I en gammal taverna i Thessaloniki spelar bouzouki perioden...

#יםמהשבוי Nir Label #post3
Låt oss börja med Kalimera, vilket vackert namn för "god morgon", alltid ger ett leende.
Så varför Grekland?
Under 2018 såg vi att affärerna vi når börjar bli gränsöverskridande – rent lönsamhetsmässigt.
Vi sa till oss själva att vi måste diversifiera våra projekt med en annan destination som inte är USA.
Vi kontrollerade flera länder inklusive Ungern, Portugal och Grekland.
Ungern hoppade av kapitlet, skatte- och regleringsfrågor.
Vi diskuterade verkligen mellan Grekland och Portugal, allt vi letade efter fanns där: ett land efter en ekonomisk kris som de ännu inte har återhämtat sig från. Ett stort antal turister, massor av studenter och andra parametrar vi testade.
Efter år av långa flygresor och längre vistelser utan familjen ville jag ha något nära, Chick-fil-A.
Jag ville ha ett klart blått hav, öar, galen mat och lite god öl för att avsluta en dag av aktivitet.
Grekland valdes, jag och Yron Blum (partnern som gick med mig och Desi) flög 17 gånger under det första året av den grekiska aktiviteten 2019. Vi lärde känna varandra, vi grävde, vi drack, vi skrattade och framför allt lärde vi oss de grekiska processerna för lokalisering, inspektion, inköp, projektledning, hyresgäster, etc.
Först tog vi tag i huvudet.
Till skillnad från USA där man går till säljaren och han säger ja/nej/mer osv.
Här är det en känslomässig försäljning, mormodern testamenterade till barnbarnet och det är möjligt att han efter förhandlingen kommer att ringa och säga att han drömde att hans mormor sa till honom "sälj inte" och därför är han inte såld och frid vare med honom.
Hur hanterar man något sånt här? enkel
Får många fler erbjudanden till bordet och inser att några kommer att falla igenom.
Vi har sett stora entreprenörer komma och gå efter två månader med svansen mellan benen eftersom de bara tittade på en affär och när den föll igenom bestämde de sig för att det inte var för dem.
Vi var väldigt fokuserade på den första affären:
Stadskärna, några hundra meter inne i en industribyggnad
Förstå hur en juridisk granskning görs här
ingenjörsprov
En finansiell kontroll av affären, för att se att vi inte har glömt något om kostnaderna.
Vi byggde team (frilansare: advokat, ingenjör, arkitekt, mäklare... idag har vi ett internt team)
Och så började vi med 700 kvadratmeter kommersiella ytor som blev 16 små bostadslägenheter i hjärtat av staden Thessaloniki i Grekland.
Vi sålde lägenheterna inom två veckor i Presale till investerare som följde med oss ​​från USA. Vi etablerade ett förvaltningsbolag av amerikansk standard och till denna dag äger några av dem lägenheter från detta projekt.
Idag vet jag att vi sålde lägenheterna riktigt billigt, men som jag redan skrev i andra inlägget, ta hand om pengarna de investerade hos er. Investerarna som sålde efter två år tjänade 70 % på pengarna och fortsatte till nya projekt.
*Stor asterisk: Jag är ingen skattekonsult, men det finns ett avtal mellan Israel och Grekland som säger att en privatperson som sålt sin egendom ska betala skatt endast i destinationslandet, det vill säga Grekland och endast deklarera i ursprungslandet . I Grekland finns det en befrielse från kapitalvinstskatt för en privatperson så länge han gjorde upp till två transaktioner (köp-säljcykel) på två år (så att du inte gör en affär av det och inte gör det betala skatt). Så det som kommer ut ur historien är att du köpte för 100 170, sålde efter två år för 170 XNUMX, du överförde XNUMX XNUMX euro till ett bankkonto i Israel utan skatt. Jag avslutar stycket med att säga att jag inte är skattekonsult och hänvisar inte till det jag skrivit här – prata med en expert på området! Att detta är en rekommendation framöver - du kommer att betala pengar för att slippa huvudvärk och fler problem senare.
Detta projekt öppnade porten för oss, som i post 2, den första transaktionen som öppnar möjligheten för många fler transaktioner.
Och så fortsatte vi att köpa våningar av bostadshus/kommersiella byggnader och konvertering..
