Veckans entreprenör Dror Dorinbaum #Post6

Så vi kom till det sista kapitlet, det kändes som en så förkortad reseberättelse. Och jag hoppas att du kunde ta med dig något från allt ovanstående, och även om inte så är det helt okej. Jag läser många inlägg som pratar om nästan allt, och jag tänkte att det skulle vara rätt att dela tankesätt och inte bara teoretiskt innehåll för att ge mervärde. De flesta av er öste ut komplimanger och jag uppskattar att, tack, jag delade lite av min väg och några berättelser som påverkade den.
För det här inlägget förberedde jag faktiskt innehåll som intresserade mig väldigt mycket tidigare och jag hittade inte mycket att dela om ämnet, kanske på grund av tröskeln till känslighet, eller helt enkelt för att det inte finns något rätt eller fel, men det finns en bästa praxis , det som var framgångsrikt för många andra "kan" vara framgångsrikt för oss också. Och jag talar om ett partnerskap eller i dess vanliga jargong i fastighetsvärlden: joint venture och JV för kort.
Av naturen låter idén med att arbeta i ett team alltid bra eftersom det finns många fördelar med lagarbete som alla känner till, så jag tänkte kolla testfall och analysera dem på ett sätt som jag skulle förstå hur man gör. dåligt och hur man gör det bra. Till min förvåning upptäckte jag att de allra flesta fastighetsaffärer i JV-layouten görs på sämsta möjliga sätt och därför misslyckas de flesta av dem.
Grundidén i ett JV-system är att göra en affär genom minst en ytterligare partner som kommer med något till bordet som kommer att göra affären mer lönsam. enkel! Höger? Så hur kommer det sig att så många människor gör det fel?
För att förstå vad som fungerar mindre och vad som fungerar mer måste du definiera vad varje fastighetsaffär består av, och den består av totalt 4 komponenter. (ibland 3).
1. Transaktionen (lokalisera själva transaktionen, fastigheten och kontaktpersonen)
2. Projektledaren (den som leder hela processen kring köp/förbättring/byggnation/uthyrning/försäljning och administration med alla parter, samt arbetet med alla leverantörer och samarbetspartners under hela projektets livslängd)
3. Pengarna (inget att expandera på - kontanter)
4. Finansiering (förmåga att skaffa långfristig/kortfristig bank/icke-bankfinansiering)
Och nu till startinstruktionerna:
-Om det inte finns någon transaktion i sig finns det ingen vinst eller förlust.
– Om det inte finns någon som sköter showen kommer transaktionen att finnas kvar i Excel.
-Om det inte finns några kontanter hjälper inte ens 99% finansiering. och 100 % bank/icke-bankfinansiering existerar inte).
-Om det inte finns någon finansiering har avkastningen på kapital (ROI) minskat avsevärt ibland till den grad av omöjlighet, men det är fortfarande möjligt att göra transaktioner utan finansiering med enbart kontanter, och göra en vinst, därför är detta det enda elementet utan som en framgångsrik transaktion fortfarande kan ske i vilken layout som helst.
Hittills låter det ganska rimligt, och nu ska vi ta några scenarier som på ytan låter som att de borde fungera och aldrig kommer att fungera som de är:
- Två partners med galen kunskap inom fastighetsprojektledning, utan likvida medel eller 100%-ig finansiering.
-En partner med kontanter, och en partner som ger århundradets affär! Men båda vet inte hur de ska hantera ett projekt.
-En partner med kontanter, och en partner med förmåga att skaffa finansiering, utan förmåga att analysera eller lokalisera en bra affär och hantera den.
-En partner med kontant- och projektledningsförmåga, och en partner som kommer med affären. Men ingen av dem har möjlighet att skaffa finansiering.
När du öppnar det så här är det helt klart hur det kan fungera såklart, men ännu viktigare är det helt klart att utan en av de fyra komponenterna kommer det antingen inte att vara möjligt att genomföra transaktionen, eller så blir det olönsamt , annars kommer den inte att fungera. Därför är de i princip lika i värde, beroende på deras nivå av lika betydelse.
Ingen transaktion liknar den andra, och var och en kännetecknas av helt olika risk/chansnivå även om de två transaktionerna är två angränsande hus på samma gata. Men för att börja arbeta med en partnerskapsskiss i affären behöver vi en ankarmodell där vi ska placera de fyra komponenterna på ett sätt som fungerar för alla. Och det måste fungera för alla. Det finns ingen bra väg ut ur en JV-layout som inte fungerar för alla. Alla ska tjäna, alla ska bära risk/chansnivån beroende på sin investeringsnivå.
Låter komplicerat, men det är det inte, om du först sätter den här modellen på de fyra komponenterna lika. Varje del av affären är lika med 25%. (höjer ett ögonbryn på 3...2...1... ), ja vad du hörde, varje komponent motsvarar 25% av den totala transaktionen, och i så fall så är det så klart procenten av finalen vinst i projektet.
Förtydligande innan du fortsätter: en bra affär kan placeras på modellen, modellen kan inte placeras på en dålig affär.
