אז במסגרת הפינה השבועית אציג את עצמי. אך לפני כן דיסקליימר: כל הפעילות שלי…
פודקאסט - פרק 6 - עמי תורג'מן

תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2019-01-06T01:12:05+0000

אז במסגרת הפינה השבועית אציג את עצמי. אך לפני כן דיסקליימר: כל הפעילות שלי בפורום היא לשתף ידע שקיבלתי ואני מאמין בדרך של השקעות נדלן ויציאה ממעגל העכברים וחושב שזו הדרך הפיננסית הנכונה. כמו שרכשתי ידע מאחרים שמח לשתפו. אין לי שום אינטרנט כלכלי/שיווקי וכל הנאמר הינו על דעתי הפרטית בלבד ולא מדובר בייעוץ או הנעה להשקעה מטעמי, ממקצועי או ממקום העבודה שלי חלילה ואין לייחס שום קשר בניהם.

ועכשיו לפוסט שלדעתי דוגמא למקרה קלאסי איך כל זוג צעיר בתחילת דרכו יכול לעלות על מסלול לעצמאות כלכלית בטווח הארוך…

אז אני דניאל בן 38 נשוי באושר +3 אני יועץ השקעות ובנקאי במקצועי וברוך השם אני ואשתי עובדים במקום מסודר אבל מזה לא מתעשרים אלא מתפרסים בכבוד, אני מאמין כי ההון יגיע בהשקעות נדלן.

אז ככה- לעולם הנדלן בארה”ב נחשפתי דרך אחי הגדול שכמו ליאור מסלול כמעט זהה של הייטק ומעבר לארה”ב ובאיזשהו שלב לפני כ12-13 שנים החל להשקיע בנדל”ן בארה”ב כי הבין שהמשכורת הגבוהה בהייטק לא מתעשרים אם לא משקיעים. אני זוכר את זה הייתי אז סטודנט לתואר ראשון בהתמחות במימון שהוא התחיל לדבר איתי על השקעות. אמר לי שהוא מיישם איזה גורו נדלן שקרא עם שם יפני – קיוסאקי… ומיד קניתי את אבא עשיר אבא עני. ששאלתי את אחי איך עושים אמר לי תמשיך לקרוא עד שה”למה” יהיה חזק אצלך ותמצא את הדרך. כך במשך התקופה מסיום התואר, עבודה מסודרת עם קביעות חתונה וכו קראתי עוד ספר ועוד סמינר אלקטרוני ועוד סרטים המשכתי לשבור את הראש את הראש איך עושים…ואז אחרי החתונה שמתחיל כמו זוג צעיר לחסוך בהמשך כבר ילד ראשון שמתחיל לגדול ופתאום מצטבר הון עצמי שאני ואשתי חסכנו בדם ויזע ואז הדילמה של כל זוג צעיר: לקנות דירה בארץ במחיר לא שפוי דאז (ב2012 עוד היה שפוי יחיסת להיום…) להשכיב את כל ההון העצמי ולהתמשכן לדירה למשך 25 שנה לדירה אחת או להתחיל וליישם את מה שקראתי ורציתי לעשות. אתה מתחיל להבין שזו הדרך הנכונה.
שהייתי מוכן להשקיע אחי נתן לי משימה אמר שיש לו אופרציה ואזור מוכן בשבילי דבר שבנה עם הזמן והניסיון רק שאמצא מנטור/יועץ שיסגור את הפינה איך עושים מהארץ כי אחי כאמור אז היה חי בארה”ב וזה קצת שונה.
וכך שכרתי בזמנו את רפי מזרחי לליווי אחד על אחד על כל סגירת הקצוות מהארץ . לאחר למידה של חודשיים והגשת הצעות הצלחתי בינואר 2013 לרכוש את הנכס הראשון. נפתח התאבון והצלחתי להיעזר בהוריי ולגרד עוד קצת ורכשתי את גם את הנכס השני במקביל.
אחרי שנתיים וחצי משתחררת קה”ש, קצת מימון בנקאי, חסכונות ושכ”ד שהצטבר הצלחתי לקנות את הנכס השלישי. בשלב זה אתה כבר מתחיל להבין שאתה על הסוס.
במשך כל אותה תקופה חסר לי אפקט המימון כי אתה מתחיל להבין שלוקח כמה שנים לגייס סכום כסף לנכס במזומן ובנתיים השוק עולה ובורח לך בקצב שאתה לא מספיק לצבור הון.
אתה חופר במשך 5 שנים את הרשת ושואל מישהו שמכיר משיהו שמכיר ברוקר לזרים וכך חיפוש אינסופי עד שמתייאש ומשלים עם העובדה שתוכל לרכוש נכס פעם בכמה שנים שגם זה בסדר.
לפני כמה חודשים ממש בקיץ אשתי שמעה על איזה מישהו מפורום של צרפתים בארץ (שניניו צרפתים במקור) שיש איזה מישהו שמכיר איזה בחור יהודי צרפתי אמריקאי ברוקר במיאמי ארה”ב שהעיסוק שלו זה משכנתאות לזרים. באתי קטן אמונה ואמרתי אין סיכוי שיש משכנתא לזרים הרי אני כבר מעל 5 שנים מחפש בטוח יבואו איתי עם תנאים דרקוניים כמו מינימום 200-300א’ הלוואה או ריבית רצחנית או קרדיט היסטורי שאין וכו’ וכו’. משיחה עם הברוקר גיליתי אכן חברה מתמחה בזרים (אפרט פוסט שלם על זה בהמשך) בשורה התחתונה הצלחתי למשכן את 3 הנכסים ולמשוך מהם כ65-70% מזומן שאיתו רכשתי עוד 2 נכסים.
מה שיפה בכל הסיפור שב5-6 שנים הנכסים כמעט והכפילו עצמם מה שאיפשר לי למשוך רווח זה כהון עצמי ל2 נכסים במזומן (השלמתי עוד קצת מחסכונות) ובנכס חדש אחד ייצרתי תשואה אינסופית.

