– אסטרטגיה משנית – לפני כחודשיים ביצעתי את עסקת ההולסייל הראשונה שלי. למעשה לא …
– אסטרטגיה משנית –
לפני כחודשיים ביצעתי את עסקת ההולסייל הראשונה שלי. למעשה לא התכוונתי לעשות אותה ובאופן כללי אני לא עושה הולסיילינג. העסקה הזו פשוט הגיעה אליי אז הלכתי על זה. העסקה היתה מעניינת, המספרים פחות רלוונטיים (אם כי היו טובים…) אלא התהליך. אפשר לכתוב כמה פוסטים על העסקה הזו, ואולי עוד אכתוב, אבל בפוסט הזה אני אתמקד בנושא שלא מדברים עליו הרבה והוא – אסטרטגיה משנית.
כאשר נכנסים לעסקה מסויימת, תמיד נכנסים עם איזושהי תוכנית. הדוגמא הכי פשוטה היא עסקת פליפ – התוכנית היא לרכוש את הנכס, לשפץ ולמכור. אבל מה קורה אם לא מצליחים למכור במשך זמן רב? מה התוכנית המשנית? מה הדפ״א (דרך פעולה אפשרית) המסוכנת, כמו שהיינו קוראים לה בצבא? כמובן שיש מספר אפשרויות אבל חשוב לתכנן זאת מראש.
במקרה שלי, היה לי נכס על חוזה במחיר נמוך בכ 25% ממחיר השוק. נכס מושכר, דיירים טובים, תשואה של כ- 7-8% ואפשר לעלות את שכר הדירה ולשפר תשואה. אחרי שקצת התמהמתי, שבוע לפני סוף תקופת האינספקשן, פרסמתי לראשונה את הנכס בקבוצות פייסבוק שונות ומהר מאוד הגיעו פניות. פניה אחת היתה ממתווכת שהיה לה קונה מעוניין והיא עוד הוסיפה את העמלה שלה על המחיר שלי. במהלך חתימת החוזה מול הקונה המיועד, גיליתי שהוא לוקח מימון ולא יתכנס לתאריך הסגירה עם המוכרת. כעת עמדו בפני 3 דרכי פעולה אפשריות (היו יותר אבל בהן בחרתי להתלבט): 1. לבטל את העסקה ולצאת מזה – עסקה מצויינת אז חבל… 2. לדבר עם המוכרת ולדחות את תאריך הסגירה – היא לא הסכימה. 3. לקנות את הנכס בעצמי ולמכור אותו כמה ימים אחרי זה כשיתקבל המימון.
בחרתי באפשרות השלישית וכאן התחיל הסרט.
כחלק מתהליך מתן ההלוואה, הגיעו שמאי ואינספקטור לבחון את הנכס. נמצאו שני ליקויים עיקריים, הראשון היה חלק מאוד מאוד קטן ברצפה שצף, והשני היה חלק חשוף בחשמל. המלווה הסכים להתקדם רק לאחר אישור של מהנדס בניין שאין בעיה ביסודות. כדי לבדוק את זה נדרש היה להרים את הרצפה ולבדוק מה קורה. את החשמל לא היתה בעיה לבדוק. בנתיים, התקבל גם violation מהעירייה על דשא גבוה וחלק שבור בגדר. ההפרה תוקנה מהר ונמחקה כך שזו היתה הבעיה הקטנה.
פתאום הגיע ההוריקן לפלורידה ועיכב את כל התהליך עוד קצת. מפה לשם ומשם לפה, לעשות לונג סטורי שורט, הקונה החליף מלווה, והנכס נמכר אחרי שהיה באחזקתי כחודשיים וחצי.
ואיך זה קשור לאסטרטגיה משנית? מבחינתי, אם העסקה לא היתה נסגרת בסוף, הייתי משאיר מעלה את השכירות ומשאיר את הנכס. המיקום טוב, הערך עולה, הדיירים טובים. הייתי מנסה למכור שוב, אולי אחרי שיפוץ אפילו, בשלב מאוחר יותר.
בשורה התחתונה – שתמיד תהיה לכם דפ״א נוספת, כזו שאולי לא תביא לתוצאה שציפיתם, אבל היא תהיה מספיק טובה בשבילכם ותוכלו להתמודד איתה.
בהצלחה!
— feeling satisfied.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
תודה על השיתוף- מאוד עוזר
בהחלט חשוב..תודה לך על השיתוף!! שיעור נפלא