תפקיד המשכתב בהלוואת הארד מאני – Underwriter

תפקיד האנדר רייטיניג Underwriting בחברת הארד מאני
מהו חלקו של האנדר-רייטר (להלן “משכתב”) בהלוואת “הארד מאני”? ולמה תפקיד זה מורכב יותר בניגוד למשכנתא רגילה “קונבנציונלית”?

במאמר זה נסקור ונתמצת את תפקידו המורכב של משכתב ההלוואה בהלואת הארד מאני.
נציין כי את תפקיד זה מאייש לרוב אדם עם ניסיון עשיר בנדל”ן, אשר מתמצא בשטח בו שוכן הנכס נשוא ההלוואה, ובעל ידע פיננסי רחב.
האנדר רייטר הוא האדם המשכתב את ההלוואה בפועל. זאת כמובן בכפוף לנהלי החברה ועל פי תקנונה.
עליו מוטלת החובה לבחון את כל המסמכים הרלוונטיים לעומקם במינימום זמן, וזאת כדי לסגור את ההלוואה במהירות המירבית.
שהרי ברוב המקרים, הלוואות הארד מאני נלקחות בכדי לסגור עסקאות מהירות ואם הסגירה לא תהיה מהירה, המשקיע עלול לאבד את הנכס.
לעומת זאת, בהלוואה קונבנציונלית, הבנק ימתין עד שיקבל לידיו את מלוא הפרטים (כגון:Tax returns תדפיסי בנק של שישה חודשים וכיו”ב) ולכן, לחץ הזמן משחק לרעת המשכתב.

הפרטים הראשונים אותם יבקש האנדר רייטר לקבל לידיו הם:
כתובת הנכס ועלותו?!?! האם מדובר בחוזה מקורי או שמא, מדובר באסיימנט Assignment? (אם מדובר באסיימנט האם מחיר האסיימנט הוא ריאלי ביחס לשוק?!? בנוסף, יבקש האנדר רייטר מידע כללי על אופי השיפוץ שיכללו בתוכם את הוצאות ה-Soft cost (כלומר, אישורי בנייה, מהנדס, מעצב פנים וכיו”ב). המשכתב יכנס לעובי הקורה כדי להבין את אופיו של הנכס (חדרים, דירה יחידה, מולטי פאמלי, זונינג וכיו”ב).
לאחר שקיבל המשכתב את כל הפרטים המקדימים, הוא יבחן את הנכס באתרי נדל”ן שונים (זילו, טרוליה, וכיו”ב) בכדי לראות את מצב הנכס (האם יש חלונות, קירות וכי”ב), ולהשוות את המידע אותו קיבל מהמשקיע. כ”כ, יבדק מהם הקמפס Comps שבאזור.
משכתב ברמה גבוה, יוכל להבחין כבר בשלב מקדמי זה ועל פי הנתונים הראשונים שסופקו לו האם מדובר במשקיע חובבן או במשקיע רציני.
בשלב הבא, יבקש המשכתב לקבל את ה-SOW סקופ אוף וורק ויבחן אותו ביחס לתקציב עליו הצהיר המשקיע, תמונות המשקפות את מצב הנכס מבפנים ובחוץ. השמאות תיבדק ביחס ל-SOW שהוגש לו וכך יוכל לדלות מידע יעיל מהשמאות, ואם היא משקפת נכונה את ה-ARV ואת הקמפס שנבחנו ביחס לשיפוץ.
נקודות נוספות שנבדקות בשמאות, הם פלאד זון, הוריקנים וכיו”ב, שאם אכן מדובר באזורים המועדים לפורענות, חברת ההארד מאני תבקש להתמגן בפוליסת ביטוח מתאימה.
במידה ומדובר בשינוי זוניניג, יחקור המשכתב את סיכויי קבלת אישור החלפת זונינג (פנייה לעירייה) ולכן, רצוי תמיד להשתמש בשמאי שמכיר את האזור ככף ידו, אם כי תמיד מומלץ לבדוק זאת עצמאית.
בנוסף, יבדק האם ישנם בעיות שצצו מחברת הטייטל, והאם חברת הטייטל מבטחת עד שווי הנכס לאחר השיפוץ. בפילדלפיה לדוגמה, ישנם פולשים רבים אשר טוענים לבעלות (דיד מזוייף וכיו”ב) ולכן על משכתב ההלוואה לוודא שביטוח הטייטל יגן עליו במידה ועולים בלת”מים.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• יש מילה בעברית: חתם.
• רוב מדויק, המלווים הקונבנציונלים ייבקשו חודשיים bank statement ולא חצי שנה, אבל היתר מדויק
• יש גם הלוואות קונבנציונליות למשקיעים שאינן מבוססות על החזרי מס, ויש הלוואות שיפוץ שמבוססות על השווי העתידי של הנכס. ה
  תפקידו של סוכן המשכנתאות או הברוקר לאסוף את הנתונים והמסמכים הרלוונטיים מהלווה, ולהציג לחתם חבילה שתעזור לו לקבל החלטה חיובית במינימום זמן.