מסקנות:
1. אין ייאוש בעולם אם אתה מאמין במשהו תדבק במטרה ותמצא בסוף את הדרך.
2. מינוף נכון עוזר למקסם תשואה וצבירת נכסים, נכון יש להתחשב בריבית והיא לא זולה (6.5 ואם כי לא רצחנית) ואם אתה מייצר יותר מהריבית בעסקה ע”י תשואת שכ”ד ועליית ערך לאורך שנים הרי ששיחקת אותה. במקרה שלי המספרים עובדים ולכן הלכתי על העסקה.
3. השקעה לטווח ארוך הינה הדרך הנכונה בעיניי ובסוף מגיעים לטווח וקוצרים את הפירות כבר תוך כמה שנים קצרות אבל חשוב לבנות תוכנית לטווח ארוך.
4. לא יעזור כלום אמריקה זה אמריקה והשוק מפותח ואפשר באמצעות ניהול נכון של אנשי קשר שיהיו בשבילך בשטח לעשות הכל מרחוק.
5. חשוב ביותר לשתף ידע עם חברים משקיעים כמוך ואנשי מקצוע טובים ,להשקיע אם צריך ביועצים ואנשי מקצוע הכי טובים שיעזרו לך לעשות יותר.
6. למרות הכל לא הכל ורוד ומי שיגיד זאת לא דובר אמת. תמיד יש תקלות קטנות כמו תחלופת דיירים ונכס שלא מושכר תקופה, תיקונים, נזקים לא צפויים וכו’ אך בלונג ראן הדברים עובדים ואין להתרגש ממכות קטנות בכנף.

