Yurtdışında daire alırken en sık yapılan 10 hata ve bunlardan nasıl kaçınılacağına dair ipuçları

#فوست4 #יזמהשבוים #orikuskas

הרבה מאד אנשים עדיין חוששים(ובצדק) לעשות טעויות שיגרמו להם להפסיד את הכסף שלהם. ולכן החלטתי לסקור בקצרה את 10 הטעויות הנפוצות ביותר שניתן לעשות ברכישת דירה בחו”ל.

1.לוקיישן!

טוב מין הסתם זאת ההתחלה ולכן כאן נמצא הטיפ הראשון. כמובן שמחליטים ללכת על השקעה ורכישת דירה בחו”ל, צריך דבר ראשון לעשות שיעורי בית ולבחור מדינה שזה כמובן הגיוני אבל מרבית האנשים נעצרים בשלב הזה ולא לוקחים את עבודת המחקר קדימה לצעד אחד נוסף של חקר ערים במדינת היעד, שכונות שונות וכדומה. זה קריטי להבין שיש לזה קשר ישיר לסוג ההשקעה שרוצים לעשות מבחינת התשואה אבל גם הסיכון. כדי לפשט את הטיפ קחו לדוגמא את ישראל, מצד אחד מאד מפתה להשקיע בתל אביב בגלל עליית המחירים וכמובן הביקוש אבל מצד שני מבחינת תשואה מניבה בשוטף מדובר על תשואה מאד נמוכה. לעומתה אם נסתכל על ערים בפריפריה כמו למשל נשר, קריית ים ואפילו קריית שמונה נראה שאמנם לא מדובר בערים מאד סקסיות אבל התשואה המניבה שם באחוזים היא כפולה מתל אביב ואף יותר. לגבי הביקוש, זה משתנה של שכונות בתוך הערים, למשל אם נסתכל על צפת, שוב עיר לא ממש סקסית אבל יש בתוכה שכונה שנקראת “נוף כנרת” שפשוט מתפוצצת מבחינת תשואות וביקוש.

2.רווחיות

כאשר מחליטים להשקיע בחו”ל- הרבה פעמים יציגו בפנינו מצג של התשואות שניתן להשיג אבל כחלק מהשכלה פיננסית עלינו להבין בעצמנו כיצד לחשב תשואות ולהבין שיש מספר דרכים שונות לחשב אותן כדי שלא ימכרו לנו פנטזיות וסיפורים. למשל חישוב תשואה ביחס להון עצמי או חשוב תשואה לכלל סכום ההשקעה תציג שני נתונים שונים מאד קיצונית. למשל בפורטוגל בגלל אחוז המימון הגובה למרות שגובה התשואה על סה”כ ההשקעה הינו באזור ה 6-7 אחוזים, התשואה על ההון העצמי מגיעה ל-15% ואף יותר. בנוסף אפשר וצריך לדעת לחשב תשואות בניקוי הוצאות והפתעות בלתי צפויות וגם לדעת איך לחשב את התשואות ביחד עם קצב עליית שווי הנכס.

3.איך מבצעים את התהליך?

