På bekostnad av huset: jämföra olika sparsamma bolån som kommer med några stora fallgropar

När det kommer till att göra det största köpet i sitt liv, föredrar de flesta bostadsköpare att spela säkert när de väljer ett lån.
Det är därför bolån med fast ränta, guldstandarden för bostadslån, länge har varit populärast. Dessa 15, 20 och 30 år bolån är inte spännande. Men det de saknar i stil tar de igen i stabilitet.
Låntagare kan låsa in beloppet för sina månatliga bolånebetalningar (minus skatter, försäkringar och husägarföreningsavgifter) under hela deras lån. Så de kan sova lugnt i vetskapen om att deras bostadsräkningar inte bara kommer att stiga vid något framtida datum. Alla är ordnade.
Men med den oroande kombinationen av höga bolåneräntor och dyra bostadspriser lär många förstagångsköpare och andra att de inte längre har råd att bli husägare med ett bolån med fast ränta. Så de tittar på andra alternativ. Och det finns många där ute: bolån med justerbar ränta, bolån med ränta, 2-1 köp.
Vissa av dessa lån och program börjar med flera år av billigare månatliga bolånebetalningar, vilket kan hjälpa köpare med kontanter att bli husägare. Men låntagare bör gå fram med försiktighet – och förstå det finstilta mycket väl. De månatliga betalningarna på dessa lån ökar vanligtvis, ibland avsevärt, med tiden.
Om bolåneräntorna sjunker kan låntagare refinansiera till nya lån med lägre månatliga betalningar. Men om priserna förblir höga, eller ännu värre, stiger, kan köpare tvingas göra oöverkomliga högre betalningar.
De som fortfarande är ärrade av den stora lågkonjunkturen kommer ihåg att de i fasa såg miljontals husägare förlorade sina fastigheter på grund av utmätningar och blankning efter att deras betalningar av bolån plötsligt skjutit i höjden. Dessa dåliga bolån kommer att antyda den fleråriga globala lågkonjunkturen - vilket gör att tråkiga fasträntelån ser ganska bra ut.
Nuförtiden har dock dessa underprisiga subprime-inteckningar i stort sett fasats ut. Många lån har tak för hur högt låntagarens framtida betalningar kan gå. Och om bolåneräntorna sjunker, som förväntat under de närmaste åren, kan låntagare spara pengar genom att välja ett av dessa lån.
Så vad behöver dagens bostadsköpare veta när de väljer bolån?

Leta efter ett bolån

Leta efter ett bolån! Din uthållighet kan spara tusentals dollar per år. Det är färre köpare som letar efter bostäder eftersom de inte har råd med de högre bolåneräntorna. Så långivare skadar verksamheten. Det kan fungera till din fördel.
Bolåneräntor och avgifter kan variera ganska mycket från långivare till långivare, och långivare kan vara mer villiga att konkurrera om ditt företag. Så spela dem mot varandra. Om du har en stark kreditpoäng, gör du en hög betalning, eller om du är kund hos banken, be om en lägre ränta eller annullering av avgifter. Se sedan om du kan hitta ett bättre erbjudande någon annanstans.
Många långivare kommer att matcha vad deras konkurrenter erbjuder, vilket är vad som hände när jag köpte mitt hem förra året. Så om du föredrar att gå med en långivare, men du har ett bättre erbjudande någon annanstans, kontrollera om långivaren kan erbjuda dig samma sak.

Räntejusterbara bolån börjar göra comeback

Bolån med justerbar ränta, eller ARM, har fått lite dålig rap genom åren eftersom räntorna på lånen ständigt förändras. Låntagare med en stram budget kan dock spara lite pengar med dessa lån – åtminstone till en början.
Den vanligaste är 5/1 ARM, även om låntagare också kan välja en sju- eller 10-årig ARM. Du får vanligtvis en lägre ränta på bolånet under de första åren av lånet, vilket gör ARM populär just nu på grund av de högre räntorna. För en 5/1 ARM är bolåneräntan fast under de första fem åren, sedan anpassas den årligen till nuvarande räntor.
Det är en risk som gör det svårt att beräkna dina framtida utgifter. Om räntan är högre kommer låntagarens månatliga bostadsbetalningar att öka det året tills räntorna har justerats. Detta kan verkligen tänja på en budget på ett mycket oväntat sätt. Om priserna är lägre kan din betalning gå ner och du kan spara pengar.
I slutändan kan du få en hel del eller bli skruvad ekonomiskt – beroende på åt vilket håll bolåneräntorna rör sig.
Den goda nyheten är att det vanligtvis finns en gräns för hur höga räntor som kommer att gå på ett år och hur höga de kan gå under lånets löptid.
Du kan också refinansiera till ett 30-årigt lån med fast ränta, vilket kan vara attraktivt om räntorna faller. Haken: refinansiering är inte gratis. Du betalar vanligtvis mellan 2% och 6% av lånebeloppet, vilket vanligtvis uppgår till tusentals dollar.

