עשרת הדברות של הפליפ: 1. בדיקת “קמפס” לפי ARV של נכסים בגדלים זהים, ונמצאים…
עשרת הדברות של הפליפ:
1. בדיקת “קמפס” לפי ARV של נכסים בגדלים זהים, ונמצאים ברדיוס קטן מהנכס אותו רוכשים.
2. אם קיבלת מימון (משקיע ו/או הלוואה) שהסכום אותו קיבלת לא יעלה על 70% מסכום ה-ARV.
3. תמיד מומלץ לדבר עם ברוקרים שתחום התמחותם הוא באזור הספציפי בו אתה מבצע את הפליפ.
4. לאור העובדה שתחום הנדל”ן בארה”ב הוא דינמי, לא כדאי להסתמך על המחירים של לפני חצי שנה אלא, של חודשיים שלושה אחרונים.
5. לדרוש הצעת מחיר מפורטת מהקבלן המבצע וזה כדי א. שמחיר השיפוץ לא יחרוג מההצעות מחיר המקוריות. ב. אם לקחתם מימון HARD MONEY הם ידרשו לקבל פירוט מלא של השיפוץ.
6. על המחיר שהקבלן דרש תוסיף 20% של סטייה מהתוכנית המקורית.
7. חשוב לשאול את הקבלן המבצע כמה נכסים עשה באזור הספציפי ומתי? הסיבה לכך היא, שקבלן מנוסה באזור הספציפי, ידע מה צריכה להיות רמת הגימור של הנכס.
8. אם רכשת נכס לפליפ “מהול סלר”, תוודא “שהאסיימנט פיי” assignment לא יעלה על 15% מסכום החוזה המקורי.
9. רצוי שהנכס יהיה תחת LLC כדי להימנע מתביעות אישיות.
10. *לא רוכשים נכס בלי ביטוח טייטל*. (אני מקווה שלרובכם זה די ברור אבל, כבר יצא לי לפגוש שני ישראלים שמצאו דילים “מעולים” וויתרו על טייטל).
אשמח לשמוע הערות והארות..
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
תודה רבה על השיתוף. אשמח להבין לעומק את סעיף 8.
תודה , פוסט מעניין
תודה על הפוסט.
אשמח לתת פידבק ואת קו מחשבתי;
1. הנכסים צריכים להיות ברי השוואה, כלומר השוואת תפוחים לתפוחים:
גודל של עד 15% מעל או ומתחת לגודל הנכס
מיקום, עד חצי מייל מהנכס (תלוי בעיר ובצפיפות הנכסים), ובדגש על:
אותו זיפקוד
מיקרו מיקום
אותו בית ספר אזורי
בדרך כלל לא מעבר לכביש ראשי למרות שהעניין מצריך בדיקה
אותו סוג מבנה
אותו מספר קומות
מספר חדרים זהה עד כמה שאפשר (כמו גם חדרי שירותים)
רמת השיפוץ אמורה להיות זהה למחיר אותו אתה מבקש למכור
בנוסף:
הייתי בודק מה מוצע למכירה בשוק ובאיזו רמת גימור.
כמו כן, DOM – Days on market של הנכסים שנמכרו.
2. אני לא בטוח שסעיף זה עובד במקרים מסויימים.
לדוגמא: משקיע שם 100% מסכום ההשקעה, אני מנהל את כל האופרציה מתחילתה ועד סופה, וחלקות הרווחים ביננו היא 50%.
בכל זאת המשקיע יכול לקבל תשואות גבוהות Cash on Cash על השקעתו.
כמו כן, רוב ה HML – Hard money Lenders לא יתנו הלוואה של מעל 70% מה LTV או LTC. תלוי במלווה ובמיקרו אזור.
5. אני מעדיף לקבל לפחות 2 הצעות מחיר מקבלנים שונים שלא הומלצו על יד הברוקר.
כמו כן, במידה והשונות באחוזים בין הצעות המחיר של הקבלנים גבוהה מ 15%, הייתי לוקח הצעת מחיר שלישית מקבלן נוסף על מנת להיות בטוח.
7. נכון אם כי מה שאולי כדאי לעשות הוא להתייעץ יותר עם מתווכים שמכרו באזור בשכונה וברחוב הספציפי. הם אלה שמגיעים עם לקוחות ושומעים את דעת הקונים הפוטנציאלים. הםהמתווכים מקבלים פידבק ויודעים מה נמכר בשכונה ומה הלקוחות מחפשים. יתרה מכך, הרבה מהמתווכים מבקשים בסוף הסיור מלקוחותיהם למלא דף פידבק לגבי הסיור בו הם רושמים את התרשמותם לגבי המחיר, האיכות, האזור וכו.
8. סיפור אישי:
רכשתי נכס ב 80K$ (לאחר שההולסלר רכש אותו ב 40K$) השיפות היה כ 70K$ הנכס נמכר ב 230K$).
אני לא פעם שילמתי עמלת להולסלר שמגיעה לכדי 50% ממחיר הנכס שהוצע לי. לטעמי כל עוד המספרים שלי טובים ועוברים מספר בדיקות, אפרגן בכל ליבי לבעל המקצוע שהצליח להשיג מחיר מצויין על הנכס.
9. מסכים, מחזיק ה LLC מוגן בשיפוי של שווי הנכס המוחזק על ידי ה LLC. למרות האמור, יכול להיווצר מצב בו בית המשפט יערוך הרמת מסך במקרים מסויימים וירשה להגיע לנכסי המחזיק ב LLC.
היי משה, לגבי 8 למה זה איכפת לך כמה ההולסיילר מרוויח כל עוד והסכום הסופי שאתה משלם עונה על הקריטריונים שלך לעסקה?