#יזםהשבוע – מירב רגב-ויסבלוט – פוסט מספר 2 – איך מוצאים נכסים?
אני בטוחה שהיו כאן הרבה שיחות על מציאת נכסים, אבל לאור שאלה שעלתה בנושא – מקדישה את הפוסט הזה לנושא הכל כך חשוב הזה, כי עסקה טובה נקבעת בעיקר בשלב הרכישה.
אם קונים במחיר טוב ולוקחים מספיק באפרים לבלת"מים (הרי הבלתי צפוי הוא הדבר הכי צפוי בנדלן.. רק לא ידוע מה הוא יהיה..) תבטיחו לעצמכם שתהיה עסקה טובה.
אז מאיפה מתחילים לחפש נכסים?
נתחיל מהבחנה בין נכסים שנמצאים בשוק לנכסים שנקראים Off Market.
נכסים שנמצאים בשוק הם אותם נכסים שמפורסמים בכל האתרים כדוגמאת Zillow, Redfin, Trulia, Realtor וכדומה, שהעלה אותם מתווך למערכת ה MLS (Multiple Listing Service) ומשם הם מופצים לאתרים שציינתי לעיל.
זו מערכת שעוזרת למתווכים לפרסם נכסים שיש להם בלעדיות בייצוג שלהם – כולם חשופים לנכסים, כל המתווכים והקונים.
כשאנחנו מחפשים מציאות אנחנו רוצים בעצם למצוא נכסים שהמוכר שלהם עם מוטיבציה גבוהה לסגור עסקה וגמיש במחיר. אם כולם חשופים ב MLS לאותם נכסים באותו הזמן – התחרות על הנכסים הטובים גדלה מה שמקטין את אטרקטיביות העסקה.
דווקא ב MLS הייתי ממליצה להסתכל יותר על הנכסים "המסכנים" – מצב לא טוב, לא נמכרים הרבה זמן (ככל שהנכס יותר זמן בשוק יש סיכוי גבוה יותר שהמוכר שלו ירצה להפטר ממנו במחיר נמוך יותר מאחר והוא צובר עלויות עליו).
השוק המעניין לא פחות ואולי אפילו יותר, הוא שוק ה Off Market. אלו כל אותם הנכסים שלא מפורסמים לכולם. שנגישים לפחות אנשים – ושם יש הרבה מציאות.
יש מגוון גדול של מקורות למציאת נכסים אוף מרקט, וככל שתשקיעו יותר מאמץ להגיע לרשימות מעניינות – תמצאו את העסקאות היותר טובות.
אז לאן אפשר לפנות כדי למצוא את הנכסים הללו?
בעיקר דרך הולסלרים (אותם אנשים שמפרסמים/מחפשים בעלי נכסים עם מוטיבציה גבוהה למכור ומשדכים להם משקיעים)
או בעלי נכסים שמפרסמים את הנכסים שלהם, או אנשי קשר שיכולים להגיע לבעלי נכסים פוטנציאלים.
חפשו את האתרים שמפרסמים נכסים שלא מתוך מערכת ה MLS : Craigslist, Myhousedeals, פייסבוק – קבוצות מקומיות של משקיעים/הולסלרים, קבוצות של השכרה/מכירת נכסים באזור שמעניין אתכם
אתרים של הולסלרים – הכנסו לרשימת התפוצה שלהם ותתחילו לקבל נכסים למייל
For sell by owners – מוכרים שמעלים את הנכסים שלהם באתרים כדוגמאת Zillow
מודעות נכסים להשכרה – תמיד אפשר לשאול אם מעוניינים למכור
אנשי הקשר שלכם – עולם הנדלן הוא עולם שכולם בקשר עם כולם וכולם עושים לרוב יותר מדבר אחד. כל איש קשר הוא פוטנציאל היכרות לבעל נכסים שיהיה מעוניין אולי למכור. פעם אפילו קיבלתי נכסי אוף מרקט מהעורך דין שלי שמעצם ההתמחות שלו הוא עובד עם משקיעים בעלי נכסים. שלא לדבר על קבלנים, מתווכים (יש להם לפעמים גישה לרשימות שלא מועלות ל MLS של בעלי נכסים שמעוניינים למכור).
דרך נוספת היא לשלם לאנשי שטח (סטודנטים/ מקומיים שמוכנים לעבוד לפי שעה) – לעשות סיבובים ברחובות שמעניינים אתכם ולחפש בתים נטושים – ולברר את הפרטים של בעלי הנכס. אם תפתחו את העיניים תתחילו לראות בתים נטושים גם באזור שלכם. שמעתי פעם על זוג יזמים בישראל שעלו על דירה נטושה בעקבות יונים שנכנסו ויצאו ללא הגבלה דרך החלונות שהיו כל הזמן פתוחים, ושמו לב שאין אורות בדירה.
וכמובן – להשתמש במידע פומבי שניתן לקבל מהעיריות או מהרשויות השונות ישירות או לקנות רשימות של בעלי נכסים לפי קריטריונים שיכולים לסמן שאותו בעל נכס ייתכן וירצה למכור (למשל: בעלי חובות כלשהן, ותק בהחזקת הנכס לאורך מספר רב של שנים, נכסים נטושים, וכדומה). יש הרבה שירותים שמאפשרים רכישת רשומות כמו Propstream- אפשר ליזום יצירת קשר עם בעלי נכסים מתוך הרשימות, במגוון טכניקות – סמס, מכתבים, אי מיילים, השארת הודעה בתא קולי, שיחות יזומות ועוד. יש אין סוף אפשרויות – קל למצוא אותם ברשת.
מקומות נוספים למציאת נכסים – לשים שלטים ברחוב, האחראי בבנקים על נכסים מעוקלים, עורכי דין שמתמחים בירושות/גירושים, כל אדם/מקום שתחשבו עליו שיש לו נגיעה כלשהיא לנכסים שמישהו ייתכן וירצה למכור – זה מקום רלוונטי ומעניין לפנות אליו.
אנשים תמיד יתגרשו/ יעברו דירה / יקבלו ירושה / יצברו חובות וכדומה.
חפשו את אנשי הקשר שיביאו אתכם לאנשים האלה, או גישה לרשימות האלה.
עולם הנדלן הוא קריאטיבי ויש המון נכסים שם בחוץ שהם מתחת לרדאר. פשוט צריך לדעת איפה לחפש ואת מי לשאול.
אשמח לשיתופים בתגובות על דרכים יצירתיות נוספות למציאת נכסים אוף מרקט, תמיד שמחה לשמוע רעיונות נוספים (-:
אלופה?
?
פוסט מעולה וחשוב, מירב! ?
מקסים???????
מעולה. ?
אחלה פוסט!!!!
Lior Hadad יוני חדד
פוסט מצויין! למדתי תודה.
פוסט מצויין, מפורט ומעשיר…
כל הכבוד מירב…
????
פוסט מצוין. תודה