עוד פליפ שהסתבך שוב שיחת טלפון היום, בחור שהגיע אלי מהפניה מצלצל להתייעץ לגבי…

עוד פליפ שהסתבך

שוב שיחת טלפון היום, בחור שהגיע אלי מהפניה מצלצל להתייעץ לגבי פליפ שלא צלח.

(הנה תקציר מהשיחה שנמשכה דקות ארוכות)
הוא מספר שלמד בקורס יוקרתי לנדלן (לא חשוב שמות) יש לו בית אחד לשכירות בג’קסונוויל ומאוד רצה לעשות פליפים.
מסתבר שהוא למד בקורס הרבה חומר על פליפים, והרבה מהתלמידים התחילו לעשות עיסקאות והוא מאוד רצה להתחיל.
הוא הבין מבין הדברים שנלמדו שם שלא ממש צריך להגיע לארהב ואפשר לעשות את זה מכאן…
בקיצור הוא פנה לכמה מתווכים באיזור, אחד מהם שיכנע אותו שהוא יודע למצוא עיסקאות אוף מרקט והוא עובד עם משקיעים מארהב ומחוץ לה.

הוא שלח לו עיסקאות וגם Comps. והוא טוען שהוא הסתמך על המתווך שהיה נשמע לו מקצוען.
הסיכום היה בניהם שהוא ישלם משהו למתווך בהתחלה, שהתווך ינהל את הפרויקט מול הקבלנים וגם כמובן ימכור את הבית לאחר מכן.
הבחור הנחמד רק צריך להביא את הכסף ולאשר את העיסקה.

בקיצור הם 7 חודשים אחרי, תקציב השיפוץ עלה בכמעט 40 אחוז עקב תוספות שהוא לא ידע עליהם בהתחלה ועכשיו לקראת סיום מסתבר לו שהמחיר שהוא תיאר לו כמחיר המכירה לא ממש מדוייק.

לפי ההבנה שלו הוא הולך להפסיד 25K בעיסקה הזו.

חשוב לי לציין, גם לנו היה קשה בהתחלה, לעשות בנדלן זה לא תחביב (אפשר אבל במגבלות מסוימות), לעשות בנדלן זה מקצוע, שיש להבין, ללמוד , לעשות סטאג’, להתנסות והדרך היא ארוכה.

צריך להבין: (רשימה מאוד חלקית)

כיצד לנתח שוק
איך למצוא עיסקאות מתחת למחיר
איך לדייק ולהבין מה ה ARV
איך לנהל מו”מ בקניה
טייטל וחוזים
איך מוצאים אנשי מקצוע או איך מכשירים כאלה
מה זה שיפוץ ומה הוא כולל
כמה אמור לעלות כל דבר (כמה עולה מטבח ומה הרמה שלו, קרמיקה, צבע, דוד ועוד ועוד ועוד)
כמה עלות Labor אמורה להיות לכל דבר.
כמה זמן לוקח לעשות כל דבר
מה רמת הגימור ואיזה חומרים נדרשים על מנת למכור במחיר שאתה מצפה לו.
איך אתה משלם לקבלנים
איזה חוזה לעשות מולם
איך לפקח על הפרויקט ולוודא שהקבלן עושה עבודה ברמה גבוהה
איך לסיים את הפרויקט (רוב הפרויקטים נעצרים ונתקעים בשלב הגמר)
ומי הולך ואיך למכור לך את הנכס!! שזה קריטי חשוב.

אז אני יכול להגיד שזה אפשרי אבל תחביב זה בטוח לא!

תמונות מפליפ בשכונת Bagely בדטרויט שסיימנו בינואר ונמכר בחורף . עם כל הניסיון שלנו ועשרות הפרויקטים שסיימנו. החלפנו כאן 3 קבלנים (מטומטמים) במהלך הפרויקט ואם לא היינו יודעים איך שומרים על הכסף ואיך בודקים כל בורג שהקבלן מבריג לפני שמעבירים לו דולר, היינו מפסידים כאן.
בסוף חרגנו ב 7K בשיפוץ (הוספנו עוד מקלחת ביחידת הורים), למזלנו קנינו טוב וזה נמכר במחיר שביקשנו וכולם קיבלו את הרווח שהובטח להם.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון