שלום , בוקר טוב לחברים אני לפני רכישת דירה באחת ממדינות האיחוד האירופאי וזומנה…
שלום , בוקר טוב לחברים
אני לפני רכישת דירה באחת ממדינות האיחוד האירופאי וזומנה לי פגישה עם הע"וד תכננתי להציג לו מספר שאלות כדי לקבל ממנו תשובות לגבי החוק ביוון בסוגיות שונות:
(1) אם אחד הבעלים של הדירה הולך לעולמו האם הדייר הופך להיות מוגן \ בעלים של הנכס ?
(2) האם אני מחוייב על חובות הנכס מהעבר ( מזמנים שלא הייתי בעל הנכס(
(3) האם הרשויות מחייבת לשפץ את הבניין כל מספר שנים ?
4) האם הרשויות מחייבת לשפץ את הנכס כל מספר שנים ?
5) במידה ואחד מבעלי הנכס נפטר ( או כולם ) האם יש מס ירושה ביוון בכל סיטואציה ומה שיעור המס.
6) מה התהליך ביוון להוציא דייר סרבן מדירה בצורה חוקית ומה העלויות בגין ההליך ומה משך הזמן הריאלי לסיום סיטואציה כזו?
7) האם אפשרי להחתים דייר על חוזה שמחריג תקלות של מתחת סכום מסויים מתיקון ע"י הבעלים כלומר הדייר יחוייב לתקנן?
8) אם אני קונה דירה עם דייר האם אפשרי לפנות אותו תוך זמן מסויים בהתראה מראש או שחייבים להמתין עד גמר החוזה ?
9) אם קניתי דירה עם דייר האם אני מחוייב לו למחיר ותנאים לעוד X שנים (אופציה בחוק) אפילו אם לא פורטה האופציה בחוזה שחתם מולו הבעלים הקודם ?
10) האם אפשרי להעלות את השכירות לדייר משנה לשנה ( אפילו אם הוא דייר וותיק) , האם נהוג בכלל לעשות זאת ביוון ?
מחפש שאלות נוספות ולא תשובות לשאלות שהצגתי
תודה
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
כמה שאלות לדוגמה, אבל כמובן שיש עוד רבות וטובות
מיסוי: מהו מס הרכישה ומתי משלמים אותו? האם קיים מס שבח במכירה ואיך מחשבים אותו? האם ישנן הוצאות שניתן לנכות ממס השבח? מה לגבי ניכוי פחת ממס שבח והקשר להשכרה? מהו המס על דמי השכירות וכיצד מדווחים ומשלמים במדינת ההשכרה? האם יש שוני בין אדם פרטי / חברה / אזרח זר / אזרח איחוד וכיו”ב? האם קיים מס ירושה ומהי הירושה עפ”י דין? האם קיימת פרקטיקה לגבי אזרחים זרים שבמקרה שאין צוואה הרכוש עובר למדינה? כיצד עושים צוואה מקומית? האם יש צורך להפקיד אותה במרשם של המדינה בכדי לתת לו תוקף? מי משלם את המסים המוניציפאליים? האם נהוג שהשוכרים משלמים אותם? האם נדרש היתר בניה בכדי לשפץ את הנכס והאם יש מיסוי בגין זה?
הסכם שכירות: האם יש חוק מקומי שמציב הגבלות על הסכם שכירות? מה הפרקטיקה לגבי משך תקופת השכירות והבטוחות שנהוג לקחת מהשוכרים? האם נהוג לאפשר אופציה של הארכת השכירות? מהי הפרקטיקה לגבי העלאת שכר הדירה?
מאחר והמגיבים רובם אינם עורכי דין , ביקשתי במפורש רק שאלות כי את התשובות אקבל רק מע”וד
אענה בקצרה כי יש המון שאלות…
1. לא
2.לא אמור אם יש לך עו״ד טוב
3.לא
4.לא
5.יש, אני לא בטוחה לגבי השיעור והאם אתה אזרח זר מחוייב בו לדעתי זה לפי לוקח המדינה שבה אתה חי,נברר.
6.בית משפט אחרי חודשיים שהוא לא משלם, ייקח חודשיים שלושה.
7-10 תלוי מה סיכמתם בחוזה. לפנות לפני הזמן אי אפשר.
אם קנית דירה עם דייר אפשר לפנות אותו או לחתום הסכם חדש.
שאלות אלו ונוספות רק מסבירות את המורכבות של רכישה בחו״ל.
מעט מאוד מאלה שרכשו בחו״ל ידעו את התשובות המלאות לפני הרכישה.
לפחות חצי מהקונים בחו״ל הסתמכו רק על מה שנציג המכירות אמר להם בעל פה במשרד הנוצץ במגדל המשרדים היוקרתי.
הנציג קיבל את העמלה שלו אבל המשקיע הישראלי עוד לא סיים לשלם את החשבון על התמימות שלו.
את הכסף ״האמיתי״ הוא יספור בסוף הדרך – את התשואה נטו נטו ואת ״עליית הערך״.
ניר המון הצלחה. לגבי שאלות 7-10 לדעתי אלו שאלות שצריכות להיות מופנות למי שמנהל את הנכס. לעורך דין לדעתי לא יהיו התשובות המדוייקות.
לגבי הפניית שאלות נוספות לעורך דין:
תעלי שאלה לגבי בדיקת הנכס מול הרשיות
שאלה נוספת לגבי הרישום בטאבו
האם יש מס רכישה
ומה לגבי בדיקה שמאית
שאלה נוספת: האם יש אפשרות לרשום הערת אזהרה בטאבו, או מהו מנגנון ההגנה על זכויותייך בנכס, בין התשלום הראשון לתשלום האחרון.