והדבר הכי הכי חשוב זה שהבת זוג תיהיה איתך באותו ראש אם אתם לא רוצים להיות ה99% מהזוגות שרודפים אחרי הזנב של עצמם. לשמחתי אישתי באותו ראש כי גדלה בצרפת ששם אין מנטליות של חובה קודם כל קירות ולשמחתי באירופה מאוד נהוג לגור בשיכורת וזו לא בושה.
גם אנחנו עד היום גרים בשכירות איפה שרוצים בשכונה מצויינת ודירה מקיסמה וחדישה בחולון ולעומת זאת קנינו איפה שצריך שמייצר עבורנו עתיד כלכלי למשפחה והילדים.
הכי מצחיק לראות את סביבת הלהלהלנד של מעמד הביניים שגרים בכופסאות גפרורים במגדלים שעולים כ3מ’ ש”ח ונוסעים על ג’יפון על הפוזה ובפועל אין להם הרבה בלונג ראן כמו 99% מהזוגות הצעירים שמשועבדים במעגל העכברים.
שלא תבינו היציאה ממעגל העכברים לעצמאות כלכלית איטית מאוד אבל לפחות מי שמשקיע בנדלן יודע שנמצא על הכביש המהיר שנוסע לכיוון העצמאות הכלכלית.

אז אלו הנכסים במטרופולין דאלס-פורת-וורת’ טקסס שנות בניה 2005,2006,2009. נרכשו ב 115, 104 בינואר 2013, 133 באוקטובר 2014, ו-205, 210א’ ממש בחודשיים האחרונים. מושכרים ב1400, 1475, 1550, 1750 ואחד ריק כרגע בתהליך למציאת שוכר סדר גודל של 1725$.

בהצלחה לכולם בפורום באמת פלטפורמה מדהימה. אשמח לשתף ידע ואני בטוח שכולנו במקום הנכון ובבחירה הנכונה של העתיד הכלכלי שלנו ?


קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק

Tags:

27
הגב

Please Login to comment
27 שרשור תגובות
0 מענה לשרשור
0 עוקבים
 
התגובה שאהבו הכי הרבה
שרשור התגובות האהוב ביותר
0 כותבי התגובות
חבר בפורום נדלן ארצות הברית כותבי תגובות אחרונים
  הרשמו  
החדש ביותר הישן ביותר הכי מדורגות
הודעה על
חבר אנונימי בפורום
אורח

Racheli Asulin Hindi

חבר אנונימי בפורום
אורח

Ben Lerner Gal Hindi

חבר אנונימי בפורום
אורח

הנכסים נראים יפה מאוד דרך אגב!

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה על השיתוף! מעורר השראה

חבר אנונימי בפורום
אורח

כל הכבוד על הנחישות ואומץ אין ספק שהעזת והמסלול הזה יתן לך עתיד כלכלי יותר נינוח בפנסיה 🙂 אני חיה באמריקה והסתכלתי קצת על האזור שאתה משקיע שמתי לב שהבתי ספר שם לא מדורגים משהו והבתים שקנית הם מתאימים למשפחה, האם הצלחת להשכיר בקלות? מי השוכרים שלך? אני השקעתי באלן שליד פלאנו שבזמנו היה טיפה יותר זול אבל נחשב למצוין.

חבר אנונימי בפורום
אורח

פוסט מעולה!

חבר אנונימי בפורום
אורח

הי דניאל, תוכל לשלוח פרטי הלווה במיאמי. אני גם מחפש כבר הרבה זמן מישהו שימשכן לי את הנכסים כדי למנף ולהתקדם

חבר אנונימי בפורום
אורח

יפה מאוד דניאל, בהצלחה !

חבר אנונימי בפורום
אורח

כל הכבוד, איזה יופי של בתים ?

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה, דניאל, על השיתוף וכל הכבוד על התעוזה. המשך להתקדם ולהצליח…?

חבר אנונימי בפורום
אורח

תמיד כיף לשמוע סיפורי מוטיבציה, תודה

חבר אנונימי בפורום
אורח

כתבת יפה בהצלחה חבר

חבר אנונימי בפורום
אורח

פוסט מרשים.
דניאל, כל הכבוד על הלמידה, המימוש והיכולת להסתכל גם מעבר לכתף של ה״כאן והעכשיו״ והבורות הפיננסית שפשטה בכל מחוזותינו.
יישר כוח!
מוזמן לבקר אצלנו באתר ובפייס ולראות איך אנחנו עשינו זאת.
יום טוב!

חבר אנונימי בפורום
אורח

פוסט מעולה !! תודה על השיתוף דניאל ?

