dels vid köp av fastigheten, dels för eventuella reparationer eller förbättringar. De flesta nybörjarinvesterare har inte medel för att finansiera fastigheten utan lån. Om du köper en fastighet för första gången, Här är flera alternativ:

Konventionella banklån: som handpenning behöver du cirka 20% - 25%. Räntan bör dock likna den för ett bostadslån. Det är viktigt att notera att om fastigheten är i tillräckligt dåliga förhållanden, kanske banken inte erbjuder dig ett lån för att köpa den.
Lokala banklån: Lokala banker erbjuder en betydande mängd flexibilitet vid utlåning till hyresfastigheter. Även om de sannolikt kommer att kräva samma handpenning som konventionella banklån, kan de också ignorera eventuella reparationskostnader. De erbjuder också flexibilitet när det gäller bolånegränser och skuld-till-inkomstfrågor.
Privata långivare: Privata pengar köps av personer du känner personligen, vare sig det är familj, vänner, affärspartners eller andra investerare. I det här fallet kan priserna variera beroende på fastigheten och din relation med långivaren. Det är vanligt att privata långivare även finansierar eventuella reparationer som fastigheten behöver.
Långivare med hårda pengar: dessa långivare är specialiserade på lån till investerare som köper hus och hyra till egna investerare. Kostnaden och räntorna för långivare med hårda pengar är vanligtvis högre än banklån. Men de kommer sannolikt att täcka reparationer och förbättringar.
BRRR fastighetsrefinansiering
Det finns två huvudsakliga sätt att refinansiera din BRRR-fastighet. Ett av de tillgängliga alternativen är genom konventionell finansiering. Det här alternativet är det mest populära och kommer med de lägsta tillgängliga räntorna. Ett annat alternativ att refinansiera kan hittas i kommersiell finansiering, även om de kommer med högre räntor.

BRRRR förmåner 
Varje investeringsstrategi kommer att garantera vissa fördelar samtidigt som den bär en viss risknivå, och BRRRR-metoden är inget undantag. Innan du kör någon strategi, se till att granska för- och nackdelarna och avgöra själv om BRRRR är rätt strategi för dig eller inte:

Potential för avkastning: en av de främsta fördelarna är möjligheten till hög avkastning på investeringen. När det görs rätt kan investerare köpa en nödställd fastighet för en relativt låg kontantinvestering, fixa den och hyra ut den för ett starkt kassaflöde.
Att bygga upp eget kapital: ett yttrande måste också ges om hur mycket eget kapital som byggts under rehabiliteringsfasen. När de följer en passiv inkomststrategi genererar många investerare endast kassaflöde från en tillgång som är värd priset den köptes för.
Topphyresgäster: Om en fastighet har renoverats ordentligt för att möta konsumentstandarder på en specifik marknad, kommer den sannolikt att locka topphyresgäster. Hyresgäster som är villiga att betala högsta dollar för sin hyresfastighet i utbyte mot vissa funktioner och tjänster är mer benägna att ta bättre hand om fastigheten och minska sina utgifter. Bättre hyresgäster leder ofta direkt till förbättrat kassaflöde.
Stordriftsfördelar: När du har nått ditt BRRRR-steg kan du uppnå något som kallas stordriftsfördelar, där att äga och driva flera hyresfastigheter samtidigt kan hjälpa dig att sänka dina totala kostnader genom att minska din genomsnittliga kostnad per fastighet och sprida din risk.

