#יזםהשבוע – פוסט מספר 4שלום לכולם, אורי בר. פוסט זה מוקדש לנקודות לעבודה אל מול…
#יזםהשבוע – פוסט מספר 4
שלום לכולם, אורי בר.
פוסט זה מוקדש לנקודות לעבודה אל מול קבלנים
נושא מרכזי וחשוב המהווה אבן יסוד מרכזית בהשקעה נדלנית.
עבודה אל מול קבלן שיפוצים יחיד ואו GC – General contractor, שזורה כחוט השני בכל פעולה נדל"ן אותה אנו מבצעים כדוגמת: רכישה, השכרה ואו מכירה של נכסים.
עבודה עם קבלנים
בטרם נבחר את הקבלן, עלינו לקבוע אמות מידה כלליות.
אמות מידה שיכוונו אותנו לקראת "המסע הקסום" אל מול העוסקים במלאכה זאת.
אמות מידה שיכוונו אותנו לקראת "המסע הקסום" אל מול העוסקים במלאכה זאת.
הסיבה לכתיבת פוסט זה נעוצה בעובדה שנושא זה נוגע בחלק נכבד מקהילה זו.
בבואנו לרכוש נכס אנו יכולים לטעות בשתי נקודות עיקריות:
1. מחיר רכישת הנכס
2. מחיר שיפוץ הנכס
בואו נצא מנקודת הנחה ראשונה שמחיר הרכישה נבדק לאורכו ולרוחבו ולא נמצאו טעויות (מצריך פוסט נפרד לא פחות חשוב כיצד לקבוע את מחיר הרכישה של הנכס ובאילו פרמטרים להתמקד)
בואו נצא מנקודת הנחה שנייה, שמחיר השיפוץ נשמע בסדר, נבדק (עדיף לבדוק את העניין ברמה גבוהה ופרטנית וביחס לפרמטרים נוספים חשובים לא פחות שחיייבים להשתלב יחדיו) והחלטנו לצאת לדרך.
(נקודה חשובה: עבודה עם קבלנים מצריכה כישורים נוספים ובין היתר: מציאת פתרונות מהירים, יכולת לדעת לחסוך בחומרי שיפוץ, התגברות על מכשולים תמידיים, אסרטיביות ודברים נוספים שלא תמיד אפשר לקרוא מדף נייר).
בדיקת הקבלן
איך ניתן לבחון אם הקבלן עונה על הדרישות שלנו?
איך אדע לבחור קבלן שהוא:
מקצועי
- הקבלן ישלח לי הסכם עבודה ולא ישאל אותי אם יש לי הסכם כזה
- הקבלן ישלח scope of work מובנה ומסודר לפי שלבים
- יש ברשותו ביטוח עבודה ומעסיקים workers compensation
- יש לו תעודת קבלן (קבלן רשום)
- לא ידרוש אוטומטית 50% ואו 30% מעלות השיפוץ
- אני אבקש לראות 3 עבודות אחרונות שלו (באותו סדר גודל של השיפוץ המבוקש)
- אשאל אותו לגבי שלבי העבודה הנחוצים והאם יש צורך בקבלת אישורים מהערייה (התחלה ותוך כדי עבודה) רק כדי להבין את דרך החשיבה שלו ואו כל שאלה אחרת מקצועית (אנסה לבחון את ההתמודדות שלו)
(נקודה נוספת וחשובה מאוד!! – אנו נהיה חייבים להשוות את הצעתו של הקבלן לפחות לעוד 2 הצעות נוספות.
במידה והשוני בהצעות המחיר והמפרטים עולים בממוצע מעל כ – 20% במחיר הצעה אחת על פני שתי האחרות, אנו כנראה מבינים שההצעה הזולה ביותר אינה טובה ואו נכונה ואו הקבלן ככל הנראה לא יוכל לסיים את העבודה במחיר שהציע)
במידה והשוני בהצעות המחיר והמפרטים עולים בממוצע מעל כ – 20% במחיר הצעה אחת על פני שתי האחרות, אנו כנראה מבינים שההצעה הזולה ביותר אינה טובה ואו נכונה ואו הקבלן ככל הנראה לא יוכל לסיים את העבודה במחיר שהציע)
יסודי
אשאל אותו שאלות מנחות לגבי:
- משך הפרוייקט (אצליב מידע עם קבלנים אחרים) – כמו כן אשאל אותו לגבי משך הזמן של הפרוייקטים האחרונים שביצע והאם היו עיכובים בהתאם לזמן שהציב
- דברים שיכולים לעכב את הפרוייקט
- דברים שיכולים להיות מחוץ למסגרת העבודה שקבע (Unexpected)
מומלץ
- אבקש חוות דעת מלקוחות עבר שלו להם ביצע עבודות באותה רמת שיפוץ.
- אבדוק ואחקור לגביו ברשתות חברתיות
- אבדוק בגוגל את שם החברה שלו ואת שמו המלא (תלונות, תביעות עומדות וכו)
בעל נסיון
- אשאל לוותק עבודתו
- האם היה כל הזמן עצמאי או עבד בחברה אחרת כשכיר
- כמה פרוייקטים עשה בשנה האחרונה
- האם עשה דברים קצת יותר מורכבים בשיפוץ נכסים, אם כן מה עשה? (רוב הקבלנים שלא עשו יותר מידי ינסו לספר סיפורים). אנו רק רוצים לבדוק את הנסיון שלהם וכיצד הם מתמודדים ואו האם יש להם מה להסתיר.
איך אדע מה אני אמור לשפץ?