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה רבה על השיתוף

חבר אנונימי בפורום
אורח

מדהים!! תודה רבה

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה ?

חבר אנונימי בפורום
אורח

DanielShamir
כן…מה אתה מחפש…?
לרנטל…לפליפ..פרוטפוליו…
איזה מדינה

חבר אנונימי בפורום
אורח

מישהו מהחברים פה יכול להפנות לחברות/פרטיים שעוסקים במימון לזרים?

חבר אנונימי בפורום
אורח

Daniel Nigri

חבר אנונימי בפורום
אורח

עוכבת

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה רבה..איזה שיתוף נהדר..
מה שעשית, בכדי שאחרים יבינו, זה נקרא למעשה הלוואת פרוטפוליו ..
בדיוק עזרתי למישהו עם זה..
70% מינוף בריבית של 6.14% לפי שפיצר או 60% מינוף עם תשלום ריבית בלבד, באותה ריבית..
העולם היום מאוד משוכלל

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה על השיתוף דניאל!
אני בשלב של ההתחלה בדיוק כמוך. סטודנט לתואר ראשון בסוף התואר בלי יותר מדי ניסיון או ממון.
האם האחרי הקורס עם רפי מזרחי טסת לארה”ב כדי להאתר נכסים ולהציע עליהם? האם היום יש לך חברת ניהול נכסים לכל נכס?
האם היום אתה מבין שהמרחק לא כזה נורא או שהיית מעדיף לקנות נכס קרוב יותר (אירופה לדוג)?

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה

חבר אנונימי בפורום
אורח

תודה דניאל על השיתוף!
אם כבר דיברת על עניין משכנתאות אני רוצה להוסיף כדי שכולם יבינו, שוק המשכנתאות הוא שוק מאוד אקטיבי, כל הזמן דברים משתנים, ממש כל יום.
אסור אף פעם להרים ידיים, יכול להיות שבדיוק מחר ישתנה איזה סעיף קטן בחוק שיפתח לכם את הדלת.

חבר אנונימי בפורום
אורח

כל הכבוד Daniel Dahan. דרך יפה לעלות על המסלול, אבל אם כבר מינוף אז הדרך הכי משמעותית להתעשר מנדל”ן, זה לעבוד עם מינוף יחסית גבוה עם סיכון מחושב, ולדעתי באותו סכום שקבלת על 2 הבתים היית יכול לרכוש נכנס בכמעט 700-900 אלף דולר, כי אז הייתי ממנף את הכסף שלך באמת, ואם אמרת עליית ערך, אז דמיין שהנכס שרכשת ב700-800 שווה בקנייה 100 אלף יותר וקצת שיפוץ, כבר עשית 100% על ההון העצמי שלך, בשנה ולא ב5-6 שנים כמו שלקח לך עכשיו, זו רק נקודה למחשבה ובהצלחה בכל מקרה. *גם אתה לא אזרח אמריקאי אתה יכול לקבל מימון בוודאות, אם… קרא עוד »

חבר אנונימי בפורום
אורח

חברים יקרים. קבלו את יזם השבוע החדש שלנו שיארח אותנו במהלך השבוע הקרוב הרי הוא כוכב הפורום שבאופן קבוע מככב במהדורות הספורט והרכילות שלנו של כוכבי הביצה, הרי הוא Daniel Dahan האחד והיחיד!!! קבלו אותו !!! ???

The Real Estate Investor Forum, LLC is an educational company and is not acting as a real estate broker. Always seek the services of licensed third party appraisers and inspectors to verify the value and condition of any property you intend to purchase. Never send funds directly to a seller but instead, use the services of professional title and escrow companies.

 

 

Check in with The Real Estate Investor Forum before purchasing property to verify that affiliates and markets have not changed in quality or performance. The Real Estate Investor Forum does not provide legal, tax, accounting, or other professional advice. Nothing on this website email is intended to form a contract or binding legal commitment.

©2020 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

כניסה לאתר עם שם משתמש או מדיה חברתית

או    

Forgot your details?

יצירת חשבון

X
X
X