תכנית שיפוץ, התנהלות מול קבלן, אבטחת הנכס, יציאה למכירה

בס”ד

“תכנית שיפוץ, התנהלות מול קבלן, אבטחת הנכס, יציאה למכירה”

#יזםהשבוע #גיל_לוי_צדק

#פוסט5

בשעה טובה רכשנו את הנכס, מה עכשיו ? איך מכינים תכנית שיפוץ ? או בשם המקצועי Scoop Of Work ובקצרה SOW ?

ובכן אין נוסחה קבועה, לכל אחד יש את השיטה שלו איך להכין תכנית שיפוץ. ניתן לעשות לפי חלוקה לחדרים: סלון, מטבח, פינת אוכל, חדר 1, חדר 2, חדר 3, אמבטיה 1, אמבטיה 2, מרתף וכיוצ”ב, וניתן לעשות לפי חלוקה כללית: פנים הבית: קירות, רצפה, אמבטיה, חדרי שינה, חשמל, אינסטלציה, מרתף, חוץ הבית: גינון, מרפסת, גג וכיוצ”ב.

מה כדאי לעשות בשיפוץ בכדי לתת לו את הערך המוסף שייתן לו את המשהו היוצא דופן לעומת נכסים אחרים העומדים למכירה באותו איזור:

מאחר ואני אוהב להכנס לפרטים, הכנו SOW מאוד מפורטת, ואפילו עשיתי סימולציה מגניבה של הנכס ואיך הוא אמור להיראות ב- D3.

במקור הנכס שלנו היה 3/1.5 ובהתאם לקומפסים שהיו ובכדי למקסם את ה- ARV של הנכס, הפכנו אותו ל- 3/2.5 שזה אומר 3 חדרי שינה, 2 מקלחות ו- 3 שירותים.

כשמשפצים נכס בארה”ב לעסקת פליפ, בד”כ החדרים שהכי חשוב להשקיע בהם זה המטבח וחדרי אמבטיה. למה? כי אלה החדרים שעושים את ה “וואו” לקונה הפוטנציאלי כשהוא נכנס לבית.

השיפוץ שלנו היה די מאסיבי שכלל חלוקה חדשה של כל הפנים בקומת הכניסה, שבירת קירות, תקרה חדשה, ריצוף, צביעה ויצירת חלל Open Space שיתן תחושה של “מרחב” כשנכנסים לבית

בעלות זניחה של כמה מאות דולרים, החלטנו לשדרג את השיש במטבח לשיש מסוג קווארץ בגוון לבן עם נימים עדינים, אי עם עמדת בר/ישיבה, ובשילוב של ארונות מטבח עם ידיות שחורות והחלל הפתוח שיצרנו, נותנים למטבח את ה- “וואו” הזה כשנכסים לבית.

אותו הדבר בחדרי האמבטיה, החלטנו לשדרג את הפרזול לצבע שחור (ברזים, מתלה מגבות/ נייר טואלט מנורה וכיוצ”ב) כך ששילוב נכון של הצבעים ייתן תחושה של יוקרה ויופי של קווים מודרניים ונקיים.

דבר נוסף שהתלבטנו לגבי העיצוב שלו זה ה- Fireplace, בתחילה חשבנו להמשיך את הקו הלבן הנקי גם באח, אך בהמלצת חברת ה- Staging החלטנו לבדוק כמה אופציות לשדרוג האח, ולבסוף הלכנו על גוון אפור מדהים ששובר את הלבן של הקירות ומדגיש את האח והופך אותו כמעין אביזר ריהוט, האמת יצא מדהים.

הבחינה היא תמיד, האם ההשקעה תתן ערך נוסף? האם זה משהו שיכול לעזור במכירה או להבדיל מנכסים אחרים כדי לתת לנכס שלי יתרון על פניהם.

אם התשובה היא “כן”, אז שווה להוציא עוד קצת בשביל לקבל יותר.

