#יזם_השבוע אלחנן מגידוביץ' פוסט 2-השקעות נדל"ן לטווח רחוק או טווח קצר?…
#יזם_השבוע אלחנן מגידוביץ' פוסט 2-
השקעות נדל"ן לטווח רחוק או טווח קצר?
את משקיעי הנדל"ן ניתן לחלק בכלליות לשני סוגים:
הראשון- משקיעים לטווח קצר, המטרה לרכוש נכס, להשביח ולמכור ברווח. גישת ה-קנה בזול מכור ביוקר.
השני- משקיעים לטווח ארוך, אלו משקיעים לשנים, המחפשים החזקה ארוכה של הנכס ולהנות מתזרים המזומנים שלו לאורך התקופה, מה שמוכר כאסטרטגית: קנה והחזק, Buy, Rent and Hold.
הסתייגות וגילוי נאות-
בהמשך לפוסט הפתיחה שלי פוסט 1 אני דוגל באסטרטגיה של הגדלת ההחזקה בנכסים לאורך הזמן, לבנות מערך נכסים עם תזרים מומנים חיובי חודשי, ורק לייעל את ההחזקה להגדיל אותה ובהתאם להגדיל את התזרים המזומנים החודשי. עם זאת, אני משלב מדי פעם עסקאות מהירות כשיש הזדמנות ו/או במידת הצורך.
אך ככלל, האסטרטגיה העקרית הינה מוכוונת איסוף נכסים להשכרה.
לאחר שכתבתי את ההסתייגות במקום התנצלות בפני מחזיקי הגישה של עסקאות מהירות, אני מעוניין לפרוט בפניכם את ראיית עולמי ואת מערך השיקולים שלי שהביאו אותי לדבוק באסטרטגיה זו.
היתרונות בהשקעה לטווח רחוק, בנדל"ן מניב:
- תזרים מזומנים: בביצוע נכון- מביאה תזרים מזומנים חיובי וזו הכנסה פאסיבית.
- יתרון המיסוי: בארץ יש מיסוי יחסית נמוך על הכנסות משכירות, אם כי המגמה בנושא זה כנראה ותשתנה. בחלק מהמדינות בחו"ל יש גם מדיניות של מיסוי יחסית נמוך על הכנסות מהשכרה לאנשים פרטיים.
- שותפים טובים: הבנק הוא שותף שקט שלך, היתרון הגדול הוא- שהבנק לא מתחלק עמך ברווחים כאשר ערך הנכס עולה עם הזמן, ובנוסף לא מטריד אותך.
- להעביר את החוב: השוכרים משלמים עבורך את ההלוואה.
- נכס במתנה: בזוית אחרת ניתן לומר שהשוכר רוכש עבורך את הנכס.
- נכס במתנה מזווית אחרת: גם במקרה של תזרים מזומנים אפסי (רחמנא ליצלן), בסוף התקופה יש לך נכס שנרכש על ידי אחרים.
- כסף בקירות: ניתן להשתמש בעליית ערך הנכס ע"י מימון מחדש ובכך להגדיל החזקה בנכסים נוספים והגדלת מספר הנכסים לאורך השנים.
- פינוק עצמי: רוצים עליה במשכורת? אין בעיה, בעת חידוש החוזים ניתן לקבל החלטה שמעלים שכירות בסכום זניח של 5-10% נסו לבקש מהבוס שלכם עליה של 5% בשנה? מעבר לכך, שכשכיר עליה של 5-10% בשכר הברוטו, בנטו אתה רואה הרבה פחות בגלל המיסוי, בנדל"ן אתה מקבל את העליה כמעט נטו לכיס.
- בטחון כלכלי עתידי: מחר אם המשקיע חוצה כביש ונדרס, יורשיו מקבלים נכסים הנקיים מכל משכנתא (מגן ביטוח חיים) שזו עליה מטאורית בשווי נטו שלהם, כמו-כן הם מקבלים הכנסה פאסיבית גבוהה יותר (אין משכנתא כל השכירות נכנסת).
