Den korta guiden till att investera i kommersiella fastigheter

#יםמהשבוים Barak Yaakovovitz #post4
Så idag ville jag komma in mer i praktiken av fältet - hur hittar du? Hur analyserar man en affär? Hur utser man en transaktion? Visst finns det många andra variabler, men jag vill visa att även en 24-årig pojke som jag kan göra det
***
Varför investera i kommersiella fastigheter?
Kortfattat har långtidskontrakt generellt sett mer ansvar för hyresgästen, såsom trippelnetkontrakt, där hyresgästen betalar 3 av fastighetens större utgifter, värdet bestäms efter inkomsten från fastigheten, det vill säga om inkomsten ökar, fastighetens värde ökar, även med hjälp av en mer korrekt förvaltning är det möjligt att höja hyrorna och höja värdet på fastigheten, hantera företag kontra privatpersoner
Först och främst, vad ska man investera i?
Varje typ av fastighet i kommersiella fastigheter är en värld i sig själv, och jag skulle rekommendera dig att undersöka eller gärna kontakta mig (om det är kontor, självförråd, industri, detaljhandel, flerfamiljshus, gästfrihet och hotell, etc.). Personligen investerar jag och hittar Retail, och Flex industrial, eftersom hyresgästerna stannar längre, det finns en möjlighet att teckna ett NNN-kontrakt med dem, och sektorn blomstrar.
Hur lokaliseras?
Först och främst måste ett tydligt köpkriterium definieras, till exempel en fastighet på 3000-7000SQ FT till att börja med, med flera enheter med möjlighet att öka driftsintäkterna från fastigheten eftersom en del av fastigheten inte hyrs ut eller hyrs ut under marknaden pris.
i Roques-
Efter det, kontakta kommersiella fastighetsmäklare, och betona att du förstår att du bygger en långsiktig relation och inte vill slösa bort sin tid, och förstår att båda parter kommer att belönas efter en affär.
Transaktionsadvokater
För ett lån över en miljon dollar bör låntagaren skriva till en advokat eftersom han förstår innebörden av lånet, de är en utmärkt källa för att förstå aktiva parter och tillgångar på marknaden som kan komma att säljas.
auktioner
Domstolar
REO och avdelningar i banken som sysslar med fastigheter som ägs av banken
webbplatser
Marcus och milichap, loopnet, crexi nai global
Kontakta ägaren direkt-
Att utfärda listor från en leverantör - som Profster eller datausa, enligt ett visst kriterium (en möjlighet för fastighetsägare som har ägt fastigheten i flera år eller har eget kapital i fastigheten) och kontakta dem på sedvanliga sätt - kalla samtal, vykort och brev, texter osv.
köra för $$ Personligen är detta en metod jag gillar, kör runt köpcentra och huvudvägar och se fastigheter på ett fantastiskt läge som behöver lite kärlek och kontakta ägaren
Vi fick ett avtal, hur analyserar vi?
Vid 22 års ålder kom jag på mig själv med att analysera ett stort antal fastigheter varje dag.
En av FLEX INDUSTRIAL-fastigheterna i Charlotte fångade mitt öga.
Fastigheten erbjöds för 1.9 miljoner USD, cirka 43000 XNUMX SQFT. Ägaren ägde fastigheten i många år och kände att hyresgästerna var hans vänner, han skötte inte fastigheten ordentligt, höjde inte hyrorna och underhållet var utmanande.
Jag såg att fastigheten hyrdes ut för cirka 4.5 dollar per kvm från en inspektion av hyror av liknande utrymmen i området (en rapport från Costar, LOOPNET och andra källor) Jag förstod att fastigheten kan hyras i genomsnitt för 12 dollar per fot, och minst 9 dollar per fot.
Efter att ha bytt ut merparten av hyresgästerna och förnyat befintliga kontrakt och ökat intäkterna från fastigheten finns ett bud på fastigheten från förra veckan, på 3.6 miljoner dollar.
