שלום לכולם. שמי נטע אור, שותפה של יריב פז ומנהלת את האופרציה שלנו בפז גרופ. נעי…

שלום לכולם.
שמי נטע אור, שותפה של יריב פז ומנהלת את האופרציה שלנו בפז גרופ. נעים מאוד !!

טרם יצא לי לכתוב פה, אבל בהמשך לפוסט שקראתי של אחד החברים בקבוצה בו הוא כתב שמבחינתו אחד הקריטריונים לעסקה אטרקטיבית זה נכס "עובד" שמגיע עם דייר משלם, רציתי לשתף קצת מנקודת המבט שלי בנושא (זה ארוך כמו הגלות.. מי שיחזיק מעמד עד הסוף יקבל פרס. סתם. לא באמת)

אז קודם כל, נכס מוכן להשכרה (Turn-Key), הוא נכס שמישהו כבר רכש ושיפץ לפני כך שאולי עובדים פה קצת פחות קשה, ואולי (בדגש ממש מודגש על אולי) מתחילים להרוויח מיד, אבל מוותרים פה על ההשבחה, וגם משלמים על זה מחיר. זה לא בהכרח אומר שזו לא יכולה להיות הזדמנות טובה או שהמחיר לא משתלם – אבל זה בהכרח אומר שהייתה יד נוספת בדרך, והיד הזו הרוויחה.
אבל נקודת המבט שאני רוצה להציג, היא דווקא נקודה אחרת הנוגעת לשוכר.
העובדה שהנכס "עובד" כרגע, או "עבד" בשנה האחרונה, לא רק שהיא לא חוזה משהו לגבי העתיד (נדל"ן זה לא מדע מדויק וכו'), אלא שמניסיוני פעמים רבות העובדה שהנכס נמכר עם דייר אינה מבשרת טובות מכמה סיבות (יש עוד הרבה סיבות אבל אני אציג 4 רלוונטיות במיוחד):

1. מתוך עשרות נכסים שרכשנו עבור משקיעים בשנים האחרונות שהיה בהם דייר, אני יכולה להגיד בצורה חד משמעית שדיירים פשוט לא אוהבים שינויים. לא שינויים של בעל הנכס, לא של חברת הניהול, ובאופן כללי כל מה שנותן תחושה של "מה קורה פה? הכל היה סבבה.. עזבו אותי באמא שלכם". חוסר החיבה שלהם לשינויים יכול להיגמר באיחור בתשלום במקרה הטוב, אבל לפעמים גם באי תשלום ופינוי הדייר. ואנחנו לא אוהבים לפנות דייר. אף פעם.
2. "תסמונת הדייר המתוחכם". זה מאוד דומה לסעיף הקודם רק שמתווסף לזה אלמנט ההתשה. הדייר הזה לא רק שלא משלם הוא גם מגיע עם עובדות שהמציא או דרישות ותנאים כמו: "הבעלים הקודם הבטיח להוריד לי את השכירות" או "הובטח לי שיחליפו לי את כל המטבח" או "כבר שילמתי חצי שנה מראש במזומן (או בטלפתיה) לבעלים הקודם".
3. "תסמונת הדייר שנדפק". סיפור אמיתי שקרה לנו לא מזמן.. התברר לנו לאחר הסגירה שהבעלים של הנכס סגר מול הדייר בצורה לא רשמית ושאינה מעוגנת בהסכם נורמלי שהוא מוכר לו את הנכס בRent to own. הדייר המסכן שילם אי אלו כספי שכירות מתוך מחשבה שזה יורד ממחיר הנכס שהם סיכמו ביניהם.. בפועל – בעל הנכס פשוט מכר את הנכס והמשיך הלאה יחד עם תשלומי השכירות \ קנייה של הדייר, בעוד הדייר המסכן קיבל בעל נכס חדש. דייר ממורמר – כיף חיים.
4. היעדר בדיקה כמו שצריך. יצא לי להיתקל בהרבה קונים שבגלל שהנכס מושכר יוצאים מנקודת הנחה שהכל בסדר עם הנכס, כי יש שם דייר. לא עושים בדיקות לנכס, לא מעריכים שיפוץ או חידוש שצריך לעשות בנכס.. ופשוט מאמינים שהכל ממש בסדר כי הנכס "עובד".

בקיצור, לא כל הנוצץ זהב, ולא כל נכס "עובד" ימשיך לעבוד. זה אמנם נראה מפתה, במיוחד לחסרי הסבלנות בינינו (אני!) אבל חשוב לראות את התמונה כולה 🙂