#יזםהשבוע – פוסט מספר 4שלום לכולם, אורי בר. פוסט זה מוקדש לנקודות לעבודה אל מול…

#יזםהשבוע – פוסט מספר 4שלום לכולם, אורי בר. פוסט זה מוקדש לנקודות לעבודה אל מול…

#יזםהשבוע - פוסט מספר 4שלום לכולם, אורי בר.פוסט זה מוקדש לנקודות לעבודה אל מול...
#יזםהשבוע – פוסט מספר 4
שלום לכולם, אורי בר.
פוסט זה מוקדש לנקודות לעבודה אל מול קבלנים
נושא מרכזי וחשוב המהווה אבן יסוד מרכזית בהשקעה נדלנית.
עבודה אל מול קבלן שיפוצים יחיד ואו GC – General contractor, שזורה כחוט השני בכל פעולה נדל"ן אותה אנו מבצעים כדוגמת: רכישה, השכרה ואו מכירה של נכסים.
עבודה עם קבלנים
בטרם נבחר את הקבלן, עלינו לקבוע אמות מידה כלליות.
אמות מידה שיכוונו אותנו לקראת "המסע הקסום" אל מול העוסקים במלאכה זאת.
הסיבה לכתיבת פוסט זה נעוצה בעובדה שנושא זה נוגע בחלק נכבד מקהילה זו.
בבואנו לרכוש נכס אנו יכולים לטעות בשתי נקודות עיקריות:
1. מחיר רכישת הנכס
2. מחיר שיפוץ הנכס
בואו נצא מנקודת הנחה ראשונה שמחיר הרכישה נבדק לאורכו ולרוחבו ולא נמצאו טעויות (מצריך פוסט נפרד לא פחות חשוב כיצד לקבוע את מחיר הרכישה של הנכס ובאילו פרמטרים להתמקד)
בואו נצא מנקודת הנחה שנייה, שמחיר השיפוץ נשמע בסדר, נבדק (עדיף לבדוק את העניין ברמה גבוהה ופרטנית וביחס לפרמטרים נוספים חשובים לא פחות שחיייבים להשתלב יחדיו) והחלטנו לצאת לדרך.
(נקודה חשובה: עבודה עם קבלנים מצריכה כישורים נוספים ובין היתר: מציאת פתרונות מהירים, יכולת לדעת לחסוך בחומרי שיפוץ, התגברות על מכשולים תמידיים, אסרטיביות ודברים נוספים שלא תמיד אפשר לקרוא מדף נייר).
בדיקת הקבלן
איך ניתן לבחון אם הקבלן עונה על הדרישות שלנו?
איך אדע לבחור קבלן שהוא:
מקצועי
  1. הקבלן ישלח לי הסכם עבודה ולא ישאל אותי אם יש לי הסכם כזה
  2. הקבלן ישלח scope of work מובנה ומסודר לפי שלבים
  3. יש ברשותו ביטוח עבודה ומעסיקים workers compensation
  4. יש לו תעודת קבלן (קבלן רשום)
  5. לא ידרוש אוטומטית 50% ואו 30% מעלות השיפוץ
  6. אני אבקש לראות 3 עבודות אחרונות שלו (באותו סדר גודל של השיפוץ המבוקש)
  7. אשאל אותו לגבי שלבי העבודה הנחוצים והאם יש צורך בקבלת אישורים מהערייה (התחלה ותוך כדי עבודה) רק כדי להבין את דרך החשיבה שלו ואו כל שאלה אחרת מקצועית (אנסה לבחון את ההתמודדות שלו)
(נקודה נוספת וחשובה מאוד!! – אנו נהיה חייבים להשוות את הצעתו של הקבלן לפחות לעוד 2 הצעות נוספות.
במידה והשוני בהצעות המחיר והמפרטים עולים בממוצע מעל כ – 20% במחיר הצעה אחת על פני שתי האחרות, אנו כנראה מבינים שההצעה הזולה ביותר אינה טובה ואו נכונה ואו הקבלן ככל הנראה לא יוכל לסיים את העבודה במחיר שהציע)
יסודי
אשאל אותו שאלות מנחות לגבי:
  1. משך הפרוייקט (אצליב מידע עם קבלנים אחרים) – כמו כן אשאל אותו לגבי משך הזמן של הפרוייקטים האחרונים שביצע והאם היו עיכובים בהתאם לזמן שהציב
  2. דברים שיכולים לעכב את הפרוייקט
  3. דברים שיכולים להיות מחוץ למסגרת העבודה שקבע (Unexpected)
מומלץ
  1. אבקש חוות דעת מלקוחות עבר שלו להם ביצע עבודות באותה רמת שיפוץ.