בכל הקשור לרכישת דירה בחו”ל יש הרבה דרכים לעשות את זה. מין הסתם ישנן לא מעט חברות אשר עושות יזמות או הינו חברות שיווק של פרויקטים בחו”ל שהאמת שמרבית האנשים שרוכשים דירה בחו”ל עושים זאת בעזרתן. הבעיה היא שלא כל הנוצץ זהב וכמובן שהחברות האלה מתעסקות בעיקר בלצייר תמונה מאד ורודה לגבי פשטות ההשקעה והתשואות הגבוהות וגם אם זה מדובר בהשקעה טובה, סביר להניח שהם עדיין ינפחו נתונים ובעצם יגידו לנו בעיקר את מה שנכתב לשמוע ומשקיע חכם צריך לדעת לסנן את החלקים השיווקיים ולהבין את העסקה בפועל. ישנן לא מעט אנשים שגם שוקלים לרכוש דירה בחו”ל בצורה עצמאית שזה אחלה ואפילו רצוי בהרבה מובנים אבל הבעיה זה שכעושים בפעם הראשונה, כמו ברוב הדברים בחיים עושים לא מעט טעויות שעולות כסף וזה כמוב חבל. האופציה השלישית היא שילוב של עצמאי אבל עם ליווי- זאת כמובן האופציה העדיפה לפעם הראשונה כדי להימנע מטעויות בדרך ועדיין לשמור על שליטה בהשקעה אבל זאת אופציה מעולה רק וכאשר מדובר על הליווי והיעוץ הינו מקצועי ואובייקטיבי שבאמת בעל אינטרס תואם לשלנו ולכן עלינו לנסות ולהבין באיזה סוג של ליווי באמץ מדובר.

4.חישוב לא נכון של ההוצאות

זאת האמת טעות קלאסית גם בארץ כאשר רוכשים דירה ולא לוקחים בחשבון את כל ההוצאות הנלוות מלבד מחיר הנכס כגון- בעלי מקצוע כגון עורך דין, שמאי, מתווך או אגרות למיניהם, עלויות המימון, שיפוץ, ריהוט, חברות ליווי למיניהן ועוד המון הוצאות שיש לקחת בחשבון. אולי השוני היחיד לגבי השקעה ברכישת דירה בחו”ל הוא שצריך לקחת בחשבון גם טיסות למדינת היעד אבל בחלק מהמקרים זאת לא חובה. בכל מקרה הטיפ הוא רלוונטי לארץ ולחו”ל. לשים לקחת בחשבון את כלל ההוצאה כדי לא להיתקע עם חוסר.

5.אי ביקור במדינה או בנכס עצמו

טוב עם הטיפ הזה יש לי וידוי, אני בעצמי רכשתי דירה בפורטוגל בפעם הראשונה בלי להיות בנכס עצמו ולמען האמת הכל היה בסדר אבל שוב זה מתחבר בצורה ישירה לסעיף של הליווי שהיה לי ובאמת קיבלתי שירות מקצועי שסגר לי את הפינה וחסך ממני את החשש של אי ביקור בנכס. אבל וזה אבל גדול! אני מאמין חד משמעית שעדיף לבקר במדינה ולהרגיש את הלך הרוחות באזור מבחינת תיירות, תשתיות, פיתוח ובנייה, הרגשה וכמובן לבחור את הנכס עם העיניים שלנו. ובכל זאת, מרבית האנשים שרוכשים נכס בחו”ל ובעיקר אותם אנשים שרוכשים דרך חברה משווקת מוותרים על שלב זה מחוסר זמן או חוסר התעניינות.

6.ליווי משפטי ישראלי

כאשר רוכשים נכס בחו”ל אז בדרך כלל חייבים לקחת עורך דין מקומי במדינת היעד. אותו אדם אמור להיות איש האמון שלכם ולדאוג לצרכים משפטיים שלכם מול הבנק, מול המוכר של הנכס וגם מול המשכיר. הבעיה היא שבסופו של דבר אם אין לנו ניסיון משפטי ובטח לא קשר אישי וחם אם אותו עורך דין מקומי, אנחנו בעצם נאלצים להסתמך עליו בעיניים עצומות וזאת כמובן טעות בכל סוג של השקעה ולכן אני אישית ממליץ גם לערב עורך דין ישראלי ואם יש קשר אישי ישיר זה בכלל מצויין והמטרה היא כמובן שהוא ישמור על האינטרס המשפטי שלנו בסיפור.