Fler köpare tittar på räntefria lån

Räntefria lån har också blivit populära när köpare letar efter sätt att spara pengar. Under de första tre, fem eller 10 åren av ett typiskt räntebärande lån betalar låntagarna endast - du gissade rätt - räntan på lånet. Sedan spenderar de de kommande 20 eller till och med 30 åren på att betala av resten av lånet, strukturerat som en ARM.
Eftersom du bara betalar ränta i förskott tenderar bolåneräntorna att vara högre, medan månatliga betalningar vanligtvis är lägre. Men när den räntefria perioden är slut, ökar den månatliga betalningen vanligtvis avsevärt och kan till och med fördubblas eller mer.
Dessa lån är vanligtvis bäst för de extremt rika som köper bostäder för 20 miljoner dollar, investerare som planerar att vända fastigheten eller läkare och andra yrkesverksamma som kanske inte har en stor handpenning men helt och fullt förväntar sig att deras inkomster ska växa. De används sällan av vanliga köpare som planerar att bo huvudsakligen i dessa bostäder.
Bolåneräntorna på dessa lån är vanligtvis höga, vilket gör det svårt för många låntagare att kvalificera sig för dessa lån. De kräver ofta en högre handpenning. Och eftersom du bara kommer att betala ränta under det första decenniet, kommer du inte att kunna bygga eget kapital i hemmet om det inte uppskattas. Så om bostadsvärdena går ner kan du befinna dig under vattnet på grund av bolånet.

Köp bolånepoäng för att sänka din ränta

Bostadsköpare som hellre vill stanna kvar med ett bolån med fast ränta kan sänka sin bolåneränta genom att köpa poäng. Det är inte billigt, men de som har pengarna kan ofta spara sig tusentals dollar under lånens löptid.
Låntagare kan vanligtvis köpa poäng i steg om 0.25 %, vilket vanligtvis kostar cirka 1 % av hela bolånebeloppet. Det betyder att du vanligtvis skulle betala 4,000 400,000 USD på ett bolån på 0.25 XNUMX USD för att sänka din ränta med XNUMX %.
Innan du rabatterar poängen, tänk på hur länge du planerar att stanna i ditt hem. Om du planerar att åldras hemma och har extra pengar kan detta vara ett bra alternativ. Om du inte förväntar dig att vara där länge kanske det inte är ekonomiskt vettigt.

Be säljaren eller byggaren att köpa ditt pris

För bara några månader sedan avstod köparna besiktningar och lovade att döpa sin förstfödda efter säljare för att få en bostad. Nuförtiden ber fler köpare sina säljare och byggare att köpa sina priser – och de får det.
Det populäraste är 2-1-köpet, som tillfälligt sänker låntagarens bolåneränta. Första året blir din bolåneränta 2 procentenheter lägre än nuvarande ränta, andra året är den 1 procentenhet lägre. Därefter återställs den till den kurs den var när du tog lånet.
Översättning: Om räntan för närvarande är 6.5 %, kommer du att ha en ränta på 4.5 % under det första året, 5.5 % under det andra året och 6.5 % för resten av ditt lån.
Många säljare och byggare är ivriga att avsluta affären och de vill inte sänka sina priser. Så de är villiga att köpa din kurs. Se bara till att du har råd med dina månatliga bolånebetalningar efter köpperiodens slut.

Överväg att få VA-lånet

Om du kvalificerar dig för ett lån från US Department of Veterans Affairs kan detta vara det billigaste bolånet du kan hitta. Lån med fast eller justerbar ränta kräver ingen handpenning eller privat bolåneförsäkring. De erbjuder också vanligtvis billigare stängningskostnader och lägre bolåneräntor än lån med fast ränta och andra lån.
Haken är att dessa inteckningar endast är tillgängliga för veteraner, aktiva militärer och deras efterlevande makar.