#יזםהשבוע – פוסט מספר 6שלום לכולם, #oribar פוסט זה מוקדש לפליפים – הפליפ הראשון,…
#יזםהשבוע – פוסט מספר 6
שלום לכולם, #oribar
פוסט זה מוקדש לפליפים – הפליפ הראשון,
ההתנהלות והמהמורות שבדרך.
ההתנהלות והמהמורות שבדרך.
ראיתם נכס באזור מעולה
אזור בו ה DOM – Days On Market
מספר הימים שעבר מיום שהנכס פורסם ועד שנמכר)
מספר הימים שעבר מיום שהנכס פורסם ועד שנמכר)
לא עובר את ה 20 ימים
הנכס הגיע אליכם מהולסיילר (קשוח)
ההולסלר נותן לכם Comps מצויינים (עבורו)
ונותן לכם הערכת מחיר לשיפוץ
הכל נראה מעולה!!!
אתם שולחים בעלי מקצוע (ממש מהר)
כדי שהנכס לא ימכר למישהו אחר
שולחים מתווך שיראה את הנכס
וכמובן קבלן שיבדוק את הנכס (עוד לא עבדתם איתו)
הקבלן נתן לכם הצעת מחיר כללית
אתם מבקשים הצעת מחיר נוספת מקבלן אחר
רואים שהיא יקרה יותר
ו –
סוגרים את העסקה (עם הקבלן הזול)
אתם מקבלים הצעת מחיר כתובה מהקבלן,
בכתב יד עם פירוט כללי,
אתם בוחנים אותה באמות המידה שלכם
שואלים כמה זמן יקח הפרוייקט
והוא עונה 12 שבועות
אתם שמחים ומרוצים מהזריזות שלו
אתם מבקשים מהקבלן שישלח חוזה
הוא טוען שאין לו ומבקש שתכינו
אתם מכינים ושולחים לו
הקבלן דורש לקבל את הכסף ב 2 תשלומים
אתם עושים איתו מו"מ קשוח
בסופו
מסכימים ל 3 תשלומים
אתם חותמים על החוזה
מעבירים לו תשלום ראשון
והוא מתחיל לעבוד
עובר שבוע עוברים שבועיים
אתם מבקשים לדעת מה קורה
הקבלן לא עונה
מתקשרים למחרת ויש תשובה
הקבלן אומר שהתחיל לעשות DEMO
ו….שהכל בסדר
לאחר שבוע נוסף
אתם מתקשרים שוב
שוב אין תשובה
מנסים מספר ימים ולבסוף תופסים אותו
אתם שואלים את הקבלן
איך הפרוייקט מתקדם
הוא אומר שנתקל בבעייה בנכס
בעיית עובדים
והוא מנסה לפתור אותה
עובר עוד שבוע
והוא אמור שהוא צריך עוד כסף
כסף לסיום השלב
אתם אומרים לו שהוא לא סיים את השלב
ולכן לא מסכימים להעביר עוד כסף
הוא בתגובה אומר היו בעיות בנכס
מה זאת אומרת אתם שואלים?
הייתי צריך לקנות עוד חומרים
הנכס הזה ממש אוכל חומרים!
הרי אתם לא רוצים עבודה פחות טובה, נכון?
אתם רוצים שהעבודה תסתיים לא?
אתם משלמים לו ומבקשים קבלה
הוא מתחייב להעביר אך לא עושה זאת
לאחר 6 שבועות
אתם מגלים באמצעות איש קשר ששלחתם
שהקבלן לא נמצא בנכס
אתם מתקשרים
הוא כמובן לא עונה
לבסוף הוא עונה
אתם שואלים:
למה אף אחד לא עובד בנכס?