7.מימון/משכנתא

מימון באמצעות משכנתא הינו דבר מבורך כאשר הריביות הן אטרקטיביות ולכן כמו שבארץ אנחנו רוצים למנף את הכסף ולרכוש דירה עם משכנתא, כנ”ל בחו”ל. אבל אם משכנתא בארץ צורכת יועץ משכנתא שידע להכיר את המערכת הבנקאית ומהן ריביות השוק וכיצד לשפר אותן, אז בחו”ל ממש מומלץ ואפילו נדרש להתייעץ עם גורם מקצוע כלשהו שמכיר את הנפשות הפועלות במדינה. רוב המדינות בעולם אולי מלבד פורטוגל וספרד ממה שיצא לי להכיר ולבחון לא ממש ידידותיות למשקיעים זרים מבחינת משכנתא (אגב גם ישראל לא) ויתנו מימון יחסית נמוך וריביות גבוהות מאשר לאזרח מקומי ואפשר להבין אותם כי מדובר בסיכון ואי ודאות יחסית מבחינתן. אבל זוהי בדיוק הסיבה שזה קריטי לדעת להילחם על הריביות האלה גם בחו”ל כדי שלא נאבד את כל הרווח שלנו מההשקעה.

8.מצב הנכס- רק חדש או כחדש!

רכישת נכס בחו”ל או אפילו בארץ, יכולה להיות מלחיצה והאמת היא שיכולות להיות לא מעט בעיות שיצופו במהלך הדרך כמו תקלות אינסטלציה, רטיבויות, סדקים, בעיות עם חשמל או מיזוג ועוד… בגלל שמדובר בדירה בחו”ל ויחסית השליטה בה בסופו של דבר יותר קשה מבארץ כאשר הדירה קרובה, אני אישית ממליץ כדי להימנע או לפחות להוריד את פוטנציאל הסיכוי לנזק, לרכוש דירה חדשה מיזם או כחדשה יד שנייה. כחדשה זה למשל פשוט שנבנתה ב-3 שנים האחרונות או אפילו שופצה קומפלט.

9.תלות בחברת ניהול

המשקיע הטיפוסי שרוכש דירה בחו”ל בדרך כלל מסתמך על חברת ניהול שתטפל בנכס בשוטף מבחינת תחזוקה ודיירים. אז ראשית עם קצת הכנה ושיעורי בית נכונים אפשר לבנות תשתית שלא צריכה להיות תלותית בכלל בחברת ניהול ולטפל בדירה בחו”ל בדיוק כמו שמטפלים בדירה להשקעה בישראל. הרי מעטים האנשים שמשתמשים בחברת ניהול בדירות להשקעה בישראל. אבל נניח והחלטנו כן להשתמש בחברת ניהול במדינה היעד, אז זה קריטי לא להיות תלותי בה! מראש להכין חברה אחרת לגיבוי וברגע שאנחנו שמשהו לא מרגיש לנו נכון עם החברה הנוכחית להיות מסוגלים להחליף אותם ברגע.

10.אימפולסיביות

חברים זהו אולי הטיפ החשוב מכולם, זכרו תמיד בכל הנוגע להשקעות ובמיוחד בכל הקשור להשקעה ברכישת דירה בחו”ל, אין מה למהר. תעשו שיעורי בית כמו שצריך, תחקרו את המדינה, את העיר, את השכונה, את החברה או הגוף המלווה, את בעלי המקצוע שבדרך, את התשואות ואת הדו”ח כלכליות ביחס להוצאות שלכם. אחרי שעשיתם את כל זה, תעשו את אותה הדבר בעוד 2-3 מדינות נוספות וכנ”ל לגבי שאר האלמנטים הנוספים הרלוונטים שיהיה לכם לצורכי השוואה. אמנם זמן זה כסף אבל לעשות טעויות בהשקעות זה גם כסף ולכן לא למהר ולקבל החלטות אימפולסיביות. במשחק הזה דווקא קבלת החלטות בצורה מושכלת ובסבלנות מעלה את פוטנציאל רווחיות ההשקעה.