אערוך מחקר בהתאם ל:
- רמת השיפוץ של מחירי נכסים שנמכרו Comps
- אשאל מתווכים איזה רמת שיפוץ כדאי לי לבצע בנכס על מנת לקבל את המחיר המקסימלי אליו אני שואף להגיע (חשוב להבין שלא כל רמת שיפוץ מתאימה לכל נכס ואו לכל אזור)
- אסתכל מה מוצע כרגע למכירה בשוק ואשווה את רמת השיפוץ אל מול המחיר
דגשים בניסוח הסכם עם קבלן
- זמנים – התחלה וסיום. אפשר ורצוי להגדיר בונוסים עם סיום כל שלב או קנס כספי באיחור
- להכניס את ה Scope of work כחלק מהחוזה. אם לא כנספח.
- ה Scope חייב להיות בהיר בו רשומים כלל ופרט העבודות שעל הקבלן לבצע.
- תשלומים – מתי משולם כל תשלום ומה הסכום המדוייק בהתאם לשלבים. האם משולם במלואו את חלקית עד לסיום כל שלב.
- להשאיר תמיד חלק מהתשלום האחרון לאחר סיום אינספקשן סופי לנכס
- פיקוח – התשלומים מבוצעים לאחר שאיש אמונכם (בשכר כגון אינספקטור) מגיע ומאשר כל שלב לפני שחרור הכסף.
- סעיף קבלן עצמאי שאינו עובד שלכם – אתם לא רוצים שחלק מחוקי העבודה יחולו עליכם
- רישום רשיון הקבלן בהסכם והצמדתו כנספח לחוזה
- ביטוח – עליכם לוודא כי הקבלן מבוטח בביטוח עם כיסוי נכבד הכולל כיסוי לעובדיו.
- לוודא כי אתם רשומים כמוטבים מכוסים בביטוח של הקבלן (במידה והקבלן מבטל את הביטוח, תקבלו מחברת הביטוח באופן אוטומטי הודעה על כך)
- לרשום סעיף בו אתם לא אחראים בכל מקרה בו ישנה פציעה של הקבלן ואו מי מעובדיו
- היתרים – על הקבלן לספק היתרי בנייה על פי חוק ולהיות אחראי להוצאתם.
- חוקיות – החוק הקובע הוא החוק במדינה בה אתם עובדים (ניתן להיוועץ בעו"ד מקומי לעניין הסעיף)
- חומרים לשיפוץ הבית – לרשום שבסיום כל יום עבודה על הקבלן להכניס את כל החומרים לפנים הבית (תלוי איזה חומרים)
- הצהרת הקבלן על קבלת תשלום – Lien release. בסיום כל שלב ולפני שחרור סכום כסף נוסף, על הקבלן לרשום לכם Lien release על הסכום שקיבל מכם.
עושים זאת כדי שלא יוכל להגיד שלא קיבל כסף על שלב מסויים ואז יבצע רישום של שיעבוד על הנכס. - סעיף יציאה מהחוזה – ניתן לרשום כי במידה והקבלן לא ביצע דבר בנכס משך 10 ימים כי אז ליזם יש אפשרות לפטרו מהעבודה. באותה הנשימה יכול להיווצר מצב בו הקבלן יבקש גם סעיף פיצויים במידה ואתם לא משחררים לו כסף תוך פרק זמן ספציפי מיום שסיים את עבודתו.
אנו יכולים לרשום חוזים, הסכמים, לראות את העבודות שביצע הקבלן, לשוחח עם אנשי קשר שלו ולקוחות.
אך,
בסופו של יום אנו צריכים לקבל החלטה בהתאם לכלל הפרמטרים והאותות שקיבלנו (בדיקות, המלצות וכמובן שיחות אישיות עם הקבלן).
אך,
בסופו של יום אנו צריכים לקבל החלטה בהתאם לכלל הפרמטרים והאותות שקיבלנו (בדיקות, המלצות וכמובן שיחות אישיות עם הקבלן).
לפני הכל זיכרו:
עדיף שהכסף יהיה אצלנו והקבלן ירדוף אחרינו
ומאשר,
שאנחנו נרדוף אחריו.
לכן, נסו להיות פתוחים כספית כמה שפחות אל מול הקבלן כדי:
1. שידכם תמיד תהיה על העליונה.
2. במידה ואתם רוצים לפטר את הקבלן ואו
במידה והקבלן הפסיק להגיע,
תפסידו סכום מינימלי (במידה ופעלתם בהתאם לכלל הדברים
שנרשמו)
במידה והקבלן הפסיק להגיע,
תפסידו סכום מינימלי (במידה ופעלתם בהתאם לכלל הדברים
שנרשמו)
הצלחות לרוב!!!
אורי בר
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Ofer Hophman
תודה רבה רבה. מאוד חשוב
אורי, איזה יופי, אתה מביא הסבר מפורט על כל הרכיבים, רואים את הרצינות והמקצועיות שלך… כמו שכתבו לך אחרים..אתה אלוף…???
אלוף ?
אחלה פוסט אורי
בהחלט אחד האתגרים המרכזיים בנדל״ן
תודה אלוף
מקצוען. ברור וחד
אין עליך אורי!
אפשר שזה יהיה כל כך מסודר וברור גם בישראל?
Moshe OrangeMoti Orange
איזה מקצוענות!!! עושה ליווי אישי?
מעולה
אהבתי איך שאתה מסביר את הדברים בצורה מפורטת ומתומצתת, כלים לכל משקיע מתחיל ואפילו מנוסה שקצת ״סטה״ מהדרך…?
תודה רבה!
נהדר!
מצוין. תודה!
וואוו…כמה ערך אתה נותן בפוסטים שלך אורי!! אלוף!!?
חשוב מאוד, תודה אורי
סיכום מקיף וממצה…. תודה!
יפה