הייתי חולה השבוע
אמשיך בשבוע הבא
אל תדאגו אנחנו בגבולות הזמנים
אתם דואגים אבל אין לכם מה לעשות
שבוע עובר ואתם מבקשים לראות תמונות
הקבלן שולח תמונות של דברים שעשה
אתם מבינים שהעבודה לא מתקדמת
העברתם לו כבר חצי מהכסף
ואתם מצויים בבעייה
אתם מדברים איתו שוב
ודורשים שיסיים את השלב
הוא אמור שאין אפשרות כי נגמר הכסף
היו בעיות נוספות באינסטלצייה
אני לא יכול להמשיך
כי
סכום הכסף ששלחתם נגמר
אתם מתעצבנים
השיחה מתנתקת
אתם מתקשרים שוב
הקבלן לא עונה
לאחר שבוע נוצר קשר
אתם מבקשים שהקבלן יעזוב
הוא מתעצבן ואומר
אתם חייבים לי כסף על העבודה שביצעתי
אתם מחליפים ביניכם
הברות, מילים וחצאי משפטים
אתם רותחים
השיחה שוב מתנתקת
אתם מחפשים קבלן אחר
בינתיים מסתבר לכם
הקבלן שם שיעבוד על הנכס!?!?
אתם שואלים איך זה יכול להיות?
הרי הוא חייב לנו כסף!!
מבולבלים.
אתם מראיינים קבלן חדש
הוא בודק ונותן הצעת מחיר
הצעה גבוהה יותר מהקבלן הראשון!
אתם לא מצליחים להבין
איך זה יכול להיות?
הקבלן אומר שהוא חייב לפרק הכל
ולהתחיל מההתחלה
אתם בבעייה!!
הסיפור ממשיך ומסתבך ואתם לא מצליחים להבין איך כל זה קרה לכם.
איך הקבלן שלט בכם ולא אתם בעסקה ובהעסקה שלו.
איך הקבלן שלט בכם ולא אתם בעסקה ובהעסקה שלו.
כאשר אתם מתנהלים אל מול קבלן מקומי ישנן מספר נקודות שיכולות להדליק נורות אזהרה:
1. הצעת מחיר וכתב כמויות Scope of work – קבלן שלא מעביר הצעת מחיר מסודרת ומפורטת יכולה להעיד על חוסר מקצועיות מבחינתו.
2. אין לו חוזה להעביר לכם – קבלן שלא מחזיק חוזה לביצוע עבודות סביר להניח שאינו מסודר, מאורגן ואינו שולט בפרטים בצורה טובה. התנהלו זו משליכה על אופן עבודתו והתנהלותו בהמשך.
3. מספר תשלומים – במידה והקבלן דורש סכום משמעותי בסך של 50% בהתחלה אנו יכולים ככל הנראה להסיק מספר מסקנות (לא גורף):
- הוא מצוי בחוב כלשהו (פרוייקט אחר, הלוואה וכו)
- הוא לא מתכוון לסיים את הפרוייקט
- הוא לא תמחר את הפרוייקט בצורה נכונה
- הוא יבקש עוד כסף מעבר לסכום שביקש
חשוב להבין:
אנחנו לא בנק ואנחנו לא מממנים אף קבלן. נ ק ו ד ה !!!
אנחנו לא בנק ואנחנו לא מממנים אף קבלן. נ ק ו ד ה !!!
קבלן שלא יודע לעשות שקלול ועלות פרוייקט לפי מספר שלבים,
הוא ככל הנראה קבלן איתו לא נרצה לעבוד.
4. הקבלן לא הוציא אישורים Permit בעבודה שהיתה חייבת הוצאה – מקרה זה מעיד כי הקבלן אינו יסודי, "חאפר" וככל הנראה לא יסיים את עבודתו.
5. הקבלן מבקש סכום כסף נוסף בטרם סיים שלב – לרוב, תבינו שנדלקה נורה אדומה.
במצב מעין זה הקבלן ככל הנראה לא חישב נכונה את עלות הפרוייקט והשלבים השונים (להוציא מצב בו פתחו קירות וגילו כי יש ריקבון ואו בעיית קיר תומך ואו התדרדרות של קיר ואו רצפה ואו דברים נוספים שיצריכו בדיקת שטח של איש מקצוע מטעמכם), ולכן דורש סכום כסף נוסף.