מאחר ובקומת הכניסה היה גם חדר שינה, החלטנו לנצל זאת והוספנו full Bath עם 2 כניסות, אחת מחדר השינה והשניה מהסלון כדי שזה יוכל לשמש גם את האורחים.בבדיקה שעשינו מצאנו שבמרבית הבתים חדרי השינה היו ממוקמים בקומה הראשונה, כך שחדר שינה עם אמבטיה ושירותים זה משהו שעשה את הנכס שלנו מיוחד ובעל ערך על פני נכסים אחרים בשכונה.

אם זו פעם ראשונה שלכם שאתם מתחילים שיפוץ בנכס, תבקשו מהקבלן שישלח לכם את ה- SOW שלו, תראו איך הוא עובד, איך הוא עושה את החלוקה, תשאלו באיזה שיטה יהיה לו נוח לעבוד ויאללה צאו לדרך.

התכנית שיפוץ שלכם צריכה להיות מספיק ברורה שתכלול כל דבר. מה שלא יהיה רשום, אך תצפו מהקבלן שהוא יעשה !

נדרשת מכם ירידה לפרטים ברמה שאתם עכשיו בונים בית מאפס וצריכים כל דבר לרשום, מקירות גבס, רצפה, אסלה, אמבטיה (לרבות מתלה מגבות, מתלה נייר טואלט וכו), ברזים (איזה צבע- שחור, ניקל, זהב), מראה, תאורה, איזה תאורה לכל חדר, מטבח – איזה צבע ארונות, צבע ידיות וכיוצ”ב.

יש לכם נכס שראיתם במסגרת ניתוח הקומפסים וה- ARV שאהבתם, אני ממליץ להראות לקבלן את הנכס ולהגיד לו: “אני רוצה שיפוץ ברמה כמו של הנכס הזה”.

קיבלתם את הצעת המחיר, תשוו להצעות משאר הקבלנים, תבחנו את ההצעות, לא חייבים ללכת על ההצעה הזולה וגם לא על היקרה, תמצאו את ההצעה שנראית הכי טובה לכם, שמשלבת את הרקע של הקבלן (בהנחה ועשיתם בדיקות מקדימות לקבלנים – עבודות עבר שלהם, המלצות), תסכמו את מס’ התשלומים, גובה התשלומים, מתי נעביר כל תשלום.

קבלנים זה נושא רגיש. אני מכיר לא מעט סיפורים על משקיעים שהקבלן שלהם פתאום נעלם להם עם הכסף, פתאום נהיה חולה, לא עונה יותר לטלפונים וכיוצ”ב. תשתדלו ליצור מצב שידכם תמיד תהיה על העליונה מול הקבלן מבחינה כספית. נפלתם עם קבלן, תראו איך אתם מפיקים את הלקחים ועושים להבא יותר טוב.

יש שיגידו לכם, “אני משלם לקבלן שלי רק בסוף העבודה”. תבינו המנטליות של האמריקאים שונה משלנו, הם חיים מ- Pay check to pay check, לא לכל קבלן יש את היכולת לעבוד בצורה כזו.

תנסו למצוא את הנוסחה שתתאים לשני הצדדים, אפשר לתת אולי מקדמה התחלתית לרכישת ציוד וחומרים ולשחרר את שאר הכסף לפי קצב התקדמות.

בהסכם ביניכם לבין הקבלן, תכניסו את תקופת השיפוץ, ההעדפה תמיד להכניס סעיף תמריץ וסעיף קנס. אם הקבלן יסיים לפני המועד הקבוע, הוא יקבל בונוס, אם הוא יעבור את המועד הקבוע, תקבעו קנס למשל 50$ לכל יום איחור (יש כאלה שיסכימו לזה, יש כאלה שלא).

תקבעו מה התדירות שהקבלן יעדכן אתכם בשיפוץ, שליחת וידאו ותמונות, אישור של איש שלכם שיבוא יבדוק את איכות העבודה.

