Watch video

Watch video

Watch video

#יזםהשבוע גיל טוריאל
פוסט 3
שלום רב,????
למה לא להשקיע בנדל"ן בארה"ב:
היבטים אמוציונליים :
פחד מכישלון, שפה שונה, פערי ידע, אי הכרת השוק, מנטליות, ניהול נכס מרחוק, חוסר שליטה, חשיפה לעוקצים, מטבע זר, מיסוי שונה, קושי בקבלת מימון בנקאי, חוסר היכרות למחירי השוק, קרוב לגוף קרוב ללב, ועוד..
ידע = כח = כסף????
למה כן להשקיע בארה"ב:
חלופה מצוינת לריבית אפסית על פיקדונות הבנק, מס רכישה אפסי, מעצמה כלכלית, מחירים שפויים, רף כניסה נמוך, פוטנציאל גבוה להמשך עליית ערך לטווח הארוך, תשואה שוטפת גבוהה, גיוון תיק ההשקעות שלנו, חירות כלכלית, הכנסה פסיבית שאינה תלויה במשלח יד, שקיפות, מידע מלא, רגולציה ופיקוח מלא, רישום טאבו בעלות מסודר, אפשרויות מימון מגוונות, תחום מפותח ומגוון אפשרות להשקיע בנדל"ן למגורים, מסחרי, משרדים , פיתוח מגרשים, בנייה חדשה, בניית Equity לטווח הארוך ועוד.????
התגברנו על החסמים הפסיכולוגיים והחלטנו להשקיע מעבר לים ולקפוץ למים הסוערים..
איך בוחרים אזור להשקעה? איך מנתחים נכס להשקעה?
בפוסט זה אציין רשימת פרמטרים בסיסיים שיש לבדוק בבואנו להשקיע מעבר לים
פרמטרים אלו הנם בבחינת GPS לחוף מבטחים, פרמטרים אלו יצמצמו משמעותית את הסיכוי להפסיד את קרן ההשקעה לטווח הארוך ויגדילו את פוטנציאל עליית הערך העתידית.????
מפאת העובדה כי זהו פוסט אשתדל לציין באופן תמציתי אך יעיל את הדברים החשובים שיש לבדוק
יאללה מתחילים:
החלטנו להשקיע מעבר לים ובפרט בארה"ב העצומה
כיצד נבחר אזור להשקעה
להלן פרמטרים עיקריים / מובילים לבחירת אזור להשקעה:
????הגירה חיובית– חשוב לבדוק מגמות ולא רק בשנה האחרונה אלא לפחות עשור
????גידול באוכלוסייה – שיעור ילודה טבעית חיובית
????מקורות תעסוקה – חוזק כלכלי בכלל ובפרט בעת משבר
????גיוון תעסוקתי – חשוב ביותר להשקיע באזור בו יש מגוון רחב של חברות בתחומים שונים
????אחוזי אבטלה – נתון חשוב ביותר, צריך גם לבדוק את המגמה באזור
????רמת הכנסה למשק בית – מינימום 55-60,000$ ומעלה, מלמד על יכולת התשלום של השוכרים
????רמת חינוך – מדרג מ 1 עד 10 , 5 הנו הכלל ממוצע ארצי
????רמת ציות לחוק – נתוני פשיעה 1 עד 100, 100 הנו הכלל ממוצע ארצי
????אחוזי תפוסה – אחוז בעלות בית , אחוז שוכרים, אחוז בתים ריקים
????מצב שוק השכירות – ביקוש והיצע / להיעזר באתרים ובאנשי מקצוע, חברות ניהול מקומיות לבקש חוות דעת שלהם
????התפלגות גילאים – מי יהיו השוכרים שלי? עדיף משפחות וילדים
????משך זמן המכירה Days on the market – DOM שוק של קונים / מוכרים? עד 6 חודשים מכירה זהו שוק של מוכרים..
