פוסט #3 חברים יקרים רציתי לחדד קצת את נושא ההוצאות התפעוליות שאני מכניסה לחישובי…
פוסט #3
חברים יקרים רציתי לחדד קצת את נושא ההוצאות התפעוליות שאני מכניסה לחישובי התשואה וכן התיחסות לכיסוי ביטוח שאני עושה לנכסים.
בהוצאות התפעוליות, מסי ארנונה יכולים להיות בין 1% לבין 4% תלוי באזור הנכס, אני מכניסה VACANCY כ 5%, וגם LEASING FEE כ 3.5% שבדרכ כלל לא ראיתי שיזמים מכניסים להוצאות, כמובן שמכניסים HOA — וועד שכונה, באזורים שלי אין HOA, וכן כ 5% תיקונים.
להלן מצורפת דוגמא של אקסל הוצאות לפני מס.
בנושא ביטוח נכסים,, אני מקפידה לעשות REPLACEMANT COST שמגלם גם עליית מדד, וכן ביטוח צד ג’ של מינימום 500000 דולר, מוסיפה כיסוי לוואנדאליזם, שריפות, עלות לביטוח כזה נע בין 660 ל 1000 דולר באזורים שלי. מנסה שההשתתפות העצמית תהיה נמוכה בין 500 ל 2000 דולר.
בתגובה שלי יש קובץ הוצאות תפעוליות.
הי Bracha Light לטובת המשקיעים שעלולים להסתמך על המידע הזה, אני חושב שכדאי לתת 2 דגשים חשובים:
1- להכניס לתכנית העסקית גם CAPEX. הסברתי בסרטון נפרד ושיתפתי בפורום איך בונים תכנית כזו לפני רכישת נכס בשלבי בדיקת הנאותות של העסקה.
https://www.youtube.com/watch?v=bfiRtyDmuzg&t=157s
2- לגבי הביטוח חשוב לציין שהכיסויים אינם חלים בכל מקרה, והמקרים שבגינם הכיסוי מתקבל תלוי ברמת הכיסוי הביטוחי שנבחר. למשל LOSS OF RENTS, זה ממש לא יקרה שדייר לא ישלם לך שכר דירה והביטוח יגיד לך אהה בסדר בואי אני אשלם לך במקום. לא. זה תלוי מה המקרה. ובעיקרון זה תופס במקרה והתוצאה של איבוד שכר הדירה היא בגין אירוע שיש לו כיסוי ביטוחי באחד הסעיפים האחרים ואז תקבלי שיפוי ןיתכן חלקי גם על אובדן השכירות. רק להבהיר למשקיעים כי לפעמים מתבלבלים בין מילה כמו ביטוח לבין מובטח או בטוח. הדבר היחיד שבטוח לגבי ביטוח הוא ששום דבר בו לא בטוח וחייבים בתחום הזה להיכנס לאותיות הקטנות.
ממה שראיתי עד היום בין כל האקסלים הנטו יהיה בין 50 ל 60 אחוז מהברוטו בארהב האם נשמע הגיוני?