לכל מקצועני הרנטלים. אני משקיע חדש אשר בוחן עסקאות כבר כמה חודשים בגורגיה. הבעיה,…
לכל מקצועני הרנטלים. אני משקיע חדש אשר בוחן עסקאות כבר כמה חודשים בגורגיה. הבעיה, שהמספרים לא מסתדרים לי וקשה לי להבין איך כל כך הרבה אנשים מוצאים עסקאות משתלמות. לכן, החלטתי לשאול כאן שאלה מספרית על מנת לראות איפה אני טועה בהערכותי…
א. נניח רוכשים נכס ב $100k
ב. משקיעים עוד $20k בצבע, שטיח/רצפה, שיפוץ אמבטיה ומכשירי חשמל. ממש מינימום ללא Hvac, גג ועוד דברים יקרים. מצאנו נכס במצב מעולה.
ג. מכניסים דייר ועושים ריפייננס לפי שווי של $130k.
ג. מקבלים מימון על 70% משווי הנכס. זא קיבלנו $90k והוספנו מכיסנו $30k. המימון 7% שזה סביר למשקיע זר בתחילת הדרך. התשלום על ההלוואה לפי 30 שנה זה $600 לחודש.
ד. נניח שעלויות ניהול, מיסים, ביטוח, תחזוקה והחלפת דיירים זה 50% מההכנסות (אני יודע שלפעמים זה יכול לרדת ל40% אבל לפעמים יש הפתעות…)
ז”א שאני חייב להשכיר את הנכס במינימום של $1200 בכדי לא להפסיד כל חודש והשכבתי $30k להמון שנים (אלא אם הנכס השביח מאוד עם השנים).
בשווקים שבהם אני מחפש, נכס של $100-120k מושכר ביום טוב באזור $1000-1100.
האם אני טועה בחישוב? האם יש אזורים בהם המספרים מסתדרים?
אשמח להכוונה מהמקצוענים והמנוסים ממני בפורום המעולה הזה ?
When this happens, it’s usually because the owner only shared it with a small group of people, changed who can see it or it’s been deleted.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
היי דוד , הטעות שלך בחישוב בעיקר בסעיף ד. אחרי ניכוי הוצאות באטלנטה נשארים עם 65% , כולל רזרבה לתחזוקה ונכס ריק. אני קונה הרבה שנים נכסים באטלנטה, אכן המחירים עלו אך עם זאת גם השכירות. מדובר על שוק שהתחזק ויש לו גיבוי עם כלכלה חזקה מה שמביא את ההשקעה ליציבה יותר משאר שווקים אחרים בארה”ב שהכלכלה שלהם לא מגובת במגוון רחב של מקומות תעסוקה. נכס שקונים כעת סביב 100k, מושכר ב 1,100$ . תשואה נוכחית סביב 8% . לדוג’ השבוע אני לקראת חתימת חוזה לנכס ב90k ויושכר ב 950$ באזור שאני משכיר שם כמה נכסים מס’ שנים עם רקורד טוב של שוכרים. נכון, הם לא מהנדסים ורופאים, אבל הם גם לא הקהל יעד שלי, אני בכיוון של ”צווארון כחול” – עובדי תפעול בשדה תעופה, פקידה בחברת ביטוח וכדו’. אם תרצה אשלח לך דוגמאות של נכסים שאיתרתי לאחרונה. בהצלחה ונדל”ן זה לא רק מספרים – “מחיר זה מה שאתה משלם, ערך זה שאתה מקבל”
Also some of the real value of buy and hold is in price appreciation. Properties purchased about a decade ago in the 80-90 range with about 15-20k repairs now have market value of 150-180k.
It’s definitely harder right now but there are still lots of deals to be made. Very hard in the 100k range, you need to go a little higher.
The good news is that rent had gone up a lot in the past few years. Rentals that were in the 1000-1100 range just 4 years ago are now going for 1300-1400.
היי דוד,
תתחיל הפוך. קודם כל מה המספרים שאתה רוצה לראות, ואח”כ תבדוק האם עיסקה ספציפית נמצאת בקריטריונים שלך.
לגופו של עניין, לא משנה האם אתה עושה ריפייננס, מימון בעלים או כל שיטה אחרת, אתה רוצה למצוא את עצמך בתזרים חיובי.