סגרתם את כל הפינות, התחלתם בשיפוץ, תפקחו, תשגיחו ותוודאו שהדברים מתנהלים לפי התכנית שיפוץ. קחו בחשבון שייתכנו דברים שצריך לעשות שלא חשבתם בתחילה, לכן תמיד תשאירו לכם “באפר” לבלתמ”ים.

סיימתם את השיפוץ, אני ממליץ לעשות לנכס “סטייגי’נג”, מחקרים הראו שנכס עם סטייג’ינג נמכר יותר מהר ובמחיר מעולה, מאשר לנכס שהוא בלי. האמריקאים אוהבים לראות איך הבית שלהם ייראה כשהוא עם כל הציוד.

תעשו צילום מקצועי לנכס – לא סתם אומרים “תמונה שווה אלף מילים”, אנחנו רוכשים משהו קודם כל עם העיניים שלנו.

מערכת אבטחה לנכס:

אם יש דבר אחד שאני שמח שעשינו זה להתקין מערכת אבטחה בנכס שכלל חיישנים לחלונות ולדלתות וכן מצלמות שהיו מחוברות ישירות למוקד של חברת Simply Safe , מה שגרם לנו לישון בשקט (טוב פחות לי, כי האפליקציה הייתה מותקנת אצלי בטלפון ובהתחלה לא היה נעים לקבל טלפון מהנציג ששאל: “זיהינו תנועות חשודות והאזעקה פועלת, האם הכל בסדר” ?).

היופי במערכת שמעבר ליכולת שלי לראות מה מזג האויר בדטרויט בזמן אמת, זה הוכיח את עצמו בשטח וברוך השם לא פרצו לנו לנכס ולא גנבו לנו את ה- Furnace ו- Hot Water Tank.

יצא לי לשמוע לא מזמן, על אפשרות זמינה וזולה יותר, רכישת ראוטר עם סים לאינטרנט ומצלמה/ות שמתחברות בבלוטות’ (אמזון). זה משהו יחסית פשוט שהסוכן שלכם יכול לעשות או האיש שלכם בשטח ה- Boots.

שיווק הנכס למכירה

עברו כמה חודשים מאז שהסוכן שלכם התחיל בשיווק הנכס, לא היו הרבה מתעניינים? אין הצעות? אל תתביישו לפטר את הסוכן ולהעביר את שיווק הנכס למשרד חזק יותר (אני ממליץ להגדיר את הבלעדיות לסוכן ל-3 חודשים).

קיבלתם הצעה, אם היא נמוכה אל תתביישו לסרב לה או לנהל משא ומתן. הצליח מה טוב, לא הצליח, תחכו להצעה הבאה. שימו לב, בטרם תעלו את הנכס למכירה, תבדקו שוב מה ה-ARV של הנכס, ייתכן ובתקופה שהנכס היה בשיפוץ דברים השתנו, השוק ישתנה – בדיוק כמו שקרה אצלי, לכן חשוב בתכנית העסקית שיהיה לכם מספיק מרווחי ביטחון במחיר הנכס שלא תצאו בהפסד.

קיבלתם הצעה שטובה לכם, בהצלחה, עוברים עכשיו לתהליך הסגירה. כמו שהיה לכם בתהליך הרכישה, הדברים הם אותו הדבר רק עכשיו הפוך – אתם בצד השני.

תקבלו מהקונים את הצעת הרכישה, עם ימי אינספקשן, כמה דמי רצינות, ימים לסגירה. אתם כמובן יכולים לנהל מו”מ ואם יש נתון שלא מתאים לכם, תבקשו מהסוכן לשנות, למשל הקונים רוצים 15 ימי אינספקשן, אתם יכולים להגדיר 7 ימים וכו.

סגרתם את כל הפרטים, חברת הטייטל נכנסת לפעולה, תקבלו שוב חבילת מסמכים לחתימה.

