ללמוד מטעויות – טיפים והצעות #4

ללמוד מטעויות - טיפים והצעות

ללמוד מטעויות – טיפים והצעות #4

 

בוקר טוב לכל החברים היקרים שפה. בעקבות התכתבות עם ליאור עכשיו אני אספר כאן עכשיו על התנסות אישית שלי בתחילת דרכי בנדלן בארה”ב, עם 2 קרנות השקעה מישראל.
אני אתחיל בזה, שהסיפור לא קל,
תכינו ממחטות.
(-: . סתם.
למען האמת הסיפור לא קל וכרוך בהפסדים כספיים משמעותיים, אבל אני חושב שהמסקנות בסוף יהיו משמעותיות.
אני לא אנקוב בשם החברות כי זה פחות רלוונטי, וכן כי נגד בעלי אחת החברות ובנק ישראלי מתנהלת תביעת ענק.
כאמור, אני בתחילת דרכי בארה”ב, קניתי נכס אחד פרטי באזור דטרויט מישיגן, ואז אני אומר לעצמי, עכשיו בוא ננסה לקנות בקבוצה, הלכתי בדקתי כמה חברות, והגעתי לחברה שישבה באזור הבורסה, משרדים מפוארים, וכל השואו מסביב מרשים.
קונים נכס מולטי פמילי 400+ בתים ביוסטון.
היינו כ 50 אנשים בקבוצה. התחיל בסדר. קיבלנו 8% ריבית שנתית בתשלומים רבעוניים. רבעון שניים שלושה ואז מגיע מייל מהבעלים, החברה קרסה, ושיהיה לכם בהצלחה.
בדיעבד הסתברו כמה דברים:
1. הבעלים גנבו כספי שיפוצים מפרוייקטים מסויימים והשתמשו בהם לצרכיהם,
2. הנייר המודפס יפה שהיה אמור להיות שטר בעלות אותנטי, הודפס כנראה בדרום תל אביב, והיה שווה .. כלום. הנכס נשאר בבעלות הבעלים ולא נרשם בטאבו על שם החברה שהקימו לטובת הרכישה
3. הבעיות נערמו, היתה שם משכנתא מסובכת, ועוד ועוד.
לשמחתי הרבה, התכנסנו מהר כל השותפים. מייד הקמנו וועד, לקחנו עורך דין ישראלי שפועל בארה”ב, פנינו לבית משפט אמריקאי לעצירת כל ההליכים ונלחמנו. הצלחנו להעביר את הנכס על שמנו. הצלחנו להציל את הנכס תוך ימים מחוב מים לעירייה, 90000$ שנאספו מאיתנו תוך ימים,
הצלחנו להכניס חברת ניהול רצינית לנכס, שייצבה אותו, שיפצה, התחילה להשכיר לאוכלוסיה טובה יותר.
2015 אנחנו עשינו ריפייננס לנכס. החזרנו את כל ההששקעה, וכיום אנחנו בתהליך מכירה, שאמור להניב רווח יפה לכולנו

קרן שנייה מאד מוכרת, גדולה מלאה בפרוייקטים בארץ ובחול.
אני לא אספר בהרחבה אבל אני הייתי מושקע שם בשני פרוייקטים.
אחד היה נכס מצויין תפוסה גבוהה מאד 96% בהתחלה, 8% ריבית שנתית בחלוקה רבעונית, והביצועים הולכים ויורדים. מרבעון לרבעון.
איכשהו באיחור של שנה מהתכנית העסקית הצליחו למכור את הנכס, החזרנו את ההשקעה, להבנתי הרווחנו בסופו של דבר כ 2-3% שנתי .

נכס שני אצלהם שאני מושקע בו, מרכז מסחרי, שהיה מושכר ב 50%, הכניסו חברת ענק אמריקאית כשוכרת שאחרי שנה פשטה רגל, קיצור, 7 רבעונים לא ראינו שקל, ואני לא רואה את האור בקצה המנהרה.

מסקנות
1) חייבים להבין שאם אתם קונים בקבוצה יש לזה משמעות. אתם לא הבעלים אלא אתם חלק מהבעלים. אין לכם שליטה על הפעילות, הביצועים, והנכס רשום על שם חברה שאתם חלק מהבעלים שלה.