ספציפית למספרים שהצגת יש שווקים עם מספרים יותר אטרקטיביים
Malek
מה ש Yoni Kessous אמר. פלוס לדעתי חישבת גרוע מדי את הנטו שכירות…
קיבלת כסף מהריפיי לעוד בית, מספיק שתצא ברייקאיבן על הראשון וכבר הרווחת.
התשובה היא מאד פשוטה. את הרווח אתה עושה ברכישה !!!
עם רכשת נכס ב 100,000 שיפצת ב 20,000 והנכס שווה 130,000 זאת אומרת שקנית את הנכס במחיר השוק.
כאשר עושים עסקאות נדלן אתה צריך לרכוש לפחות 20% מתחת למחיר השוק כלומר.
אם הנכס דורש שיפוץ של 20,000 והבית שווה 130,000 זאת אומרת שאתה צריך לרכוש את הנכס סביב ה 80,000. ככה אתה יכול לעשות ריפייננס וכו לעוד להרוויח.
בהצלחה.
התשובה היא מאד פשוטה. את הרווח אתה עושה ברכישה !!!
עם רכשת נכס ב 100,000 שיפצת ב 20,000 והנכס שווה 130,000 זאת אומרת שקנית את הנכס במחיר השוק.
כאשר עושים עסקאות נדלן אתה צריך לרכוש לפחות 20% מתחת למחיר השוק כלומר.
אם הנכס דורש שיפוץ של 20,000 והבית שווה 130,000 זאת אומרת שאתה צריך לרכוש את הנכס סביב ה 80,000. ככה אתה יכול לעשות ריפייננס וכו לעוד להרוויח.
בהצלחה.
לא בטוחה שתוכל לעשות ריפייננס על נכס בודד
למיטב הבנתי ניתן רק החל מ שני נכסים בבבעלותך להשיג ריפייננס.
לכן במקרה כזה יש לקחת זאת גם בחשבון ולתכנן זמן של החזקה ממושך יותר
אני גם באופן אישי לא חושב שאחוז הריבית משנה בפני עצמו.
אלא רק כחלק מחישוב כולל של העסקה.
מה שמשנה זה כמה התשלום
החודשי, וכמה נשאר לך כרווח פרופר לעומת סך המזומן שנשאר לך בעיסקה.
לא נשמע שהמספרים של העסקה עושים שכל.. אם אתה רוצה לעשות רנטל, עדיף ללא מימון אלא אםכן יש לך מימון זול סביב ה 5%. אין ספק שהשוק באטלנטה חווה עליות מחירים משמעותיות שלא מגובות בעליית דמי שכירות כך שהתשואב משכירות נפגעה. יחד עם זאת, נוצרו המון הזדמנויות חדשות לעסקאות עם תשואות בסדרי גודל משמעותיים!
אתה צריך קאפ 10 לפחות. אם אתה מתכנן ריפיינס חפש נכס יקר יותר של 150 וצפונה אז תוכל להשכיר 1200 ומעלה.
אין נכסים טובים אני חוזר אין נכסים טובים בפחות מ150 למשקיע חדש (מניח שיש אבל זה לסופר פרו שמוצאים הזדמנות)
משכנתא ב-7 אחוז דיי גומרת לך את התשואה. וכמו שאמרו מעלי, נכסים ב-$100k באטלנטה זה באיזורים חלשים = יותר סיכון. לדעתי נקודת הפתיחה להשקעות טובות באטלנטה צריכה להיות באיזור ה-$180k-$200k
לדעתי המספרים באטלנטה כבר לא טובים. אחרי שלוש שנים באטלנטה החלטתי לממש. בתים שעולים באטלנטה מאה אלף היום הם באזורים לא טובים עם אוכלוסיה שאין לה הכנסה קבועה ויציבה. התוצאה המון החלפת דיירים.
אתה קונה נכס עם קאפ של 5 אחוז וממנף אגרסיבית 70 אחוז בריבית של 7. איך אתה רוצה להרוויח?
איזה מספרים אתה מחפש לקבל?
נשמע שזה לא מספיק שכירות לעומת ההשקעה שלך כדי להיכנס למשחק של ה Refinance.
כאשר אתה עושה BRRRR אתה רוצה לוודא שאחרי כל בהוצאת שלך. ואחרי המשכנתא. עדיין נשאר לך לפחות 300 דולר בחודש אקסטרה.