  2. אבדוק ואחקור לגביו ברשתות חברתיות
  3. אבדוק בגוגל את שם החברה שלו ואת שמו המלא (תלונות, תביעות עומדות וכו)
בעל נסיון
  1. אשאל לוותק עבודתו
  2. האם היה כל הזמן עצמאי או עבד בחברה אחרת כשכיר
  3. כמה פרוייקטים עשה בשנה האחרונה
  4. האם עשה דברים קצת יותר מורכבים בשיפוץ נכסים, אם כן מה עשה? (רוב הקבלנים שלא עשו יותר מידי ינסו לספר סיפורים). אנו רק רוצים לבדוק את הנסיון שלהם וכיצד הם מתמודדים ואו האם יש להם מה להסתיר.
איך אדע מה אני אמור לשפץ?
אערוך מחקר בהתאם ל:
  1. רמת השיפוץ של מחירי נכסים שנמכרו Comps
  2. אשאל מתווכים איזה רמת שיפוץ כדאי לי לבצע בנכס על מנת לקבל את המחיר המקסימלי אליו אני שואף להגיע (חשוב להבין שלא כל רמת שיפוץ מתאימה לכל נכס ואו לכל אזור)
  3. אסתכל מה מוצע כרגע למכירה בשוק ואשווה את רמת השיפוץ אל מול המחיר
דגשים בניסוח הסכם עם קבלן
  1. זמנים – התחלה וסיום. אפשר ורצוי להגדיר בונוסים עם סיום כל שלב או קנס כספי באיחור
  2. להכניס את ה Scope of work כחלק מהחוזה. אם לא כנספח.
  3. ה Scope חייב להיות בהיר בו רשומים כלל ופרט העבודות שעל הקבלן לבצע.
  4. תשלומים – מתי משולם כל תשלום ומה הסכום המדוייק בהתאם לשלבים. האם משולם במלואו את חלקית עד לסיום כל שלב.
  5. להשאיר תמיד חלק מהתשלום האחרון לאחר סיום אינספקשן סופי לנכס
  6. פיקוח – התשלומים מבוצעים לאחר שאיש אמונכם (בשכר כגון אינספקטור) מגיע ומאשר כל שלב לפני שחרור הכסף.
  7. סעיף קבלן עצמאי שאינו עובד שלכם – אתם לא רוצים שחלק מחוקי העבודה יחולו עליכם
  8. רישום רשיון הקבלן בהסכם והצמדתו כנספח לחוזה
  9. ביטוח – עליכם לוודא כי הקבלן מבוטח בביטוח עם כיסוי נכבד הכולל כיסוי לעובדיו.
  10. לוודא כי אתם רשומים כמוטבים מכוסים בביטוח של הקבלן (במידה והקבלן מבטל את הביטוח, תקבלו מחברת הביטוח באופן אוטומטי הודעה על כך)
  11. לרשום סעיף בו אתם לא אחראים בכל מקרה בו ישנה פציעה של הקבלן ואו מי מעובדיו
  12. היתרים – על הקבלן לספק היתרי בנייה על פי חוק ולהיות אחראי להוצאתם.
  13. חוקיות – החוק הקובע הוא החוק במדינה בה אתם עובדים (ניתן להיוועץ בעו"ד מקומי לעניין הסעיף)
  14. חומרים לשיפוץ הבית – לרשום שבסיום כל יום עבודה על הקבלן להכניס את כל החומרים לפנים הבית (תלוי איזה חומרים)
  15. הצהרת הקבלן על קבלת תשלום – Lien release. בסיום כל שלב ולפני שחרור סכום כסף נוסף, על הקבלן לרשום לכם Lien release על הסכום שקיבל מכם.
    עושים זאת כדי שלא יוכל להגיד שלא קיבל כסף על שלב מסויים ואז יבצע רישום של שיעבוד על הנכס.
  16. סעיף יציאה מהחוזה – ניתן לרשום כי במידה והקבלן לא ביצע דבר בנכס משך 10 ימים כי אז ליזם יש אפשרות לפטרו מהעבודה. באותה הנשימה יכול להיווצר מצב בו הקבלן יבקש גם סעיף פיצויים במידה ואתם לא משחררים לו כסף תוך פרק זמן ספציפי מיום שסיים את עבודתו.
אנו יכולים לרשום חוזים, הסכמים, לראות את העבודות שביצע הקבלן, לשוחח עם אנשי קשר שלו ולקוחות.
אך,
בסופו של יום אנו צריכים לקבל החלטה בהתאם לכלל הפרמטרים והאותות שקיבלנו (בדיקות, המלצות וכמובן שיחות אישיות עם הקבלן).