Köp av kommersiella byggnader och ombyggnad till dussintals bostadslägenheter/kort sikt.
Jag ska nu ta upp varför vi valde Thessaloniki och fokus på stadskärnan.
Thessaloniki är den näst största staden i Grekland och anses vara Balkanländernas huvudstad.
Hon har:
1.2 miljoner invånare.
Över 150 tusen studenter
5 miljoner turister per år
En timme eller två från många turistorter
Internationell flygplats - redan definierad som transatlantisk (dagligt flyg från Israel, direktflyg från Kina och USA)
Det ligger på kontinenten och inte en ö (ansluten till Europa)
och en fin matkultur
Den har ett centrum
Storleken på centralcentret är som en "fotbollsplan", en rektangel på 1.5 kilometer gånger 1 kilometer.
Det är omöjligt att bygga i staden för det finns helt enkelt inga tomter.
Det finns ingen evakuering eftersom hela staden i centrum är byggd på antikviteter från den ottomanska, bysantinska och hellenistiska perioden.
Jag menar, du köpte och rev en byggnad och hittade antikviteter, glöm byggnaden.
Vad det betyder? som förnyar det befintliga.
Om byggnaden är testad och är stark enligt standarderna är det enkelt.
Om byggnaden behöver förstärkas tas experter in och förstärkningsplan och kostnader skapas med Betzem.
Nu har vi en sådan här byggnad som behöver förstärkas, men en galen plats, jag är spänd på att se projektet gå framåt. Det är ett verk precis som att måla på en ny, vit duk.
Så var finns entreprenörsmöjligheten i staden?
Kom ihåg att jag skrev att de flesta av säljarna inte är proffs som amerikanerna.
Så i Grekland finns det inget Zillow, Trollia, Profster eller något annat system som kan ge oss data inom en sekund efter alla försäljningar i samma stadsdel. Det finns ett begagnat system som ger en mer eller mindre bild av hur många som säljer var och med det behöver man veta hur man jobbar för även här finns det ibland felaktigheter.
Så hur vet vi hur mycket vad som kommer att säljas för?
Vi skapade vår egen metod som inkluderar mycket av vår erfarenhet, korskontroll av data, prata med mäklare, advokater, notarier (som ett titelbolag) och förstås förstås efterfrågan.
Efter att vi förstått hur mycket som kommer att säljas och vad som kommer att säljas (typ av lägenhet) måste vi skära ner kostnaderna (efter att ha pratat med ingenjören, arkitekten, mäklaren) för att se var vi står i förhållande till marginalen som skapas mellan säljarens begäran och den vinst vi vill ha.
Vi lanserar vanligtvis inte utan 30 % vinst före finansiering.
Som ett grekiskt företag med erfarenhet accepterar vi bolån på 50-65% av de totala kostnaderna för renovering av byggnaden inklusive allt (möbler, förvaltning, tillsyn, bil...). Räntan ligger just nu som i USA runt 5.5%.
Du får grace i 3 år och lånet är på 15 år (vilket är lite jobbigt eftersom det ökar amorteringarna).
När det gäller uthyrning kan du tjäna 6-8% här, Airbnb kan tjäna mer, men jag rekommenderar det bara till de som har flera fastigheter på samma plats. Eller någon värdig mega-takvåning som alltid kommer att locka folk till den.
Det är en galen prisökning här från 2018
Så IRR är inte mindre än 15%
Vissa av våra projekt handlar inte bara om att sälja lägenheter i Tabu.
Vi har tagit den klassiska flerfamiljsmodellen och skapat den här i Airbnb-märkta bostadshus och hela byggnader vi förvaltar.
Vi tog alla dessa modeller och anpassade dem också till Halkidiki-regionen (ungefär en timme från Thessalonikis flygplats)
En villa på stranden eller med utsikt, det är mottot.
Registrera Halkidiki på Google, vilka stränder och vatten wow.
Jag går runt där och letar efter marker och hjärtat ler, natur, berg, skog, blått vatten, tavernor med bouzouki.
Det är kul att bo en timme från det här stället.
vi kommer tillbaka till villorna,
Området är säsongsbetonat från maj till oktober, varje år besöks det av miljontals turister och lokalbefolkningen.