????התחלות בנייה חדשות והיתרי בנייה – ניתן להוציא מהאתר של המחוז , יש לבדוק מספר שנים אחורה ולהבין מהם המגמות באזור , התחלות בנייה מייצרות עבודה, פיתוח סביבתי, בתי ספר, מרכזים קהילתיים ועוד..
????פיתוח סביבתי והתחדשות עירונית – פשוט כנסו ל Google ותקראו מה קורה בעיר, גשו לאתר העירייה
????קרבה למרכזי קניות פנאי ונופש – מה הקרבה ל Walmart המקומי, מרכזי נופש..
????שדה תעופה בינלאומי – שינוע סחורות, נגישות, יציאה / כניסה..
רשימת חלקית לדוגמה של מספר אתרים מעולים לקבלת מידע נרחב :
הסיכונים בהשקעות נדל"ן באזורים קשים מבחינה סוציו דמוגרפיים / סוציו כלכליים:
אין נוכחות של חברת ניהול, דייר שלא משלם, פינוי דייר סרבן, עליות רבות לכך, וכמובן מפח נפש למשקיע, ביקוש נמוך במכירה, קונים פוטנציאלים הנם משקיעים כך שפוטנציאל עליית הערך נמוך.
בדקנו את כל נתוני האזור והחלטנו להתקדם קדימה לבחינת הנכס Single Family Home
להלן פרמטרים מובילים לבחירת נכס בית צמוד קרקע:
????גודל הנכס – במידה ובית צמוד קרקע ממליץ על 1,200 SQ FT ומעלה
????מספר חדרים – מומלץ מינימום 3 חדרי שינה, 2 אמבטיות, 2 שירותים
????היסטוריית עסקאות בנכס – היסטוריית מחירי המכירה, נגיש באינטרנט ובאתר המחוז
????ניתוח מידע השוואתי CMA , ניתוח נכסים מקבילים שווי ערך , מחירי מכירה בשנה האחרונה
CMA – Comparative Market Analysis
????אישור בעלות – שטר בעלות, מי המוכר ? האם זהו הבעלים ?
דו"ח בדק בית – Home Inspection דו"ח בדק בית מקיף לפני הרכישה ולאחר רכישה ושיפוץ הנכס
????התנהגות מחירי הנדל"ן היסטורית באזור – ממליץ לבדוק לפחות עשר שנים אחורה ובכך ללמוד מהו פוטנציאל עליית הערך באזור, שנתי4-5% זה מעולה
????מצב פיסי של הנכס לפני הרכישה– יש לבדוק הערכת שיפוץ יסודית ולשקלל במחיר הנדרש
????גובה דמי השכירות של הנכס – מתחת ל 800$ לחודש בבית צמוד קרקע בדרך כלל זה למשפחות מיעוטי יכולת, חברות ניהול מקומיות איכותיות לא ינהלו נכסים כאלו, דיירים קשי יום, שוב בהתייחס לבית צמוד קרקע
????פילוח הדיירים / שוכרים הפוטנציאליים– גיל, מקום עבודה, הכנסה , דירוג אשראי, בעתיד הם יהיו הקונים הפוטנציאליים
????סרטונים ,תמונות – יש לקבל סרטונים לא רק של הבית עצמו, אלא של השכונה עצמה ומרכזי הקניות בסמוך, יש לקבל תמונות של הבית מבחוץ ומבפנים, לפני ואחרי שיפוץ
????דו"ח MLS – יש להיעזר במתווך מקומי לקבלת הוצאת דו"ח מקיף על עסקאות שבוצעו באזור וגם לגבי שכירויות של בתים שהושכרו באזור
MLS – Multiple Listing Services
????שנת בנייה – כמובן ככל שהנכס חדש יותר כך ההתעסקות בתחזוקה נמוכה יותר, ממליץ על נכסים שנבנו החל משנת 2015 ואילך ו/או לבצע השבחה ממש יסודית של כל המערכות בבית
????יתרונות ברכישת נכס בבנייה חדשה – בטיחות, תחזוקה, תקני בנייה, איכות בנייה, מערכות ומכשירים, נוחות ומרחב, חיסכון באנרגיה, עיצבו עדכני, אחריות קבלן, השקעה בראש שקט, מימון בנקאי עד 70% , פיתוח סביבתי באזור הנכס, השקעה בתשתיות, פוטנציאל גבוה לעליית ערך עתידית לאורך התקדמות כמות הנכסים בשכונה, הוזלת ביטוח המבנה, צפי השכרה ארוך יותר,
צפי עליית ערך גבוהה משמעותית לטווח הארוך מבית ישן, האינפלציה תעבוד טוב יותר עבורנו בהשקעה בבית חדש, בקבלת מימון לרכישת נכס חדש נהנה מתשואה שוטפת, תשואה הונית, עליית ערך, חיסכון קרן ההלוואה, יתרונות מס מובהקים, הריבית על ההלוואה הנה הוצאה מוכרת בארה"ב, אפשרות למחזור הלוואה כעבור מספר שנים.????????