- קפיצת מדרגה: בהמשך לסעיף 9, כאשר היורשים מקבלים נכסים נקיים, הרבה יותר קל להם להגדיל את האימפריה, כי יש להם כמות כסף אדירה בקירות שניתנים לביצוי מימון מחדש והמשך איסוף נכסים (ראו סעיף 7).
- גידור: ריבוי נכסים למעשה מגדר אותנו ממצב, שחלקם עומדים ריקים, דבר שמפחיד בעיקר את המקטרגים ואנשי הפליפים.
- כיף חיים: בא לכם חופשה של חודשיים, אתם יודעים מה… קחו ארבעה חודשים במאלדיביים, השכירות דופקת וההכנסה זורמת, גם בחופשה.
בהשוואה בין שני מסלולים אלו:
נכס מניב לעומת עסקאות אקזיט:
- דוגמא מהמצליחנים: ככלל רוב בעלי ההון והטייקונים בכל אפיק שלא יהיה, מראים שהחזקה ארוכת טווח הרבה יותר רווחית ויציבה ממסחר. גם באפיקי מניות וגם בנדל"ן.
- תנו לכסף לזרום: תארו לכם שיש לכם רפת עם פרות חולבות, הרצאיונאל של האקזיט אומר, בואו נשביח את הרפת, נשקיע בפיטום הפרות, שהפרות ישמינו, ואז נשחט את הפרות בשביל לעשות רווח ממכירת מכה של אנטריקוטים.
לעומת זאת השקעה לטווח רחוק אומרת- רגע… יש לי רפת שמניבה לי חלב והחלב הזה מביא לי כסף כל הזמן, למה למכור? בואו רק נדאג שיהיו יותר פרות והרפת תניב יותר, למה לשחוט פרות חולבות? זו חלק מגישת השקע הערך של וורן באפט ממנו אני מושפע. להשקעה חייב להיות ערך פנימי מתמשך. - הפסיכולוגיה בשילוב מציאות נקמנית: כסף מהיר שבא אלינו מהאקזיט הוא ממכר, אחרי כמה סיבובים כולם בטוחים שזה ממשיך לנצח, ואז בתקופות חלשות אוכלים את הכסף. בנכס מניב, הכסף לא נגמר הוא פשוט ממשיך לזרום מהשכירות לצד ההנאה שבעליית הערך (ראו סעיפים 7 ו- 8 לעיל), כמו הסיפור על מעין הנעורים.
- ההיבט הנוסף לחולשה הפסיכולוגית- הצלחה באקזיט היא מבורכת, אך הצלחות בהרבה אקזיטים יכולים להוות בעיה, למשקיע שאין לו משמעת ברזל, חטא ההיבריס יכול להכות בו. הצלחה מרובה עלולה לגרום למצב של אמונה ביכולת של "מגע זהב", בנכסים שהרווחים השוטפים נובעים בעיקר מהכנסת השכירות, יש יותר רוגע מעצם ההתעסקות בסכומים קטנים יותר בהוויה היומית, את הרווחים הגדולים נקצור בעתיד או נשתמש בשווי הנכס למימון עסקאות חדשות או הוצאת מזומנים.
- חביב הבנקים: הבנקים והגופים הפיננסיים מעריכים שווי נטו מגובה בנכסים, הרבה יותר משווי שנובע ממזומן. כי כולם יודעים שמזומן הרבה יותר קל לבזבז ולאבד מאשר נכסים יציבים. לכן הבנקים גם מלווים בקלות יתרה לבעלי נכסים מרובים.
- ריבוי מסלולי רווח: בנכס מניב יש כמה מסלולי רווח במקביל, בנכס לאקזיט יש רק את מסלול המימוש והרווח המהיר.
