# יזםהשבוע-פוסט מס' 4 על עיריות וקשיחותן- ממליץ למשקיעים לקרוא!! לקחתי …
# יזםהשבוע-פוסט מס' 4
על עיריות וקשיחותן- ממליץ למשקיעים לקרוא!!
לקחתי ברצינות את הכתיבה כאן ואני מנסה להפיץ מידע בעל ערך שלא מופיע בקבוצה, אז לאחר חיפוש בקבוצה, החלטתי לכתוב על העיריות-נושא שהוא לא מספיק מדובר .
הקדמה
אני אשתף אתכם שבכל הקשור לבחירת אזור השקעה, אני מאמין במראה עיניים ושייך לאסכולה שמכתתת רגליים ואני בוחש באדמה ובבוץ, כדי לבחון אזור השקעה. איך זה קשור לפוסט הזה? כחלק מתהליך הבדיקה, אני מגיע לשטח ועושה בדיקות מול העירייה המקומית, ע"מ להימנע מהפסד כלכלי, שהרי גם נושא כביכול מזערי של כיסוח דשא בעלות של 25$, מהווה פקטור ברווחיות של העסקה בסוף השנה(ציינתי דוגמא לכך בהמשך).
רבים מקלים ראש בתפקיד העירייה בעסקה, אבל כמי שליווה עסקאות בהן העירייה ניסתה לשים רגליים אני לא מקל ראש בעניין ומהצד השני, גם לא מפחד מהדרישות של העירייה; אני מייחס חשיבות גבוהה לחלקה של העירייה בעסקה ועושה בדיקות מולה כדי שתהיה לי וודאות מספרית.
איזה בדיקות יש לבצע מול העירייה טרם מכירה?
כשמדובר בנכס המיועד להשכרה, כנסו לנעלי חברת הניהול ותבצעו את כל הבדיקות, תבדקו ותוודאו שחברת הניהול מטפלת בכל הנושאים מול העירייה כראוי. בארה"ב יש חשיבות גבוהה מאוד לזמנים, שכן יש חלוקת קנסות על איחורים בהסרת מחדלים.
1. בדק בית
חלק מהעיריות דורשות את שני סוגי בדק הבית, לדוגמא במישיגן:
- PRESALE INSPECTION
- ואישור אכלוס להשכרה rental certificate of compliance
כאשר העירייה דורשת בדק פרה העסקה (לפני סגירת העסקה) מדובר לרוב על אינספקשין חיצוני בלבד. במצב הדברים הזה, לא ניתן לסגור את העסקה עד שהליקויים לא מטופלים ואז יש אפשרות שהמוכר תחת החוזה מתחייב לסדר את התיקונים ולחילופין, הקונה יכול להתחייב בכתב ( חותם על מסמך) לבצע את התיקונים עד 60 ימים מיום הסגירה.
חפשו בחוזה הרכישה (PA) את המשפט, על כל נוסחיו השונים:
Note: Buyer/seller to assume any and all city violations
איך זה מתבצע?
בשום פנים ואופן אל תחכו לדרישה לבדק כזה, בדק לא יצוץ פתאום משום מקום, הדרישה קיימת בחוק ובמידה ולא הוזמן בדק, יכול להיות מצב שנכנסים תחת חוזה, כאשר בעצם יש ליקויים בבית ואין אפשרות לסגור את העסקה, שכן היא לא תאושר ע"י העירייה המקומית, או שהקונה יאלץ לספוג אותם, או שהמשא ומתן ייחרב. מיותר. במידה ויש ליקויים שלא ידענו עליהם מראש, תקציב השיפוץ גדל, זמן האחזקה שלי בנכס גדל והמספרים משתנים לחלוטין עד לא כדאיים.
תמיד, טרם כניסתכם לחוזה בעיר חדשה לבדוק מה דרישת העירייה בנושא הזה.
עלות ההליך- כ-200$ משתנה בכל עירייה וכמעט ברוב העסקאות, התשלום חל על המוכר.
כשמדובר בבדק לצורך אישור השכרה- אי אפשר להשכיר את הנכס ללא אישור (באזורים שאני עובד בהם במישיגן, העיריות דורשות אישור אכלוס השכרה לכל נכס). צריך ליזום. צריך להתקשר לעירייה ולתאם תאריך לבדק בית. מגיע מפקח מטעם העירייה, אני משתדל שיחכה לו נציג מקומי ( מומלץ שיחכה עם קפה ודונאטס ) ללוות את הבדק ומבקש מהמפקח פרטי התקשרות, כדי שנוכל לדבר על תוצאות הבדיקה יום אחרי ובמידה וצריך לבצע שינויים. גם המפקחים הם בני אדם והם טועים (וטעויות כידוע יכולות לעלות לי בעשרות ואלפי דולרים).
