דיון על השקעות בפלורידה

Responses

1. 

   Nadlan Group June 28

   מישהו שעובד בגק’סונוויל יכול להמליץ על חברת אינספקשיין וקבלנים? קיבלתי המלצה מלירון אבל תמיד אני אוהב להשוות מספר אופציות. תודה

2. 

   Nadlan Group June 3

   https://gyazo.com/fa0c6097bd2c6bd76100820e863b4f23

3. 

   Nadlan Group June 3

   אני מבין אותך לגמרי. המחירים שם עלו יותר מדי והתשואות נאכלו. אתה מקצוען וזאת העבודה שלך – לזהות מה האיזור הבא. אם אתה עושה פליפים באיזורים חדשים אוכל להשקיע איתך כמובן אחרי שאלמד את האיזור – תמיד ניתן ללמוד עוד איזורים. ראיתי נכסים לדוגמא בגקסונוויל שלפני 3 שנים נמכרו ב 79 אלף לפני שנתיים ב 99 אלף והיום ב 130 אלף – נגיד בית 3/2 – התשואה עדיין סבירה עם שכירות של 1100 אבל זה כבר לא הבוננסה של לפני כמה שנים ועליה כלכך מהירה מסמנת בועה. יש שם אלפי משקיעים שיכולים להחליט בבוקר אחד לממש רווחים, ולמכור את כל הבתים במכה – יש שם חברות כמו בלק סטון שקנו אלפי נכסים – אם הם משחררים את כולם לשוק הבועה תתפוצץ והמחירים ירדו מהר. מי שדאג לתזרים ישרוד, אני גם קונה עם מימון אז ההפסד האישי שלי יהיה יחסית קטן באחוזים אבל מי שקונה במזומן אלה איסטר. 2008 חוזרת. אם אתה ‘ונה שם ב 50, משפץ ב 30 ומחשב מכירה ב 100 אתה בסדר, אבל אם התחשיב הוא למגור 130-140 יכולה להיות צפויה הפתעה לא נעימה אם השוק יורד והרבה משקיעים דיממו קשה ובסופו של דבר ויתרו על הנכס לטובת הבנק. אני שומע שוב ושוב שצריך לראות את היום כאילו אנחנו ב 2006-2007 ולהתכונן. יש לי כסף זמין אז אני חייב להשקיע אותו כי להושיב אותו בבנק אין טעם אבל בהחלט צריך להיות הרבה יותר מחושב.

4. 

   Nadlan Group June 3

   הטור הימני זה שווקי השוק המוערך וטור לידו זה המחיר שבקשו. בתים בגקסונוויל בב 5000 דולר

5. 

   Nadlan Group June 3

   בעקרון מדובר על קניית פורטפוליו של כ 12 נכסים יחדיו במזומן בהנחה משמעותית. במקום 1.3 מליון, 800 אלף. כל נכס יוצא בערך 70 אלף דולר במקום ממוצע של 90-100. כולם משוכרים עם דיירים טובים

6. 

   Nadlan Group June 3

   מעבר לזה כמו בכל שותפות צריך להכין הסכמי יציאה – מה קורה אם מישהו רוצה את הכסף חזרה – חייבים למכור? למי יש זכות ראשונים לקנות? איך מתמכרים את שווי המניות של כל אחד במידה ויש עליית ערך – מביאים שמאות לכל הנכסים? ובסופו של דבר אחרי כל ההתעסקות הזאת יהיו כאלו שיהנו מהכנסה פסיבית ויהיו כאלו שיצטרכו לנהל את כל המהלך, התקשרויות עם חברת הניהול, בעלי מקצוע, בעיות עם השוכרים ובנייה של כל המערך – זה בנייה של חברת השקעות – לא צחוק – כל נכס מביא איתו את הצרות שלו – אלו מבנים שחשופים לפגעי מזג אוויר ולדיירים – לא פסיבי בכלל. אני עושה את זה כרגע לבד עם הנכסים שלי, אבל גם התמורה שלי מלאה וזה התעסקות מסביב לשעון – במיוחד כשפתאום באמצע חופשה, וזה תמיד ככה, מקבלים טלפון שהתפוצץ צינור והאם להביר אינסטלטור של חברת הניבול שלוקח 200 דולר לבדיקקה ו 5000 לתיקון או להביר אנשים שלך שיקחו 500 דולר לכל התיקון ובדיקה חינם, או דייר שמפסיק לשלם, או גג שדולף – תשלום מלא על התיקונים האלו יגרום להפסדים גדולים.

7. 

   Nadlan Group June 3

   בחבילה הספציפית הזאת יש נכסים במקומות יותר טובים ופחות טובים. נניח וקונים במרוכז, כשי שיהיה פייר לכולם ובשביל להצליח להגיע לבשלות העסקה, נראה לי שהדרך היחידה זה קניה של כולם תחת אותו LLC, ולעל משקיע יש מניות ב LLC. ככה כולם מקבלים נתח שווה מכל נכס, וכולם נהנים מאותן הכנסות והוצאות, אחרת יווצר מצב שהראשונים יקבלו נכסים טובים יותר והשאר פחות אז או שכל נכס יתומכר שונה, ואז הנכסים הטובים יעלו יותר ויסבסדו את הפחות טובים – אבל אז אין יתרון מבחינת מחיר לנכסים הטובים כי הם יתקרבו למחיר שוק, ולנכסים הפחות טובים אולי לא יהיה מי שיסכים לקחת כחלק מהדיל, אלא אם כן הם יהיו ממש במחיר נמוך על חשבון הנכסים הטובים. בנוסף צריך לחתום על הסכם סודיות ואי תחרות – מי שנכנס בסוד העניינים לא יכול ליצור קשר עם המוכר לרכישת שום נכס וכמובן לא את הנכסים האלו. בקיצור כמו שאמרתי הרבה עבודת ניהול ואני לא בטוח שיש לי עכשיו זמן להשקיע בזה כי אני כמוכם צריך למצוא דחוף נכסים כי משתחרר לי הכסף מהמחזור עוד שבוע שבועיים וכל יום שעובר אני משלם עליו ריבית