Veckans entreprenör Post 2

Jag vet att det kommer att vara ganska många som kommer att bli arga på mig och det är bra, syftet med inlägget är inte att få någon att känna sig bekväm, utan att prata om en av de mest smärtsamma punkterna i fastighetsinvesteringar i USA, naturligtvis när vi gör det från Israel.
Det är dags för oss att prata om det strukturella misslyckande som finns mellan oss investerare och förvaltningsbolagen, om motstridiga intressen och varför detta är den vanligaste orsaken till investeringsmisslyckanden i USA.
Det går knappt en vecka som folk inte kontaktar mig för att rådgöra om investeringar i USA, om en specifik affär eller om den eller den regionen. Jag ger alla samma svar, bra erbjudanden finns överallt, Ohio / Florida / Texas ... Marknadsanalys ... Immigrationsdata .... Sysselsättningsdata... planer i kommunen... allt är fint men mest bakgrundsljud.
Det enda som kommer att göra en bra affär till en bra investering är vem som förvaltar investeringen!
Ja så enkelt är det...
Syftet med ett bra förvaltningsbolag är ett, att få fastigheten att fungera och generera avkastning för våra pengar som investerare!
Hon måste välja de bästa hyresgästerna med störst chans att betala oss sheqden i tid och allt detta utan att förstöra fastigheten (mycket svårare än det låter). Hon måste sköta underhållssamtal av hyresgästerna på bästa och snabbaste sätt för att hålla våra hyresgäster nöjda och betalande, sköta bokföringen på ett ordnat och korrekt sätt, samla in pengar, betala skatter, konton m.m.
För tjänsten betalar vi vanligtvis ett belopp mellan 8%-10% av bruttoskatten. Vid hyresgästbyte betalar vi vanligtvis en månadshyra och för underhåll och iordningställande av fastigheten efter hyresgästbyte betalar vi efter behov.
Än så länge låter det rättvist, eller hur? Ibland glömmer vi lite men allt som allt fick vi en tjänst och förvaltningsbolaget som jobbat så hårt för oss förtjänar också att göra vinst. Så varför i så många fall fungerar det bara inte? Varför har jag kunder som bytt inte mindre än fyra förvaltningsbolag på ett år? Varför är det så många människor som har blivit så brända att de svor till mig att de aldrig kommer att återvända för att investera i USA eller i allmänhet på en plats som inte är där de bor?.
Här är några huvudorsaker till varför förvaltningsbolag misslyckas med att prestera för oss:

1. Ett företag som är för stort – oavsett hur mycket goodwill de har så klarar företag med mycket tillgångar helt enkelt inte att ge en personlig och specifik lösning på problem. Till exempel, om en hyresgäst inte betalar, i bästa fall, kommer datorn i bästa fall att informera den vänliga expediten att kontakta hyresgästerna och be dem betala, eller i värsta fall helt enkelt automatiskt skicka fastighetsskötaren i fältet för att ge en meddelande före vräkning.
   Vad tror du är graden av motivation hos expediten att försöka förstå och lösa problemet innan den förväntade ansökan, som i bästa fall kommer att kosta oss mellan hundratals och tusentals dollar? Hur mycket skadar det henne när hon skriver checken från ditt konto för att förbereda fastigheten för en ny hyresgäst till ett belopp av tusentals dollar? Eller för månatliga förvaltningsavgifter trots att det inte finns någon hyresgäst alls i fastigheten? (Ja, det finns i ganska många företag).
   2 Bristen på identitet av intressen och girighet - "GIRIGHET ÄR GOD" är en av fraserna som alla som känner mig vet att jag älskar mest, och det finns inget sätt att du kommer att fördriva en dag utan att höra mig recitera den åtminstone dubbelt. Det finns inga problem med strikthet i sig, tvärtom... problemet med girighet börjar när det inte finns någon identitet av intressen, ingen transparens och ingen kontroll. Förvaltningsbolaget måste motstå frestelser och vara i krig med sig själv på en daglig basis mellan viljan att ge god service till investeraren och viljan att tjäna pengar här och nu. Det måste stå emot oändliga frestelser att dra fördel av vår bristande förståelse/kontroll/distans som investerare.
   Vilket intresse tror du kommer vinna över tid?
   Vårt eller förvaltningsbolagets?