כחלק מאישורי האכלוס לעירייה יש דרישות, לדוגמא במישיגן בגלל שהמדובר במדינה קרה, מבקשים אישור תקינות של מערכת החימום וחלק מהעיריות מבקשות גם אישור תקינות של הדוד מים וגלאי העשן ועוד. כאשר יודעים דברים אלו מראש, זה חוסך זמן וכאב ראש בהמשך. תמיד מומלץ ליצור קשר טלפוני עם מחלקת שכירויות/תכנון ובנייה בעירייה ולבקש כתובת אימייל כדי לשלוח אישור תקינות של המערכות ברגע שקיבלנו מהחברה.
אגב את האישור צריך לחדש כל שנתיים-שלוש (תלוי בעירייה).
3. נראות הנכס
יש מספר עיריות שעל סדק במדרכה, הן דורשות להחליף את כל המדרכה ואי אפשר לעשות תיקון מקומי. עבודה כזו עולה כאלפי דולרים. צריך להכיר את העירייה שאתה עובד איתה ולצפות את זה. בדוגמא הזו, למשל, אם המספרים עובדים, אני מתקן. יש לי בחור שמתמחה בזה ומקבל ממני עבודה כל שבוע והוא כבר מכיר ויודע את הסטנדרטים של העירייה.
בעצם אני מזהיר שעל פניו עסקה יכולה להיראות אטרקטיבית, אבל פתאום הוצאה כזו ממוטטת את העסקה.
כיסוח דשא
על פניו, נשמע זניח, אך לא כך הדבר ואתחיל מהסוף להתחלה, באיזור בו אני עובד, אחד המשקיעים שהכרתי, קנה נכס שהוא ניהל בעצמו בשלט רחוק, טרם השכרת הנכס, הדשא צמח ולא כוסח והשכנים התלוננו לעירייה וזו האחרונה סימנה את הנכס כנכס פנוי (vacant) והוסיפה דרישות לבעל הנכס של ביצוע בדיקות מחמירות על מנת לוודא שהבית עומד לפי קוד העירייה. הכל התחיל בדשא להזכירכם ונגמר בכך שהעירייה הגיעה וביקשו ממנו להוציא electric permit, plumbing permit ו-Building permit . סה"כ עלויות במקרה הזה הגיעו ל2000$, לא נעים!!!!!!! להזכיר לכם שכיסוח דשא עולה 25$ בממוצע במישיגן? באסה.
ממליץ להיות עם היד על הדופק ולוודא שחברת הניהול עושה את העבודה שלה, הרי מדובר באנשים…על מנת שהמספרים יעבדו והרווחים יהיו גבוהים. כך גם לגבי פינוי שלג. לא לנוח בעניין הזה, כל הזמן לוודא שהבית עומד בתנאים של העירייה ואם נשלחה התראה להסיר את המחדלים בתקופת הזמן שניתנה לכם.
ולסיום-
Property transfer affidavit – רישום הנכס ברשומות העירייה
מסמך שחותם את רישום העסקה. בכל מדינת מישיגן יש דרישה להגשת הטופס הנ"ל, אז כדאי לוודא מול העירייה באיזור שבו רכשתם מה התנאים לרישום הנכס לאחר רכישה. באחרי שסוגרים על הבית והרכישה התבצעה בפועל, יש להעביר את המסמך הנ"ל לעירייה תוך 45 ימים לצורך רישום הנכס בעירייה וסיווג- האם הנכס להשקעה או למגורים. אם לא מגישים תוך 45 ימים, צפויים קנסות.
ללא הגשת טופס זה, לא ניתן יהיה לבצע בדק לפני השכרה. צריך לבצע את השינוי בעלות לפני.
או שהחברת טייטל מגישה לעירייה את הטופס, או שהקונה, כך או כך, זה צריך להתבצע, אז ליזום, להתקשר ולבדוק שזה אכן הוגש.
טוב, זה היה השנקל שלי לגבי עיריות, על מה תרצו שאספר/אדבר מחר?
תכתבו לי בתגובות ואתחיל לעבוד על כך.
— feeling blessed.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
מעניין. בהחלט תלוי איזור. באיזורים שאני עובד לא נתקלתי בזה אבל אני יודע שיש איזורים שעל כמה סנטימטרים בדשא מביאים דו”ח. עד כמה העלויות הנלוות לתיקונים משפיעים על ה Bottom Line שלך? אני יכול להגיד לדוגמא בניו יורק שסדקים במדרכה אני לא מתקן למרות הסיכון כי העלות לא תהיה הגיונית לנכס לשכירות. (יש ביטוח)
Roni Yore
לגבי הpresale inspection. בדרך כלל שקונים בית עושים אינספקיישן לפני, האם מדובר על אותו דבר?
מעולה. תודה!
מידע מדוייק נכון ונהדר. כל הכבוד ירון. יא תותח !!
Raz Yore
?
כל פוסט בצבע. תודה!