שיחת טלפון נוספת אתמול, מכרה ותיקה קנתה במיטב כספה 2 רנטלים לפני 3 שנים…
שיחת טלפון נוספת אתמול, מכרה ותיקה קנתה במיטב כספה 2 רנטלים לפני 3 שנים בפילדלפיה. ביקשה ייעוץ וליווי.
כרגיל העסק לא מביא תוצאות והיא מוכרת בהפסד את הנכסים .
השקעה ברנטל (בית מושכר) לבין השקעה בעיסקאות השבחה.
כמי שהתחיל דווקא בהשקעות ברנטלים וזנח את הרעיון מהר מאוד ועבר לעיסקאות השבחה אני רוצה לעלות את האתגרים שיש בהשקעות ברנטל .
1. המתווך- החברה שמוכרת לנולכם את הנכס מרוויח במעמד המכירה. לאחר מכן אינטרס החברה לסייע לכם בניהול הנכס הוא קטן מאוד.
2. חברת ניהול- מניסיון רב, למצוא חברת ניהול שעושה עבודה טובה ולא גוזרת קופונים שמנים על תיקונים שלא לצורך הוא מאוד קשה. מה שגורם לירידה חדה בתשואה
3. דיירים – רוב המשקיעים קונים נכסים של 40-80 אלף דולר, הדיירים בשכונות האלה זה אנשים שהם קשי יום, מחליפים עבודות, מחליפים מקומות מגורים לעיתים תכופות. כל תחלופה כזו עולה לא מעט כסף. אם יש לנו מצב של EVICTION ובנוסף לטפל ולסדר את הבית לטובת המשכיר הבא.
הפתרונות האפשריים:
1. לקנות נכס יקר יותר 100K ומעלה. אולי על הנייר זה נראה תשואה נמוכה יותר אבל בפועל היא יותר בטוחה.
2. למצוא מישהו שינהל עבורינו את הנכס (לא חברה)!. זה יכול להיות מישהו שלנו, יכול להיות מתווך שעושה את זה.
3. למצוא Handyman מטעמינו שיטפל בתיקונים ולא קשור בשום צורה למנהל הנכס.
4. לעשות Screening מלא לדיירים. לצלצל למקום העבודה שלהם, לשוחח עם המעסיק ולקבל ממנו חוות דעת על הדייר.
5. לא להשקיע ברנטל.
בהצלחה
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
החשיפה לריסק בפליפ מנסיוני הרבה יותר דרמטית מעסקאות קנה-השכר. גם אין מספר פלא שמעליו הסיכון קטן בשכירות. יש חשיבות רבה לשכונות, לשטח לסינון שוכרים בהקטנת הסיכון. מטבע הדברים שבתים במחירי תחתית יהיו באיזורים בעייתים יותר אבל זה פרמטר שצריך לקחת בחשבון בתמונה הכוללת כשמנתחים את ההזדמנות
כל אחד והחוויה שלו. החוויה שלי הפוכה ב 180 מעלות.
אחרי לא מעט פליפים ולמעלה מ 200 רנטלים.
אני חושב שהשוק היום בנקודה שאני רוצה לצמצם חשיפה לפליפים ולייצר כמה שיותר תזרים.
בשנתיים האחרונות לטעמי המרווחים בעסקאות פליפ הלכו והצטמצמו ומשקיעים נלחמים על כל עסקה…
כשמגלמים את כמות העבודה שפליפ דורש, את חוסר הודאות שבשיפוץ (ותמיד יהיה חוסר ודאות כי לא ניתן לראות הכל ב אינספקשן) ואת חוסר הידיעה באיזה מחיר הנכס ימכר בפועל דווקא גרמו לי להתמקד ב buy And hold.
כמו כן אני רואה לא מעט משקיעים חדשים שנכווים לא מעט מקבלנים רשלנים או כאלו שנעלמים עם הכסף…
ברנטלים לעומת זאת השיפוצים בסיסים יותר וצפויים יותר, אני יודע לומר בדיוק בכמה יחידה תושכר בתום השיפוץ ואני פחות חשוף בפוזיציה למצב השוק.
אז לא חושב שיש כאן נכון או לא נכון. אם אתה עושה ומשהו והוא עובד לך כנראה שאתה תמשיך לעשות אותו.
לגבי חברות ניהול טובות אין ספק שזה האתגר המשמעותי ביותר והפרמטר מספר 1 שיוביל להצלחה (או כישלון) העסקה…
יש לי חברה ישראלים נפלאים שעושים עבודה מדהימה וגם ערך הנכס עולה בהתמדה והרנטל לא רע בכלל.
הכל שקוף אין שום רווחים בקניה ואו בתיקונים מלבד דמי ניהול ושכט רכישה.
מומלצים ביותר.
אין חכם כבעל ניסיון, תודה.
כתבת מדוייק.
Wow תודה