De flesta av lokalbefolkningen har fritidshus (detta är kulturen, alla har ett litet fritidshus som de besöker på helgerna - under hela perioden)
Turisterna kommer från hela Europa med bil (jag tog en video från Beach Bars parkering med bilar från Frankrike, Bulgarien, England, Serbien, Makedonien, Belgien, Tyskland, Holland, Schweiz med flera)
Thessalonikis område är internationellt - en timmes bilresa.
Det finns tre ben i Khalidiki (titta på Google så förstår du hur det ser ut från kartan)
Cassandra - första sträckan präglas av många unga såväl som familjer, många aktiviteter och fester hela dagen.
Partihandel - det andra benet kännetecknas främst av familjer som kommer för att koppla av.
Athos - en helig plats för ortodoxa kristna, det finns hundratals manliga munkar som bor där, inget inträde för kvinnor (!).
Möjligheten inom detta område är enorm, det finns en galen efterfrågan på högkvalitativa lägenheter/villor, men det finns egentligen inget utbud eftersom majoriteten är gamla.
Det är därför du kan köpa gammalt och renovera (vi renoverar just nu ett komplex med 12 villor med en fantastisk utsikt över havet, vi uppgraderade varje villa och lade till en privat pool).
Alternativet är att köpa mark och bygga (det gör vi också)
De bygger miniresorter, till exempel: 4 villor på en yta av fem dunam med havsutsikt.
Jag föredrar personligen de projekt som köper dussintals dunam och bygger en by med villor men som har hotelltjänster som: städning, beställning av shopping, möjlighet att beställa en kock osv.
Dessutom gör det möjligt att skapa gemensamma ytor som lekplatser, strandbarer, om det är vid havet osv.
Vi började nyligen arbeta på en retreatby (kortfattat för dem som inte är bekanta med konceptet: en retreat är en möjlighet att lära känna oss själva på djupet, att observera våra liv, att tänka på hur vi går, att uppleva nuet, att vara här och nu)
Som en stugby men inriktad på workshops, den blir inte extravagant som en stugby, mer minimalistisk, fokus ligger på utveckling.
Här kom en ledare/ledare till oss med idén om byn, vi leder den entreprenöriella och finansiella delen inför fonderna/banken.
Han samlar in pengarna från sig själv och sina anhängare. Som man säger samarbete.
Väntar på att se hur det utvecklas.
Så vi förstod att det finns affärer, vi förstod att där det finns efterfrågan då är det lätt att få in hyresgäster.
Områden utan efterfrågan som byn som ligger lite avsides, skapar vi efterfrågan i förväg från en specifik publik.
Avslutningsvis vill jag skriva om ytterligare sätt att få finansiering till projektet.
I Europa och i Grekland i synnerhet finns det alla möjliga olika typer av stödfonder i Grekland efter krisen 2008.
Dessutom finns det europeiska fonder vars roll är att låna ut eller bevilja medel till dem som förnyar och utvecklar Europa.
så,
Det finns fantastiska ekonomiska möjligheter här.
Bidrag för byggande av 4-stjärniga hotell och uppåt (inte lätt att få men möjligt) kan nå 50-60 procent av byggkostnaden. Grant - du behöver inte återvända. Naturligtvis finns det många villkor och begränsningar.
Dessutom finns det fonder på miljarder som RRF som kom för att återställa och utnyttja Grekland.
Här kan du få ett lån på 50 procent av de totala projektkostnaderna och till och med räkna in driftskostnader för det första året. Räntan (sitta på stolen först) är 0.35 procent fast, avdragsfrihet i upp till tre år och lån på 15 år. Naturligtvis måste du bygga en affärsplan för turism för att fånga detta.
Vi betalar gärna våra experter för att säkerställa acceptans av sådana lån.
Jag vill inte att du ska få intrycket att allt jag listade ovan är lätt.
Absolut inte, det är ett system, beslutsamhet, uthållighet och en önskan att lyckas.
Vet att för varje affär som är framgångsrik finns det många andra som inte ens når erkännande för att de hamnar vid sidan av, och kanske har vi också investerat pengar i dem... men när det finns en bra affär är det bra!
Skriv till mig i kommentarerna så svarar jag på dina frågor och även vad du tog från mitt inlägg
Bra dag
Nir Label