שימו לב: בהליך המכירה אתם נדרשים לחתום בפני נוטריון (להבדיל מהרכישה), לכן מה שניתן לעשות, זה לבקש מהסוכן שיכין מסמך בו אתם מייפים כוחו של מישהו מטעמכם (יכול להיות הסוכן או מישהו מהמשרד שלו או כל אדם אחר שאתם סומכים עליו שם) והוא יוכל לחתום ביום הסגירה על המסמכים הסופיים בחברת הטייטל, עכשיו נותר לחכות שהטייטל יעביר אליכם את הכסף. בהצלחה עשיתם זאת !

נחזור לעסקת הפליפ שלנו – סיימנו שיפוץ יוצאים למכירה

כעבור כשלושה חודשים של שיפוץ הנכס עלה למכירה, אממה, בתקופה הזו השוק התחיל לעבור שינוי, התחילה האינפלציה בארה”ב שבעקבותיה החלו עליות הריבית, מה שגרם לשוק להשתנות והוציא הרבה קונים מהשוק, ואז עבר עוד חודש ועוד חודש ובינתיים הריבית עולה ועולה מה שהקשה על קונים פוטנציאלים לקבל משכנתא.

יצאנו עם הנכס למכירה בספטמבר 22 ובעקבות השינוי של השוק לא הייתה תזוזה מי יודע מה. הבנתי שכדאי שנעשה רענון לנכס, לכן, החלטנו בדצמבר 22 להוריד אותו מהמרקט בכדי לא “לשרוף” אותו, מתוך הבנה שכולם עכשיו יהיו יותר עסוקים בחגים, בטיסות למשפחה, מתנות, ארוחות ושאר ירקות, ובנוסף מזג האויר שמתחיל כבר להיות מושלג, דבר שמניסיון אישי שלי בנדל”ן בתקופת החורף יש פחות עסקאות ואנשים פחות ששים להתעסק ברכישה של בתים.

המשכנו לשבת על הגדר תוך מעקב אחרי מצב השוק, וכשראיתי שיש תזוזות בשוק (במקביל בדקתי עם אנשי מקצוע שהכרתי שם בכדי לאמת את הנתונים), החלטנו בפברואר 23 להחזיר את הנכס למכירה, כאשר החלטנו לנסות עם משרד ברוקר אחר – בין הגדולים והטובים בדטרויט.

הבקשות ל- Showings לא איחרו לבוא, והתחלנו לקבל עדכונים מהברוקר על התעניינות מאוד גדולה של קונים, אני יודע זאת היטב, כי כל פעם שסוכן בא עם לקוח לנכס ושכח לנטרל את המערכת, אני ישר קיבלתי שיחה מהמוקד:

היי האם זה גיל לוי-צדק (תתארו לכם את זה במבטא אמריקאי)

כן זה אני

קיבלנו התרעה וראינו אנשים שנכנסים לבית, האם הכל בסדר?

כן כן, זה סוכן שפשוט שכח לנטרל את המערכת 🤣!

אז אחרי מס’ קונים פוטנציאלים שבאו לראות את הנכס, קיבלנו מס’ הצעות מחיר עד שבסוף קיבלנו את ההצעה שהתאימה לנו. ניהול מו”מ אחרון ושיוף של התנאים וסגרנו את העסקה.

החוויה הזו מרגשת אותי כל פעם מחדש. זה הרגע שאתה קולט שעשינו “פליפ” לנכס בארה”ב (כמו שרואים בכל הסדרות האלה שיש בטלוויזיה), תוך שאנחנו נמצאים בכלל בישראל, ומנהלים אופרציה אחת שלמה של אנשי מקצוע למיניהם, לוקחים נכס ישן, מפיחים בו רוח חיים והופכים אותו למשהו שמישהו מוכן לשלם עליו ממיטב כספו.

בשעה טובה ומוצלחת מכרנו את הנכס במרץ 23 ואלה המספרים:

רכישה 74,000$

שיפוץ 78,800$

מכירה 226,000$

הנה קצת תמונות של לפני ואחרי

מה דעתכם?

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses