מה אתם ממליצים למשקיע לעשות ? בית פרטי נקנה עבור המשקיע בשכונה טובה באטלנטה לפנ…
מה אתם ממליצים למשקיע לעשות ?
בית פרטי נקנה עבור המשקיע בשכונה טובה באטלנטה לפני שנתיים ב 52K.
התכנית היתה להשביח מעט את הנכס אך להחלטת המשקיע הנכס לא שופץ ואוכלס as is, מה שהביא להשכרה לשוכרים לא משהו והשאירו את הדירה לאחר שנתיים במצב עוד יותר לא משהו .
השכירות היתה פחות משווי שוק אך הביאה תשואה דו ספרתית יפה במשך שנתיים.
כעת יש שני אפשרויות :
למכור ב 85K כמו שהוא עכשיו ולשמוח על תשואה יפה של שנתייים ואקזיט נחמד.
או
לשפץ ב 16K(יש הצעה מקונטרקטור) ולמכור ב 115K או להמשיך להשכיר לפי שווי שוק
— thinking about making a change.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
כמו שאני מבין מהתיאור הבית למעשה פרת מזומנים, אם המשקיע צריך את הכסף אז אפשר לקחת משכנתא על הבית ולהמשיך להינות מהשכירות
היי חבר’ה , שוב תודה על כל הדעות, תמיד טוב לשמוע קולגות ולפתוח את הראש אולי יש נקודה שלא חשבתי עליה. אז אני בהחלט רואה פה דעות דומות למה שחשבתי וזה תמיד טוב לדעת שמה שאתה עושה זה נכון. אני רוצה גם לעדכן אתכם בהחלטות של מה שנעשה לבסוף , פרסתי בפני המשקיע את האפשרויות הקיימות ומכיוון שהמטרה שלו היא להגדיל את הפורטפוליו וההכנסה הפאסיבית , הוחלט לשפץ יסודי (לא כמו ברכישה לפני שנתיים) ע”מ למזער בעיות תחזוקה בקרוב, לא למכור לאחר מכן (אפילו שאפשר לצאת עם רווח אף יותר מכובד באם לא היה משפץ ומוכר כעת), להביא דיירים איכותיים,להשאיר לטווח הארוך , להעלות את השכירות ובכך להינות משקט תעשייתי לכמה שנים טובות . נשתמע ?
לפני שנתיים שנפגשתי עם המשקיע הזה , הוא היה באותו מצב כמוך. היום שהוא רואה שרכשנו עם רווח ברכישה ועם פוטנציאל לעליית ערך שהתממש ( ועדיין קיים היום באזורים אחרים) , הוא קיבל את הבטחון להמשיך לרכוש וכבר הוא לא צריך רק להאמין לי אלא רואה עובדות בשטח ?
חלוואי עלי התלבטות כזו …….
אם תמכור, השאלה היא לאן תוליך את הכסף? אם שוב לרכישת נכס אז מה עשית בזה חוץ מלהשחית הון על הוצאות מכירה וקניה?
רווחים מאוד דומים, שווה למכור אז איז ולא להגדיל את ההון, הזמן והסיכון.
למכור עכשיו ולהשקיע הלאה.
אני הייתי עושה שיפוץ קוסמטי בלבד
ומציע אותו בRent to own לשנתיים, במחיר של 100,000 עם מקדמה של 6-8 אלף דולר
לפי איך שאתה מתאר, הרווח אחרי השיפוץ כמעט זהה לרווח AS IS.
$35K לעומת $33.5
בהנחה שאין עלויות תיווך במכירה AS IS, הרבה יותר משתלם למכור ככה גם בגלל הזמן הקצר וגם פחות התעסקות עם השיפוץ וכל הסיגונים והעיכובים כרוכים בכך
אם אפשר למכור as is… לך על זה.
אם לא תשקיע בשיפוץ ולך על שכירות במחיר היקר.
אם למשקיע אין מה לעשות עם הכסף ולא לחוץ על הכסף להשקיע קצת כסף בתחזוקה ולהעלות את ערך השכירות וקדימה.
כל מכירה הינה ארוע מס כלומר כסף שיוצא מהמשוואה ומפסיק להניב רווח. בנוסף יש הוצאות מכירה וזמן יקר עד כניסה לפוזיציה חדשה בקיצור שווה לשפץ ולהשכיר.
אני חושב שהכל מתחיל ונגמר בנאדם.
מה חשוב למשקיע, מה המטרה שלו, אם הוא מקבל עכשיו את הכסף מה הוא עושה איתו?
אם התשואה טובה והמחיר עולה, אפשר או להשאיר ככה או למכור ולקנות 2 אחרים.
או לעשות ריפייננס ואז להנות מכל העולמות.
בכל מקרה משיפוץ הייתי נמנע אם אפשר, מעבר לזה, לפי רצון ויכולת המשקיע והאסטרטגיה.
ערך הנכס עלה מ52 ל85 בשנתיים? האם יש צפי שהוא יעלה עוד? כמה הוא מרוויח נטו מ33k אחרי כל המיסים ותשלומים שונים?
השאלה היא מה האלטרנטיבה של אותו משקיע- נגיד והוא מוכר- מה הוא יעשה עם המזומן מהמכירה?
במקרה שאין אופציה טובה למזומן – הייתי משקיע בשיפוץ להעלאת הערך.
במידה ויש – הייתי מוכר עז איז
בחישוב גס התשואה היא כמעט זהה.
רווח של 26K ללא שיפוץ על השקעה של 52K יוצא 50%
רווח של 38K עם שיפוץ על השקעה של 68K יוצא 55%
כמובן לא כולל הרווח על השכירות.
אני לא הייתי עושה את השיפוץ אלה אם כן יהיה קשה למכור את הנכס