ללמוד מטעויות – טיפים והצעות #1

טוב.
כמו שהבטחתי לליאור אני רוצה לספר על עסקה נניח רעה, שנהפכה לטובה, ולתת לכם כמה טיפים למשקיעי הנדלן, על מנת שהדרך שלכם תהיה כמה שאפשר יותר קלה וחלקה למרות שלהבנתי אין אפשרות להצליח בעולם הזה בלי התמדה, עבודה קשה, יכולת לספוג הפסדים, ועוד.
אז נתחיל ב 2011, אני עוסק בנדלן בארץ, ויש תערוכה בארץ של נדלן בחול. אני מסתובב ולבסוף מתביית על חברה שמכרה לי נכס ראשון, במקרה, במטרו של דטרויט. אז לא ידעתי כלום לא על דטרויט, לא על נדלן במישיגן או בארה”ב. כלום. ידעתי שיש אתר ZILLOW…

עלה לי אז 45000$.
קיוויתי שלא עוקצים אותי, ואכן החברה ידעו מה הם עושים, וקיבלתי נכס משופץ (לא לגמרי ) בעיר איסטפוינט, הצמודה מצפון לדטרויט, נכס סטנדרטי.
מה שלא ידעתי, זה שהחברה קנתה אותו כמה חודשים קודם ב 17000$, קצת צבע ותיקונים ומכרה לי בכ 80% מעל מחיר שוק.
טעות נוראית.
המזל שלי שהנכס תמיד עבד. והמזל שמחירי הנדלן במישיגן טסו ב 4 שנים האחרונות .
אותה משפחה חיה בנכס מאז 12012, משלמת מעט מתחת למחיר שוק ( כיום 880$ ) ובינתים מחיר הנכס עלה לכ 70-85 אלף דולר

מה למדנו ?
1. כולכם מכירים את זילו. אסור אסור אסור להסתמך על זילו או דומיו כדי לדעת מה שווי הנכס. ה ZESTIMATE יכול להיות מאד קרוב למציאות או מאד רחוק. אל תסמכו על זילו.
2. זילו לא יודע מה מצב היסודות, הגג, מערכות מכניות וכו. רק חלונות בבית הזה עולים 4000-5000$, גג חדש 5000$ דוד ותנור 1500$…וכו וכו
3. קחו דוגמא לאתר שייתן לכם כיוון יותר מדויק על שכירויות בסביבה בה אתם מסתכלים: RENTOMETER
תכניסו כתובת, סכום שכירות שנראה לכם ומספר חדרים. אנטר. תקבלו מייד מחיר ממוצע להשכרות באזור , חציוני ועוד.
4. למרות שאני התחלתי ברכישה מחברה ישראלית הנ”ל, אחכ מקרן גדולה שכולכם מכירים, מעוד חברה של שני עורכי דין שקרסה ומעוד כמה חברות אחרות, הבנתי ( ולא מהר מאד לצערי ) שאם אתם קונים נכס מחברה ישראלית, כלומר, החברה הישראלית היא בעלת הנכס, סיכוי גבוה שאתם קונים מעל מחיר שוק. ( אסור לקנות מעל מחיר שוק, זוכרים ? ) אז מה הפתרון ? תתחילו ליצור קשרים עם אנשים מקומיים: ברוקרים , מתווכי נדלן, חברות ניהול. אין כמו הקשר האישי עם החברה האלה כדי לקבל תמונת אמת, נכסים שווים, לקנות נכון ולהרוויח כסף.
היום כשאני בדטרויט, רוב הזמן אני בארוחות, פאבים וימי כיף עם החברים. הם הבסיס של העסק שלי. אל תמעיטו בערך הקשר האישי איתם. זה אבן יסוד להצלחה.
5. סעו למקום (ראבק 1000$ אתם בניו יורק ) סעו ברחובות. תלכו ברגל. דברו עם התושבים במכולת. צריך לגעת, להריח. לראות.
6. ואולי אני אסיים איתו להיום:
אתם בונים עסק. יש בו השקעה ראשונית. יש שכר לימוד. זה לא פקמ בבנק. תמיד יהיו קשיים , תקלות, בעיות, דיירים שלא משלמים, תיקונים, אחזקה ועוד ועוד. הפתרון ? קנו עוד. אני יודע שזה קל להגיד. קנו עוד. אל תסתפקו בבית אחד. קנו 10. בכמות בתים, אתם מרגישים שכירות אמיתית. 2 בתים לא עובדים ? לא נורא ה 8 האחרים יכסו.
אני עכשיו על הסנטים האחרונים שלי ( שוב) בבנק, כי אני רוכש עכשיו עוד 2 נכסים בדטרויט. וכתוצאה מכך, עוד 2-3 חודשים, הנכסים האלה יוסיפו לי לחשבון הבנק כל חודש, כל חודש, עוד 800$ נטו.
זהו להיום.
פעם הבאה (תזכירו לי ? ) אני אדבר אז על סעיף 6. איך מגדילים כמות נכסים כשאין לנו הרבה הון עצמי.
מקווה שנהניתם ונתרמתם
הצלחה לכולם

