כישת בתים בארה"ב עם מימון של המוכר- Seller Financingרכישת בתים בארה"ב …
כישת בתים בארה"ב עם מימון של המוכר- Seller Financing
רכישת בתים בארה"ב עם מימון של המוכר כדרך ליצירת תשואות גבוהות על ההון :
שוק הנדל"ן בארה"ב הינו שוק משוכלל שקיימים בו כלים רבים שניתן להשתמש בהם – כלים שאינם קיימים כמעט בשוק הנדל"ן הישראלי.
השוק האמריקאי מאפשר יצירתיות אדירה בתחום הנדל"ן ויש לדעת לנצל אותה.
אחת השיטות הטובות ביותר למשקיע ישראלי מתחיל לבנות תיק של נכסים מניבים הינה שימוש בטכניקה שקרויה מימון בעלים.
משקיעים ישראלים ובדגש על משקיעים בתחילת דרכם מתקשים לקבל משכנתאות מבנקים בארצות הברית.
לא כל שכן כאשר מדובר בבתים ששווים נמוך ( למשל בתים של 60,000 $ ).
הבנקים בארה"ב ירצו בדרך כלל להלוות סכום שלא יפחת מ-100,000 $ למשקיעים זרים וגם זה בהתקיים תנאים שונים שלא ניכנס עליהם בפוסט זה.
לעומת זאת בשווקים רבים בארה"ב ניתן לרכוש נכסים בשווי נמוך עם מימון של הבעלים.
המוכר יהיה יזם , משקיע או אפילו בעל בית שלא הצליח למכור את הנכס שלו במחיר שרצה. הוא תמיד יהיה מוכר בעל מוטיבציה אחרת זה לא יעבוד !
טכניקה זו של רכישת נכסים עם מימון מהמוכר תעבוד טוב בעיקר בשווקים "איטיים " בארה"ב
( הכול יחסי כמובן …) .
דוגמאות לשווקים שיתאימו במיוחד :
השוק האמריקאי מאפשר יצירתיות אדירה בתחום הנדל"ן ויש לדעת לנצל אותה.
אחת השיטות הטובות ביותר למשקיע ישראלי מתחיל לבנות תיק של נכסים מניבים הינה שימוש בטכניקה שקרויה מימון בעלים.
משקיעים ישראלים ובדגש על משקיעים בתחילת דרכם מתקשים לקבל משכנתאות מבנקים בארצות הברית.
לא כל שכן כאשר מדובר בבתים ששווים נמוך ( למשל בתים של 60,000 $ ).
הבנקים בארה"ב ירצו בדרך כלל להלוות סכום שלא יפחת מ-100,000 $ למשקיעים זרים וגם זה בהתקיים תנאים שונים שלא ניכנס עליהם בפוסט זה.
לעומת זאת בשווקים רבים בארה"ב ניתן לרכוש נכסים בשווי נמוך עם מימון של הבעלים.
המוכר יהיה יזם , משקיע או אפילו בעל בית שלא הצליח למכור את הנכס שלו במחיר שרצה. הוא תמיד יהיה מוכר בעל מוטיבציה אחרת זה לא יעבוד !
טכניקה זו של רכישת נכסים עם מימון מהמוכר תעבוד טוב בעיקר בשווקים "איטיים " בארה"ב
( הכול יחסי כמובן …) .
דוגמאות לשווקים שיתאימו במיוחד :
ברמינגהם – אלבמה
קליבלנד- אוהיו
סאינט לואיס – מיזורי
ממפיס-טנסי
ועוד …
הדגש בחיפוש שוק מתאים : שוק של תשואות גבוהות
למשל שוק שבו על בית של 40,000 $ שניתן לקבל שכירות של 650 דולר ויותר.
או למשל לשוק שבו על בית של 70,000 $ אפשר לקבל שכירות של 1,000 דולר ויותר .
כעת בו נעשה השוואה בין 2 משקיעים שיש להם אותו הון עצמי :
40,000 $ .
קליבלנד- אוהיו
סאינט לואיס – מיזורי
ממפיס-טנסי
ועוד …
הדגש בחיפוש שוק מתאים : שוק של תשואות גבוהות
למשל שוק שבו על בית של 40,000 $ שניתן לקבל שכירות של 650 דולר ויותר.