במצב מעין זה הקבלן ככל הנראה לא חישב נכונה את עלות הפרוייקט והשלבים השונים (להוציא מצב בו פתחו קירות וגילו כי יש ריקבון ואו בעיית קיר תומך ואו התדרדרות של קיר ואו רצפה ואו דברים נוספים שיצריכו בדיקת שטח של איש מקצוע מטעמכם), ולכן דורש סכום כסף נוסף.
6. הקבלן לא עונה לטלפונים – אנשים הם אנשים הם אנשים. העובדה שקבלנים לא זמינים עבורכם ולא עונים לטלפונים באופן תדיר יכולה להעיד על אופיו של אותו אדם עצמו, אופן התנהלותו וצורת עבודתו. זהירות!!.
7. לא קיבלתם Lien release על סכום הכסף שהעברתם בגמר שלב – במצב זה, ידו של הקבלן על העליונה. הוא טוען שלא קיבל סכום כסף ושם שיעבוד על הנכס.
אתם, לא קיבלתם מסמך שמשחרר אתכם מכל חבות לקבלן לעניין סכום הכסף שהועבר לו.
אתם, לא קיבלתם מסמך שמשחרר אתכם מכל חבות לקבלן לעניין סכום הכסף שהועבר לו.
כדי שהפוסט לא יהיה ממש ממש ארוך, אפסיק בשלב זה.
אני מאמין שהנקודה הועברה ויש מקום לשפר את אופי הבחינה והעבודה אל מול קבלן.
אני מאמין שהנקודה הועברה ויש מקום לשפר את אופי הבחינה והעבודה אל מול קבלן.
הצלחות לרוב!!!
אורי בר
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
תיאור מדויק מאוד על איך קבלנים גרועים דופקים לקוחות. כל איזור שונה, אבל האם אתה תסכים שסביר להניח כי קבלנים טובים לא יציעו הצעות מחיר תחרותיות לפרויקטים עם ARV פחות מ- 230,000 $ ? ( כמובן שמחיר הרכישה הוא גורם חשוב)
Tamir Abutbul מקצועיות נטו
הפוסט שלך יפה אבל ההתנהלות פחות. מי מקבל קומפס מהולסלרים ומאמין? מי לוקח את הקבלן הכי זול בלי לבקש רשיונות וביטוחים? ובכלל מי חושב לעשות פליפ בעצמו בלי להיות במדינה של השיפוץ ובלי לקחת מישהו שיפקח? טוב לפחות למדת שיעור טוב ואתה כותב יפה ?
נראה לי שנפלנו עם אותו אחד 🙂
פוסט מדוייק שרק מי שיש לו ניסיון בפליפים יודע עד כמה הוא מדוייק. לא יכולתי לנסח את זה יותר טוב. בדיוק בגלל זה אני תמיד אומרת שנדלן זה ההון האנושי שיש לך ולא הנכסים שיש לך.
פוסט מצויין ומשקף לחלוטין את המציאות.
תמיד תמיד להקפיד לשלם רק ביום הראשון לעבודה.
צריך לקנות חומרים לפני שמתחילים? אין בעיה. שלח קבלה שקנית חומרים ונעביר כסף באותו היום.
כל הכבוד. יפה
אורי פוסט מצויין
תודה רבה אורי. בשבילי כחדשה כל מילה-זהב. מאוד חשוב.
פוסט באמת מעולה…
העצוב הוא שיש פה יזמים שהיו יזם השבוע..ובאים בשביל מימון..ואומרים להם איפה ההצעה המפורטת מהקבלן אז התשובה שהם מקבלים זה “יהיה רק אחרי הרכישה”…
?
תודה אורי על שבוע מצוייין!
פוסט ממש מדוייק!
עבודה עם קבלנים היא אחת הנקודות הכי חשובות אם לא החשובה שבינהן להצלחת פליפ
תודה רבה.
מובן ומדויק … מעביר בדיוק את הדברים להם צריך לשים לב! תודה רבה
Ori Bar
תותח אורי אחלה פוסט!!
Benny Nahmani
Dom מתחת ל20?!
מה הבעיה עם….
100 dom?
Nir Nachum