לפני הכל זיכרו:

עדיף שהכסף יהיה אצלנו והקבלן ירדוף אחרינו
ומאשר,
שאנחנו נרדוף אחריו.

לכן, נסו להיות פתוחים כספית כמה שפחות אל מול הקבלן כדי:

1. שידכם תמיד תהיה על העליונה.
2. במידה ואתם רוצים לפטר את הקבלן ואו
במידה והקבלן הפסיק להגיע,
תפסידו סכום מינימלי (במידה ופעלתם בהתאם לכלל הדברים
שנרשמו)
הצלחות לרוב!!!
אורי בר



קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות שהתחילו רע והפכתם אותם.. אלא עסקאות כושלות…לכולם יש כאלה.. הנסיון השיתופי של כולנו ילמד אחרים… וזה תמיד טוב להסתכל אחורה לראות טעויות שנעשו וכמה למדתם מהם…. מי מתחיל?

כיצד נתגבר על הפחד מההשקעה הראשונה?

כיצד נתגבר על הפחד מההשקעה הראשונה ? הרבה אנשים שהיו רוצים להשקיע בנדל”ן בכלל באופן כללי, לא עושים את זה, והם לא יעשו את זה בגלל הפחד. הפחד מלהיכשל הוא פחד משתק. מאיפה נובע הפחד הזה ? הפחד הזה נובע קודם כל מהחינוך שקיבלנו בבית. אם בבית לא דיברו על כסף וכל הזמן אמרו לנו…

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
18 תגובות
החדש ביותר
הישן ביותר הכי מדורגות
Inline Feedbacks
View all comments
Ayelet Zuarez Hophman
Ayelet Zuarez Hophman
1 שנה לפני

Ofer Hophman

Elena Shvedova
Elena Shvedova
1 שנה לפני

תודה רבה רבה. מאוד חשוב

Issi Alon
Issi Alon
1 שנה לפני

אורי, איזה יופי, אתה מביא הסבר מפורט על כל הרכיבים, רואים את הרצינות והמקצועיות שלך… כמו שכתבו לך אחרים..אתה אלוף…???

מירב גלר
מירב גלר
1 שנה לפני

אלוף ?

Oren Sofrin
Oren Sofrin
1 שנה לפני

אחלה פוסט אורי
בהחלט אחד האתגרים המרכזיים בנדל״ן
תודה אלוף

Luzi Maatuf
Luzi Maatuf
1 שנה לפני

מקצוען. ברור וחד

Mor Yorshansky
Mor Yorshansky
1 שנה לפני

אין עליך אורי!

Mor Yorshansky
Mor Yorshansky
1 שנה לפני

אפשר שזה יהיה כל כך מסודר וברור גם בישראל?

Sing-er Yosef
Sing-er Yosef
1 שנה לפני

Moshe OrangeMoti Orange

Galit Levy
Galit Levy
1 שנה לפני

איזה מקצוענות!!! עושה ליווי אישי?

Dudi Bursh
Dudi Bursh
1 שנה לפני

מעולה

Liran Cohen
Liran Cohen
1 שנה לפני

אהבתי איך שאתה מסביר את הדברים בצורה מפורטת ומתומצתת, כלים לכל משקיע מתחיל ואפילו מנוסה שקצת ״סטה״ מהדרך…?
תודה רבה!

Yaniv Hadad
Yaniv Hadad
1 שנה לפני

נהדר!

Amit Golan
Amit Golan
1 שנה לפני

מצוין. תודה!

מיה אלון אדריכלות ועיצוב
מיה אלון אדריכלות ועיצוב
1 שנה לפני

וואוו…כמה ערך אתה נותן בפוסטים שלך אורי!! אלוף!!?

מרים שחורי
מרים שחורי
1 שנה לפני

חשוב מאוד, תודה אורי

Igal Anav
Igal Anav
1 שנה לפני

סיכום מקיף וממצה…. תודה!

Ori Moshe
Ori Moshe
1 שנה לפני

יפה

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
18
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x
X