Detta var mitt första elddop i kommersiella fastigheter.
Naturligtvis är analysen mycket mer komplex än vad jag kommer att nämna här-
Men vi kommer att undersöka priset på fastigheten enligt Scour Pot, hur mycket det drar in noi, vad är förbättringspotentialen, beräkning av kalkyler (vad är det värsta som kan hända, vad är optimistiskt och vad som är troligt att hända) ser utgifterna normala ut - har förvaltningskostnader tagits med i kalkylen och hur många procent, är beräkningsskatten Kommer det kosta oss att ta äganderätten till fastigheten? Hur är det med försäkringen? Under due diligence-fasen kommer vi också att kontrollera utgifternas tillförlitlighet.
Vilken är multiplikatorn som fastigheten såldes för? Är ägaren villig att göra ägarfinansiering?
Efter att ha granskat den ekonomiska frågan-
Vi kommer att undersöka läge, demografi, inkomst, brottslighet, utvecklingen av läget, du kan förbättra fastigheten så mycket du vill, läge kan inte ersättas..
Undersöker fastighetens fysiska skick - infrastruktur, landskapsarkitektur, se vad som behöver bytas, när är taket ifrån och vilken typ? Vilka är hyresgästerna? Vad är deras betyg? Hur långa är kontrakten, hur långa är de i fastigheten och hur länge stannar de?
Ligger fastigheten nära motorvägar? Hur många fordon passerar fastigheten i genomsnitt varje dag? Vad är befolkningstätheten?
Och det sista steget jag ska förklara idag är finansieringen
Naturligtvis traditionell finansiering via bankerna
ägarfinansiering, men kreativ finansiering som ägarfinansiering är också möjlig, till exempel förhandlar jag om en kommersiell fastighet på 4200 kvadratmeter kontor och lager, och ägaren bekräftade sin önskan att finansiera en betydande del av fastigheten på avbetalning med låg ränta.
kredit Under förhandlingarna är det möjligt att få återbetalning från ägaren för renovering och byte av delar i framtiden av fastigheten, till exempel ett tak och beloppet kommer att minskas från det belopp som betalats till ägaren
Rekrytering av investerare - uppdelningen av fastigheten i GP och LP, huvudutvecklarna erbjuder att ta in tysta partners i utbyte mot 7-9 lönsamma avkastningar per år och en viss fördelning av vinsten (om det är en kapitalinvesterare) i form av en IRR på 11-18 procent för investeraren, men investeraren deltar också i risken
Skuldhöjning - skuldlån från en investerare
uppdelning av säkerheter
Det här är en hel värld i sig och för de som har tillgångar i USA rekommenderar jag att undersöka mer på djupet om ett bolån
Det finns tillräckligt med kött i kommersiella fastigheter för alla, och affären kan delas upp i de som kommer med affären och sköter den, de som tar lånet från banken och de som rekryterar investerarna
Under due diligence-perioden - teckna en hyresgäst för ett nytt hyresavtal, och begära handpenning så snart vi blir den juridiska ägaren av fastigheten, i utbyte mot en viss rabatt, för en period med krav på betalning av hela hyresperioden för en år i förväg
master lease vi kan hyra ut fastigheten i andra hand, och vid denna tidpunkt förbättra fastigheten och efter andrahandshyresperioden gå till banken och genomföra en bolånecykel, troligen under en sådan process kommer vi att ha ett negativt flöde
Naturligtvis slår även strategier som grossist igång (och vissa erbjuds 3-6 i provision från affären, och du kan be om att få gå med i affären och på så sätt lära dig mer om området)
Sammanfattningsvis, enligt min mening är det en fråga om mindset och du kan vara väldigt kreativ på det här området
Och på bilden med en enorm entreprenör som koncentrerar området kommersiella fastigheter till USA J Scott Sheel som alltid säger att det krävs en affär med kommersiella fastigheter för att förändra ett helt liv