BRRRR nackdelar 
Följande lista hjälper till att kasta lite ljus över potentiella risker förknippade med BRRRR-strategin. Det bör dock noteras att dessa punkter inte nödvändigtvis är nackdelar. Istället varnar de investerare för vad som kan hända om de inte är försiktiga och inte motsätter sig deras due diligence:

Dyra lån: När investerare väljer att använda ett kortfristigt lån eller hårda pengar för att finansiera ett fastighetsköp, kan investerare finna sig överbelastade, särskilt under renoveringsfasen. Enligt Brian, fastighetsinvesterare och grundare av SparkRental.com, "för många nya investerare underskattar utgifter som reparationer, underhåll, vakansgrad och andra oregelbundna men oundvikliga utgifter som inte drabbar dig varje månad." Investerare bör se till att de vet hur de kommer att göra bolånebetalningar medan fastigheten inte genererar några inkomster.
Ombyggnad: Att ta sig an ett större ombyggnadsprojekt kan visa sig vara dyrt, med många huvudvärk på vägen. Renovering innebär att hantera projektplaner, hantera entreprenörer och underentreprenörer och hantera oväntade problem. Se till att du har rätt resurser och beredskapsplaner innan du tar dig an ett projekt.
Väntetid: BRRRR är en strategi relaterad till en längre tidshorisont, som inkluderar minst två vänteperioder. Den första är i renoveringsfasen, där investeraren måste förbättra en fastighet innan de kan placera hyresgäster och börja tjäna inkomster. Den andra vänteperioden är kryddning, en term som beskriver den period en investerare måste vänta innan långivaren tillåter kontantfinansiering.
Värderingsrisk: Investerare refinansierar vanligtvis en fastighet baserat på fastighetens värdering, snarare än hur mycket pengar de betalat in på den. Det finns alltid en risk att fastigheten inte värderas till förväntat belopp. Detta bör fungera som en varning om att det är viktigt att köra siffrorna korrekt i förväg.

Vem ska använda BRRRR-metoden
BRRRR-metoden är perfekt för investerare som vill bygga en passiv inkomstportfölj från början till slut. Processen är mer krävande än att köpa en hyresrätt, även om det kan vara mycket givande. Investerare som är bekväma med en viss risknivå, som har kapital tillgängligt för en första handpenning och som är villiga att kavla upp ärmarna för djupgående marknadsundersökningar kommer att vara väl lämpade för denna fastighetsstrategi.

Vem ska inte använda BRRRR-metoden
En av de största avgörande faktorerna för att avgöra om BRRR-metoden kommer att vara lämplig är om du är villig att ta på dig ett ombyggnadsprojekt eller inte. Förmodligen är detta det mest intensiva steget som krävs i BRRRR-metoden; Och de som inte har den tid eller det engagemang som krävs för att se renoveringar kommer inte att få framgång. För den som fruktar tanken på att klara en renovering men ändå vill implementera BRRRR-strategin rekommenderar jag att bygga ett starkt fastighetsteam. Det kan vara en affärspartner som är villig att vara mer aktiv om du tillhandahåller kapitalet. Alternativt kan det vara att hitta en pålitlig entreprenör som kan hantera huvuddelen av renoveringsprocessen.

Hur mycket kan du tjäna med BRRRR-metoden?
Investerare kan uppnå betydande avkastning med BRRRR-metoden, om de lyckas säkra rätt köpeskilling för varje tillgång. Investerare bör också vara mycket uppmärksamma på marknaden, eftersom detta kommer att avgöra hur väl de kan hitta konsekventa hyresgäster och generera hyresintäkter. I huvudsak beror hur mycket pengar du kan tjäna med BRRRR-metoden på hur väl du kan hitta bra leads i alla skeden av processen. Som du kan föreställa dig kan resultaten variera beroende på ett antal faktorer i finansieringsmetoder. Gör alltid din due diligence och se till att utveckla ett tillförlitligt system för att analysera potentiella investeringar.

Alternativ till BRRRR-metoden
Om du bestämmer dig för att BRRRR-metoden inte är rätt fastighetsinvesteringsstrategi för dig, finns det andra strategier du kan göra. Ett alternativ är att köpa en fastighet och hyra ut den, samtidigt som man samlar in den månatliga hyran som betalas för fastigheten. Ett annat alternativ är att finansiera fastigheter i bulk. Detta är en process för att använda finansiering från en mängd olika investerare som slår ihop sina pengar för att köpa fastigheter, vilket möjliggör investeringar som görs med mindre pengar och arbete.

 Klicka för att öka din passiva inkomst med BRRRR-metoden