או למשל לשוק שבו על בית של 70,000 $ אפשר לקבל שכירות של 1,000 דולר ויותר .
כעת בו נעשה השוואה בין 2 משקיעים שיש להם אותו הון עצמי :
40,000 $ .
למשקיע הראשון נקרא אורי :
אורי מחליט לרכוש בית במחיר מזומן של 40,000 $ .הוא מצא נכס כזה במחיר 40,000 $ ששווי השוק שלו הינו כ-47,000 $ כלומר לאחר הרכישה יש לו נכס אחד ששוויו 47,000 $.
לאחר הרכישה הוא מוצא חברת ניהול שמוצאת לו שוכר שמשלם $ 650.
נפעיל את כלל 50 האחוז ונניח שיישאר לו כל חודש 325 $ כלומר 3,900 $ בשנה.
ז"א שאורי מייצר תשואה של % 9.75 על ההשקעה ועל ההון שלו .
אורי מחליט לרכוש בית במחיר מזומן של 40,000 $ .הוא מצא נכס כזה במחיר 40,000 $ ששווי השוק שלו הינו כ-47,000 $ כלומר לאחר הרכישה יש לו נכס אחד ששוויו 47,000 $.
לאחר הרכישה הוא מוצא חברת ניהול שמוצאת לו שוכר שמשלם $ 650.
נפעיל את כלל 50 האחוז ונניח שיישאר לו כל חודש 325 $ כלומר 3,900 $ בשנה.
ז"א שאורי מייצר תשואה של % 9.75 על ההשקעה ועל ההון שלו .
למשקיע השני נקרא דני :
דני מחליט לחפש בתים שהמוכרים שלהם יסכימו למכור לו את הבית עם מימון בעלים.
לאחר תקופה הוא איתר ורכש ארבעה נכסים כאלה בהון עצמי של 40,000 $ .
כל נכס עלה לו 40,000 $ .
25 אחוז משווי כל נכס בהון עצמי כלומר 10,000 $ והיתרה 30,000 $ במימון הבעלים המוכר ל-5 שנים עם פריסת תשלומי משכנתא ל-30 שנה ובריבית של 6 אחוז .
לאחר תקופה הוא איתר ורכש ארבעה נכסים כאלה בהון עצמי של 40,000 $ .
כל נכס עלה לו 40,000 $ .
25 אחוז משווי כל נכס בהון עצמי כלומר 10,000 $ והיתרה 30,000 $ במימון הבעלים המוכר ל-5 שנים עם פריסת תשלומי משכנתא ל-30 שנה ובריבית של 6 אחוז .
כעת בו נבדוק מה יש לדני :
4 נכסים שרכש במחיר של 160,000 $ ובהנחה שרכש אותם במחיר של 85 אחוז משווי השוק הרי הוא מחזיק בנכסים בשווי של כ-188 אלף $ .
כעת הוא משכיר כ"א מהם ב-650 דולר כלומר 2,600 $ לכל ארבעת הנכסים .
שוב לפי כלל 50 אחוז נשאר לו כל חודש 1,300 $ ו-15,600 $ בשנה.
אבל – כיוון שמימן את הרכישות במשכנתא שקיבל מהמוכר הוא יצטרך להיפרד 719 $ בחודש ומ-8,628 $ בשנה .
ז"א שיישאר לו 15,600-8,628 = 6,972 $ .
זכרו הוא השקיע מכספו 40,000 $ ולכן התשואה שלו על ההון ( CASH ON CASH ) היא :
40,000/,6,972 = % 17.5 !!!
לסיכום : אורי מייצר תשואה על ההון של % 9.75 ואילו דני % 17.5 !
ובנוסף על ידי כך שרכש 4 נכסים בהנחה של 15 אחוז משווי השוק שלהם יצר לעצמו דני הון נוסף תאורתי של 28,000 $ לעומת אורי שהגדיל את ההון שלו רק ב-7,000 $ .