אפיקי ההכנסה בנכס מניב:
א. הכנסה משכירות
ב. רכישת הנכס ע"י השוכרים- משלמים את המשכנתא
ג. בארץ לדוגמא השקעה בנכס מביאה עמה גם רווחים בצורה של ריבית דריבית. עפ"י ה- 50 השנים האחרונות (טוב אמרתי שאני אוהב טווח ארוך) אנו רואים עליה ממוצעת של 2% בשנה על ערך הנכס בצורה עקבית, וזאת למרות שיש גם תקופות של ירידות. דבר המגדיל בסוף העיסקה את הרווח על ההון המושקע בעיקר כשיש מינוף.
ד. תמיד אפשר להחליט לממש ולהנות גם מערך הנכס שעלה כמו באקזיט(בהנחה ועלה).
אז מה עדיף?
באמת ובתמים אני לא חושב שיש דרך או גישה טובה יותר מרעותה, לראייתי אני חושב שזה יותר עניין של אופי. יש אנשים שאוהבים ומתאים להם השקעות בטווחים קצרים ויש אנשים שבהתאם לאופיים מחפשים את ההשקעות לטט הרחוק.
כמשקיע לטווח רחוק, אני משלב לעיתים את אסטרטגית הפליפים בעסקאות שמהוות הזדמנות לרווח מהיר ושאיני מוצא עניין להחזיק בהן לטווח רחוק מטעמים שונים שלא מתאימים להתנהלות שלי.
בתמונה: אני וברקע בשלב קדיחת כלונסאות בפרוייקט יזמי של בנית וילה להשקעה/לסיבוב.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
נקודות יפות!
תודה אלחנן. לגבי ביטוח החיים – זה תקף גם לנכסי השקעה או רק לנכס עקרי למגורים? האם ביטוח מטריה יכול לכלול גם נושא של מוות?
כהגדרה נדל״ן הוא ענף אינפלציוני בו תווך הזמן משרת את החוב.
הסבר קצר:
ריבית קבוע ב-3.39 (הריבית האחרונה שלקחתי ) ל-7 שנים ARM
במידה והאינפלציה היא 3% למעשה התשלום האפקטיבי הוא 0.39% או למעשה האינפלציה שילמה 21% מהחוב.
כהגדרה! נדלן נותן ערך הכי חזק למחזיקי Buy and Hold.
Real estate is an inflationary business.
פוסט מעולה
אהבתי שאחרי כל מה שכתבת בסוף אתה מראה תמונה של עסקה שאתה עושה פליפ ?
Daniela Feldberg
אחלה פוסט! אשמח להסבר על הקטע של המימון מחדש על דירה. זה בעצם הלוואה לכל מטרה עם משכון עד 50% מהנכס או שיש דרך אחרת להגדיל מחדש את המשכנתא ולקבל את הכסף ישירות לחשבון? יש פער של 1-2% בין ההלוואות
שאלה הבהרה לנקודה 9 – למה היורשים מקבלים נכס נקי?
1. יש מס ירושה דיי גבוהה
2. יש לי נכסים עם משכנתאות בארה”:ב לא ידוע לי שאם אני מת החוב נעלם, לא ידוע לי שיש ביטוח חיים במשכנתא
גם מבחינת מיסוי: המיסוי בארה”ב על השכרה הוא כמו מעבודה, והוא לא נמוך, וגם מסלול ה 15% בארץ לא כולל אף הוצאה למעט פחת
כך שהמיסוי האפקטיבי הוא דיי גבוהה
למרות כל זאת אני מסכים עם כל מה שכתבתה ומחזיר באסטרטגיה דומה
איזה כיף של פוסט מורחב מלמד ומהנה, תודה !
רק לחדד קצת למתלבטים, אתם יכולים לבצע עסקאות פליפ וזה לא נוגד את אסטרטגיית ההשכרה אבל תהיו חכמים עם הרווחים והשקיעו אותם מחדש בבתים להשכרה, תיצרו פורטפוליו של נכסים להשכרה הממונים בשילוב של מינוף/הלוואות ורווחים שייצרתם