Och om han väljer en partner i en eller flera av slotsen måste han bevisa att han kan uppfylla det med utmärkelse.
affär = 25 %
Management = 25 %
Finansiering = 25 %
Kontanter = 25 %
Ett teoretiskt exempel på en jämförelse mellan en JV-plan och ett klassiskt hyresköp:
Scenario A (klassiskt hyresköp):
Ensam kontant köpare
Ett hus köpt för $160,000 1500 kan teoretiskt generera hyresintäkter på $7, om det köps kontant ger det cirka XNUMX% avkastning efter avdrag för pågående förvaltningskostnader före skatt, för den godkända köparen.
Scenario B: (Köp i en JV-layout)
Två köpare i en JV-layout, en kontantpartner och en managing partner, som kom med affären och finansieringen.
Samma hus köptes 25 % kontant av en kontantpartner och finansierades 75 % genom icke-bankfinansiering under 30 år av en managing partner. Av hyran på $1500, säg $500 kommer att finnas kvar efter bolån och pågående förvaltningskostnader (inklusive allt), vilket suger men vänta, kontantpartnern satte bara in $40K vilket är 25% av transaktionspriset, så om kontantpartnern tar ut $400 han kommer faktiskt att uppnå en 12% ROI.!! Och dessutom kan $100 locka en managing partner som utdelning. Den faktiska avkastningen är lägre än vad kontantpartnern tog ut men han får ett högt kontantbelopp.
Vid slutet av två år i försäljningen av huset är lånet täckt, kontantpartnerns eget kapital återgår till honom, han fick 12% avkastning i två år, och efter försäljningen det som återstår av vinsten delas partnerna enligt procentandelen av den initiala investeringen enligt slots, och i det här fallet tog den verkställande partnern affären , finansieringen, hanterade projektet från början till slut (köp, förbättring, förvaltning, förbättring, försäljning), kommer att få 75 % av den slutliga vinsten, och kontantpartnern får 25 % av vinsten + avkastningen under hyresperioden.
Reservationer och grundläggande antaganden:
1. Oväntade risker och utgifter i fastigheten finns även i en normal transaktion oavsett layout.
2. Oväntade värdenedgångar kan minimeras genom ett smart köp i rätt område och under marknadspriset för att skapa en skyddsmarginal.
3. En managing partner tjänar inte på omedelbar sikt, men han investerar inte heller eget kapital.
4. Kontantpartnern får en hög ROI, vilket översätts till en avkastning, och en barnvakt för en tillgång som har ett intresse.
5. Projektet har en början och ett slut (obligatoriskt) men kan dupliceras ett antal gånger.
6. Om det tillkommit utgifter under projektets löptid, betalar kontantpartnern och ökar investerings-/vinstprocenten i enlighet med detta.
7. Dela inte hanteringsplatsen mellan två partners.
8. Modellen fungerar utmärkt på en bra affär, en affär blir inte bra om du syr modellen på den.
Det är mycket att smälta, och där det inte fungerar ska det inte hända. (Händer oftast om transaktionen inte har vare sig kassaflöde eller eget kapital, en av de två måste finnas där).
Grunden för modellen vilar i mina ögon på starka principer som betjänar alla parter på rätt sätt, och parterna tjänar på om de har tillhandahållit varorna i sin lucka.
Så här har jag avslöjat min magiska formel för en partnerskapskontur, och - med handen på hjärtat hoppas jag att många kommer att adoptera den, för det är bättre att känna erfarna och veteraner än jag. Fungerar även som en galen tillväxtmotor och lämpar sig mycket bra för särskilt svåra marknadsförhållanden. Om det appliceras på rätt sätt fungerar det bara utmärkt.
Från och med idag är jag och advokat Itai Aharon medlemmar och delägare i ett konsult- och inköpsbolag. Entreprenörer är aktiva i fantastiska Dallas Texas, som hittills bara varit snälla mot oss. Omgiven av bra människor, och ett team av galna människor som springer med oss ​​som en patrull på ett uppdrag. Jag delade gärna med mig av min förkortade reseskildring, den var lika märklig och rolig.
De som vill rådgöra/dela/prata är välkomna att ringa mig på 052-3148148, eller till mig på 052-5396160 (som även kan ge råd i juridiska frågor, JV-avtal, entreprenörsavtal, kontrakt och andra grönsaker).
Du är inbjuden att gå med i vår WhatsApp-grupp (tyst), där vi delar de erbjudanden vi hittar i Dallas Texas exklusivt för gruppmedlemmar (uthyrning, flips och JV):
https://chat.whatsapp.com/J6PlNjLKJlO9X3nKrogzJn
Alla som vill besöka vår hemsida och lära sig lite mer om oss och arbetet är alltid välkomna www.dna-investors.com
Vår YouTube-kanal: (under konstruktion)
https://www.youtube.com/channel/UCNssPuOn9-bZko3tGFUqcag
På Facebook är jag mindre aktiv på det professionella planet, jag värdesätter personlig bekantskap mer. Men vi har en företagssida under uppbyggnad:
https://bit.ly/3b8f7CN
Du får gärna gilla eller vad du brukar göra där
Tack för din vistelse.
Och gråt inte för det som inte gråter för dig. (en mening jag stal från min far). Vi ses