אם אתם מעוניינים ללמוד כיצד לאתר ולרכוש נכסים לרכישה עם מימון בעלים ועוד טכניקות רבות אחרות לרכישת נכסים ללא הון עצמי תוך שימוש בטכניקות פיננסיות יצירתיות אתם מוזמנים להצטרף לקורס הייחודי אותו אני מעביר .
כל החומר שאני מעביר הינו על בסיס עסקאות אותם ביצעתי בעצמי ובהצלחה רבה. אעביר לכם את כל הכלים שצברתי ואתם תוכלו לקחת את השקעותיכם כמה צעדים קדימה .
מי שמתעניין : פנו אלי אישית ואעביר לכם את כל הפרטים .
בהצלחה לכולם ותחשבו יצירתי !
כעת הוא משכיר כ"א מהם ב-650 דולר כלומר 2,600 $ לכל ארבעת הנכסים .
שוב לפי כלל 50 אחוז נשאר לו כל חודש 1,300 $ ו-15,600 $ בשנה.
אבל – כיוון שמימן את הרכישות במשכנתא שקיבל מהמוכר הוא יצטרך להיפרד 719 $ בחודש ומ-8,628 $ בשנה .
ז"א שיישאר לו 15,600-8,628 = 6,972 $ .
זכרו הוא השקיע מכספו 40,000 $ ולכן התשואה שלו על ההון ( CASH ON CASH ) היא :
40,000/,6,972 = % 17.5 !!!
לסיכום : אורי מייצר תשואה על ההון של % 9.75 ואילו דני % 17.5 !
ובנוסף על ידי כך שרכש 4 נכסים בהנחה של 15 אחוז משווי השוק שלהם יצר לעצמו דני הון נוסף תאורתי של 28,000 $ לעומת אורי שהגדיל את ההון שלו רק ב-7,000 $ .
אם אתם מעוניינים ללמוד כיצד לאתר ולרכוש נכסים לרכישה עם מימון בעלים ועוד טכניקות רבות אחרות לרכישת נכסים ללא הון עצמי תוך שימוש בטכניקות פיננסיות יצירתיות אתם מוזמנים להצטרף לקורס הייחודי אותו אני מעביר .
כל החומר שאני מעביר הינו על בסיס עסקאות אותם ביצעתי בעצמי ובהצלחה רבה. אעביר לכם את כל הכלים שצברתי ואתם תוכלו לקחת את השקעותיכם כמה צעדים קדימה .
מי שמתעניין : פנו אלי אישית ואעביר לכם את כל הפרטים .
בהצלחה לכולם ותחשבו יצירתי !
שלכם , שי הלוי
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
טכניקות כאלו טובות לסרטונים ביוטיוב. במציאות הדברים מורכבים הרבה יותר.
מתאים לנכסים c ומטה. וללא ספק אתה קונה במחיר מעל השוק, כאשר אין קונים, ואתה החכם היחידי שרואה את הפוטנציאל.
מה גם שרק מוכר נואש עם נכס בעייתי יילך למתווה מכירה כזה.
כמו תמיד אשמח להתבדות!
בהצלחה רבה!
הדרך הקצרה ביותר לעיקול הבית שלך, SELLER FINANCING לעולם יגיע עם ריביות גבוהות יחסית, בדרך כלל גם מלווה במחיר מכירה גבוה יחסית שמיועד למשקיעים בלבד וגם בנכסי C קלאס.
פצצה?????
Sing-er Yosef
Moshe Orange
תודה, מאוד מעניין ויצירתי
ההסבר מקיף
אבל
יש בו נתון אחד בעייתי שמשנה את התמונה
אחרי 5 שנים צריך להביא את שאר הכסף
כמו כן כפי שציינו הריביות בדכ מעל 6
באיזור 8-12 שנתי
ויש בעלים שיסכימו רק לשנתיים ולתשלומי ריבית בלבד
האם במקרה כזה הנכס נרשם על שם המשקיע או רשום על שם המוכר עד לסיום התשלומים?
Noam Davida Vadim Lichtik
Raz Yore
Yaniv Spitz Guy Levinson
שי הלוי
השאלה אם ההנחה של ה 6% בלבד להלוואת בעלים היא נכונה…
מומלץ בחום.
שי מקצוען עם ראייה פיננסית מדהימה.