   Ett exempel på motstridiga intressen: du som investerare vill behålla hyresgästen i fastigheten så länge som möjligt, så att fastigheten inte står tom, du behöver inte lägga pengar på färg och reparationer, du gör inte behöva betala för att byta hyresgäst osv.
   Förvaltningsbolaget, å andra sidan, förlorar tusentals dollar som du kommer att få betala dem om du byter hyresgäst och måste förbereda huset för uthyrning igen (måla / mattor / golv etc.).
   I det fall som hände mig personligen med en fastighet som ägs av min mor, en ny konstruktion som vi köpte för hennes pensionering i ett utmärkt område med en kvalitetsbefolkning. Efter ett förvaltningsbolags försumliga beteende (brist på uppmärksamhet, tid, omsorg och en samling misstag) befann vi oss med en oregerlig hyresgäst som inte hade betalat på nästan åtta månader. Vi betalade 1000 dollar för ansökan, lite dyra men små pengar, vi lyckades i alla fall få ut damen till slut.
   Glada och belåtna ber de om bilder på fastigheten från förvaltningsbolaget, får bilderna och vips, fastigheten är i ett mycket mindre dåligt skick än vi förväntat oss. Vissa rum behöver ljus färg, en matta som måste rengöras och det är det....Däremot är räkningen min mamma fick från förvaltningsbolaget cirka 3500 dollar. Jag sa till dem tack men nej tack, jag kontaktade en lokal hantverkare som jag fick en rekommendation för, och han erbjöd sig att göra jobbet för $1200 inklusive material. Ett rimligt pris för alla parter.
   gissa vad? Förvaltningsbolaget gick inte med på att ge honom nycklar för att utföra arbetet och hävdade att dess försäkring inte täcker utomstående yrkesverksamma. Jag säger inte att förvaltningsbolaget inte förtjänar att göra vinst, men än en gång vann girigheten kriget och jag är säker på att de flesta av dess investerare inte ens kollar eller argumenterar. Som du förstår förvaltar förvaltningsbolaget inte längre fastigheten.
   Jag har otaliga andra liknande historier och exempel men jag tror att du förstår idén.
   När arbetar förvaltningsbolag?
   Redo att checka in? ????
   det är enkelt…
   När de tjänar från någon annanstans!
   Ett förvaltningsbolag är inte en så lönsam verksamhet som alla tror, ​​särskilt när det gäller ett företag med mindre än 200-250 förvaltade tillgångar. Jag känner många företag från hela USA, och vad de framgångsrika har gemensamt är att för dem är förvaltningsbolaget bara en tjänst och inte deras huvudsakliga verksamhet.
   De tillhandahåller tjänsten till investerare som köper fastigheter av dem och gör det möjligt för dem att tjäna en rejäl provision på köpet (motsvarande år av vinst från en kund i ett förvaltningsbolag). De tjänar på renoveringen som du kommer att behöva göra efter att du köpt huset, och du kommer att vilja förbättra det för att hyra det (en annan vinst på flera bra år). De blir väldigt glada om du köper fler hus eller om du rekommenderar och tar med dig fler investerare (en annan vinst på några bra år).
   Jag är säker på att det finns investerare som arbetar med ett "vanligt" förvaltningsbolag och som är mycket nöjda med tjänsten. Jag är säker på att det finns undantag, men intressekonflikten skriker helt enkelt till himlen och kan inte ignoreras. Jag säger igen, det finns rättfärdiga!
   Men åtminstone i min natur som investerare är det väldigt svårt för mig att lita på att en människa på andra sidan jorden ska övervinna sin natur och tänka på mig innan han tänker på sig själv, och allt detta varje morgon.
   Missförstå mig rätt, jag rekommenderar inte att någon sköter sina fastigheter själva.
   Fastighetsförvaltare är ett yrke för allt och vissa kommer att säga att det är en konst. Särskilt om vi arbetar på hyresmarknader som kännetecknas av hög avkastning, men också i en befolkning som är lite mer utmanande att hantera (Cleveland).
   Jag tvivlar inte på att den överväldigande majoriteten av investerare inte har verktygen / förmågan / lusten / tiden att sköta fastigheten självständigt med fjärrkontroll. Utöver det tycker jag att det skulle vara ett ganska dumt steg att göra detta om man inte är riktigt erfaren i detta.
   Så vad gör vi? Nästa inlägg om hur man neutraliserar beroendet av förvaltningsbolaget och förbättrar vår prestation med 30%-50%.