מימון לפליפים ולהלוואות פורטפוליו
מימון לפליפים ולהלוואות פורטפוליו
בואו נדבר רגע על מימון…ספציפית לעסקאות פליפ ולהלוואות פרוטפוליו (כנגד מקבץ של נכסים)-
מהנסיון שלי בהשגת מימון למשקיעים זרים בארה”ב;
הרי כמשקיעים זרים לפעמים נתקלים בקשיים…(מי שפועל ללא “שותף אמריקאי” שלוקח את נטל ההלוואה עליו)..
דה פקטו המימון זה כסף שלא היה קודם ומאפשר לכם להתקדם ע”ח כסף אחר.
לעיתים, הרבה נתקעים בעלות המימון…שזה בעצם כמה עלתה להם ההלוואה.
אבל למעשה נתקעים בזה ולא מסתכלים על התמונה הגדולה…מה הכסף עושה למענם.
הרי הבדל של 1%-2% לא באמת משנה במידה והעסקה רווחית עם מרווח כמו שהוא צריך להיות,
כי במילא לא תשלמו את כל ה 1% תוספת אלא רק חלק ממנו…
ומה שהמימון עושה זה לאפשר לכם להשתמש בפחות כסף מזומן שלכם…ואם יש לכם מספיק אז תוכלו לעשות כמה פרויקטים במקביל
(ולמעשה המימון הזר פותח לכם דלת היכן שפעם היה קיר).
לעצור לקיחת הלוואה בגלל שיקולי העלות שלה (לא מדבר על הלוואה זולה יותר) לדעתי מפספסת את הראייה הרחבה והמטרה הראשית שבגללה אתם במשחק הזה בכלל..יצירת רווחים ובסיס איתן של נכסים.
בעסקאות פליפ זה ברור…
בואו שניה נדבר על פרוטפוליו לואון – הלוואות כנגד מקבץ נכסים תחת llc…
נכון, עלות ההלוואה לא זולה (כמה אלפי דולר) אבל קיבלתם עכשיו 60%-70% מימון על קבוצת נכסים קיימים..מה שמאפשר לכם לקנות נכסים נוספים ב 100% מימון ובכך לשפר את התזרים הקיים ולחזק אותו +
לייצר לאורך תקופה רווח הון שלא היה קיים לכם בכלל קודם.
בום!!! שברתם תקרה.
השיפור בתזרים הוא כזה שתוך כמה שנים תוכלו לקנות איתו עוד נכס נקי מכסף שבכלל לא היה קודם
בכלל…!
כמה added value עבורכם ועבור המשקיעים שלכם,
בלתי נתפס.
ובנוסף כבונוס אחרון, הריבית היא הוצאה מוכרת שלמעשה מפחיתה את חבות המס הכוללת , גם של הנכסים שהיו קיימים קודם…
כולם מדברים שההשקעה בנדלן זה עבור יצירת עתיד. העתיד שאתם רוצים יגיע אם מסתכלים על התמונה הגדולה, על המטרה, על הרווח הכולל…
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2GcS6Rt
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
Erez Shocher
אחלה פוסט, תודה! אשמח לדוגמא ממישהו שלקח הלוואה על פורטפוליו נכסים תחת llc . אני מנהל לא מעט קבוצות של 10-30 נכסים ועד היום לא מינפתי אף קבוצה. אם למישהו יש מלווה טוב בקליבלנד, רוצ’סטר או ג׳קסונוויל אשמח לחיבור. וגם לדוגמא קצת במספרים- כמה עלויות סגירה, ריביות ומה הדרישות כנגד זה. שוב תודה לכולם אתם אדירים ?
Ido Neuman אני גם ממנף פורטפוליו של נכסים , מתוך התשובה שלך אני מבין שאתה מדבר מפוזיציה, ואני לא. לא מסכים איתך שהמשבר של 2008 הוא לא נקודה להשוואה. כשאתה מלווה משקיעים מחובתך להסביר להם על הסיכונים, כדי שיקבלו את ההחלטה שלהם ממקום מושכל, ולא ידהרו למינוף בלי להבין עד הסוף את המשמעות שלו.
KobbiWaisman
הריבית מוכרת בכל שיטת דיווח כי זה הוצאה בייצור הכנסה
OferMoshkovitz
ראשית מינוף של 70% נותן באפר מספיק רחב גם עבור המשקיע…
בהלוואות על פרוטפוליו של נכסים יש באפר גדול שמגן על שני הצדדים.
לקחת משבר של 2008 זה לא חכמה כי הרבה השתנה מאז במערכת…
בנוסף מינוף של פרוטופוליו (מקבץ של נכסים) זה לתקופות של 5 שנים, 7 שנים או 10 שנים.
לכן כשאתה שופט תסתכל על כל התמונה…
וגם יש אפשרות להמשיך ולעשות ריפיננס.
כל הנושא הזה מתאים למי שמסתכל קדימה ועל כל התמונה..אחרת יהיה משקיע שיקרא את התגובה שלך ויבין שזאת תגובה חוסמת ולא מאפשרת…
אני מדבר מהכובע של מתכנן פיננסי ומכובע של אחד שמחבר משקיעים למימון בארהב…
(בין כ non us person ובין כ us person)…
מי שמבצע פליפ במימון צריך לעבוד על מרווח שמאפשר לו לקחת בחשבון תרכישים שונים, ולא על מרווח של 20%…
ועדיין מדובר על מקפצה.
מטרת הפוסט זה לפתוח לאנשים את ההבנה וההסתכלות על דברים.
Ari Frank
פוסט מצוין, כל מינוף נשען על התנהגות נכס הבסיס, או ליתר דיוק התנודתיות במחיר הנכסים. לכן כשאתם ממנפים תבדקו מה היתה התנודתיות במשבר ב2008, ואז תבינו לאן יכול להידרדר. מחיר הנכס או ממוצע תיק הנכסים. מינוף זה חרב פיפיות, כשהמחיר עולה או יציב, כולם נהנים, אבל הרגישות למינוף של 70% היא עצומה אם המחיר נופל, עד לאיבוד כל ההון העצמי.
לכן השיקול המכריע הוא התנודתיות במחיר הנכסים. אני בהחלט מהמאמינים במינוף .
מעולה! תודה רבה.
איך זה מתבצע טכנית למי שאינו אזרח או תושב? מי נותן את ההלוואות? תודה
קל להצדיק את שכתבת כשהכל טוב אבל הרי כולנו יודעים היכן נמצאים הממנפים הגדולים בשנים האחרונות….. נכון, בכלא.
ובפרקטיקה, עלות ההלוואה כה גבוהה( זאת לא רק הריבית, יש עלות לעצם לקיחת ההלוואה) עד שבתשואה חד ספרתית שזה לרוב מה שתשיג היא לא משתלמת. שנית לומר שהריבית מוכרת למס זאת הטעיה שכן היא מוכרת למס רק אם תיגש למסלול מס שהוא איננו מס שולי( מדובר על השכרות, במכירה אינני יודע אם בכלל ניתן להכיר בריבית שכן מדובר על רווחי הון) ולרובנו זה מסלול שאינו משתלם בעליל.
מעולה!
וזה מה שאני עושה על 99% מהפרוייקטים 🙂
אהבתי.. כך אני פועל לביתי.. פוסט בעל ערך מוסף.. צריך להרחיב בנושא חיסכון קרן ההלוואה, לא פחות חשוב מההכנסה נטו לאחר כל ההוצאות, ROI ?