2) אם אתם קונים בקבוצה ויש תשקיף, תקראו תתעמקו תבינו הכל. אם אתם לא מבינים קחו איש מקצוע שיסביר לכם מה הסיכונים והחשיפה שלכם

3) להשקיע בקבוצה זה יכול להיות מצויין למי שרוצה להיות ממש פסיבי ולא לקבל שום החלטה. זה לא מתאים למי שרוצה ללמוד את התחום, להתעמק, ובייחוד לגדול ולקחת אחריות על הביצועים שלו.

4) חשוב מאד עם מי עושים עסק. מי האנשים מאחורי הקרן הקבוצה, מה הרקע שלהם, כמה שנים הם בתחום, לקוחות ממליצים, פרוייקטים שהסתיימו, מה המחויבות שלהם, האם הם משקיעים בעצמם בפרוייקט או שרק מנהלים אותו עבורכם וחיים רק מדמי הניהול שיגבו.

5) בקבוצה כשהכל טוב, זה סבבה. הבעיות יהיו הרבה יותר מורכבות מנכס פרטי על שמכם, כשיתחילו הבעיות.

6) אם אתם בקבוצה שמנהלת חברה ישראלית אני חושב שכדאי מאד שלפני הרכישה יהיו לכם רשימת כל השותפים, המשקיעים כמוכם. כדאי מאד שתדברו ביניכם ותחליטו מבעוד מועד מה קורה כשיש בעיה. תתנו ייפוי כח לנציגים לפעול בשמכם כי הזמן קריטי.

7) עוד זמן לא רב האינטרנט יוצף בעוד חברה ישראלית שקרסה בימים אלה והשאירה אחריה קבוצות של משקיעים זועמים, ובעיקר ללא יכולת לנהל ולהתנהל.

8) אתם מבינים וברור שלכל צורת השקעה יש יתרונות ויש חסרונות, צריך לבוא לכל השקעה עם ידע והבנה רבה כככל האפשר.

בנימה אישית: אני מאד נהנה מהקבוצה הפעילה הזו, יש פה המון ידע שנכנס ומשותף לכולם, המנהלים פה מקצועיים, הרעיונות יצירתיים ואכן הידע של ההמונים יכול לעזור לכולנו. ועל זה יישר כח.

כיוון שהערב אני יורד מראש מהבמה המכובדת שניתנה לי אני אעלה הערב פוסט קצר על מי אנחנו, “בר השקעות נדלן בחול ” , על מה שאנו עושים ואיך אנחנו פועלים עם המשקיעים שלנו בשוק האמריקאי.

שוב תודה לליאור ועידו

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2GF7YMX

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

 

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. פוסט מעניין מאוד..תודה רבה…
    לדעתי לא צריך לפסול קבוצות…
    יש גם יתרונות לכאלה..וכל אחד עומד בפני עצמו..
    היום יש גם יכולת לבדוק יותר
    .מה שהיה קשה יותר אז אני מניח..
    הפוסט הזה לכשעצמו מגלגל סיפור מרתק…
    תודה רבה על השבוע הזה.
    למדתי מימך

  2. הי שי. פוסט נהדר. הראת לכולם דוגמא נהדרת לאירוח של הפורום שלנו לשבוע כ”יזם השבוע”. בהחלט זכית ביושר בפוסט הפרסומי שמקבל כל מי שהעלה לפחות 4 פוסטים של ערך. כמו כן אנחנו רוצים להזכיר לכל חברי הפורום – אתם לא חייבים להיות יזם השבוע בשביל להעלות פוסטים של ערך וגם לא צריכים לחכות בשביל להעלות פוסטים “רגילים” של שאלות מגמדים או ענקים – בשביל זה אנחנו פה ובשביל זה הפורום קיים. כל שאלה מתקבלת בברכה. אנחנו משפחה וכולנו פה מדברים בגובה העיניים גם אם עוד לא עשיתם שום עסקה וגם אם רכשתם כבר מאה יחידות. המטרה שכולנו השנה נהפוך מגמדים לענקים ! בהצלחה ושוב תודה שי על שבוע נהדר ! ביום ראשון יארח אתכם לשבוע Yair Yunji! מחכים לאירוח נעים :)♥️?♥️