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2NrD4b7

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• תודה לשי על הפוסט המצויין. שי הוא יזם השבוע שלנו והפוסט שלו ישאר נעוץ בטופ עד ליום שבת – מוזמנים לשאול את שי שאלות על הפוסט ועל נדל”ן בכלל – יש לכם הזדמנות – יזם עם המון נסיון שיש המווון מה ללמוד ממנו !
• Kobi Ben-hayun
• תודה רבה Shai Bar
• תודה..מהסיפור הראשון נראה לי עיסקה מעולה..נכס עובד..עליית ערך. היזם קנה במחיר שקנה בגלל שידע למצוא נכסים מפורקלוזר..או ממקור אחר..שיםץ מה שצריך.. ומכר במחיר עם תשואה מצוינת. אנחנו למדנו שצריך להדוק האם המספרים עושים שכל למשקיע ולבדוק שווי שוק..לא מעניין כמה רווח עושה היזם..אבל הישראלים תמיד עושים את החישוב כמה היזם מרוויח ולמה…
• אין חכם כבעל ניסיון.
  תודה על המידע החשוב.
  עלה והצלח
• תודה על השיתוף
• כמה נכון. אני זוכר את הנכס הראשון שלי שקניתי בבת ים לפני הרבה מאוד שנים לאחר שהתחלתי קורס נדל”ן מניב במכללת קאש פלאו שכבר לא קיימת. לימדו אותנו כמו שאתה אומר ללכת ולדבר עם האנשים ברחוב, במכולת, שכנים, דיירים וכו’ ועד היום אני מקפיד לעשות את זה בכל איזור חדש שאני בודק. אם אני עם המשפחה אני תמיד שואל איזו שכנה עם ילדים איך זה בשבילה לגור פה במידה והייתי רוצה לעבור לפה עם המשפחה – האם היא מרגישה בטוחה, איך בתי הספר, תחבורה ציבורית וכו’ – אין לאף אחד יותר ידע מאשר לאדם שגר שם. ותמיד להצליב מידע. מתווך אחד יכול לספר משהו אחד, ומתווך אחר משהו אחר – תיקחו דיעה מעוד מתווך שלישי ותגיעו לאמת. ושי בהחלט נשמח לשמוע בפעם הבאה איך לקנות עוד בתים ללא הון עצמי. בהחלט השארת טעם לעוד 🙂 שוב תודה על השיתוף. זה בכלל לא מובן מאליו. ???♥️
• תודה! Moshe Katzir Mor Amira
• תודה לכולם על התודות. רק הערה לגבי התגובה המרד נכונה של ברכה. זה נכון. אותי לא מעניין כמה קנה זה שאני קונה ממנו. אותי מעניין בכמה אני קונה, ובכמה הלקוחות שלי קונים, ולדעת לוודא שאני לא קונה מעל מחיר שוק. זה הכי חשוב. במקרה שלי קניתי במחיר יקר הרבה יותר מעל מחיר שוק, אבל זה היסטוריה. אני הישראלי שחי בישראל , אמנם מבלה המון בדטרויט, לא אוכל למצוא את העסקאות הטובות ביותר. אני מחפש עסקות שהן טובות מספיק. Good enough.. שעומדות בקריטריונים שלי ויניבו לי ולמשקיעים שלי תשואה טובה לטווח ארוך. אם תמיד אחפש את העסקות הכי טובות כנראה שאחפש המון ועסקות אני לא אעשה. שיהיה לכולם יום נפלא.
• פוסט מעולה… כל הכבוד על הדרך שלך… מסכים עם המסקנות שלך… בנושא הכמות
• לחלוטין כמות מהווה יצירת נכס חזק…
  נשמח לשמוע עוד סיפורי קרב השבוע
• תודה רבה על השיתוף וכנות. ??
• קובי איפרגן
• Mordy Arnon
• מדהים ,כתבה מושכת !!!
• תודה רבה שי. מעניין מאוד מה שאתה משתף איתנו. רציתי לשאול בקשר למה שכתבת שאתה מרוויח 800$ נטו. אתה מתכוון לשני הנכסים ביחד. לא לכל אחד.
• תודה על השיתוף
• אחלה פוסט!
• איזה כיף לשמוע את התגובות המפרגנות על הפוסט. זה ממש לא מובן מאליו שיזם מקדיש לנו שבוע שלם לספר על פועלו ולענות על שאלות. דרך אגב Shai Bar השבוע הזה כידוע מוקדש לך אז אתה לא חייב לעצור בפוסט אחד – אם יש לך עוד סיפורים וניתוחים נשמח לשמוע, וכל השאר – לא עצרנו את הפורום – שי הוא היזם בפוקוס שלנו השבוע אך הפורום ממשיך לתפקד כרגיל. אם יש לכם פוסטים עם שאלות מוזמנים להעלות אותם. לא להתבייש. אנחנו פה בשבילכם. ???
• אחרי הסופגניות הערב נדבר על חברות ניהול. על חשיבות. נסיון מר, וניסיון טוב. תודה ליאור
• נראה לי אם אם הוא לא יעצור אנחנו לא נישן בלילות ?Lior Liorchik Shai Bar??
• תקרא את 4,5,6 Roni Kagno
• Osher Shiluk
• אחלה פוסט ! תודה על השיתוף…
• תודה על הפוסט!
  רנטומטר בודק שכירויות.
  יש אתר שבודק מחירי בתים?