????מימון בנקאי – בנק מקומי שנותן הלוואה לנכס, חשוב ביותר, לנכסי זבל הבנקים לא מתקרבים, ייתן לכם סנן מעולה לבחירת הנכס, לא לקנות משהו שהבנק לא ייתן מימון בנקאי (זה בסדר לקנות במזומן אבל לפחות תדעו שהבנק נותן מימון, למרות שאני באופן אישי תמיד מעדיף למנף את כספי)
????מסמכי בעלות – יש לבדוק את מסמכי הבעלות ופרטי עו"ד מלווה בסגירת העסקה
Warranty Deed, Title, Homeowner insurance, 1HUD, Covance HOA
ולבסוף הרגע שכולנו חיכינו לו
Cash is King – Let the lion go hunting.????
????ניתוח צפי תזרים מזומנים – Cash Flow , יש לקחת בחשבון את כל הוצאות האחזקה של הנכס, ארנונה, וועד שכונתי, דמי ניהול, ביטוח מבנה, דמי איוש מציאת דייר, דמי החלפת דייר, מקדם אי תפוסה, הוצאות אחזקה ועוד ובמקביל צפי דמי שכירות חודשיים, שימו לב בארה"ב המשכיר משלם וועד שכונתי וארנונה וביטוח מבנה
להלן רשימה של מספר אתרים מובילים:
בנימה אישית,????
בדיקה מדוקדקת של נתונים אלו תצמצם משמעותית את האפשרות להפסיד את קרן ההשקעה, לא חובה שכל הפרמטרים יתקיימו בו זמנית אך בהחלט ניתן לקבל תמונה מעולה על האזור וסוג הנכס שאותו אנו שוקלים לרכוש להשקעה. חשוב לקחת אוויר ולנשום בדרך, נדל"ן הנו השקעה לטווח ארוך ומטרתו הנה שדרוג איכות החיים, יצירת הכנסה פסיבית, תוכנית חיסכון לעת הפנסיה, הגדלת ההון העצמי.????‍♂️
מקווה שתרמתי קצת ידע מניסיוני האישי, כל אחד רשאי לעשות כרצונו, פוסט זה מביע את דעתי האישית מניסיוני בשטח ומהעשייה שלי בעשור האחרון בארה"ב.????
קריאה מהנה????
בברכת
נעשה ונצליח
זכרו אין לא יכול, יש לא רוצה
אם יש רעשי רקע לידכם אנא סלקו את הפסולת הרדיו אקטיבית והמשיכו בכל העוצמה אל החירות הפיננסית.????????
ומחר
הבדלים בין רכישת נכס פרטי בית צמוד קרקע / דירה לבין השקעה קבוצתית –
בית צמוד קרקע Single Family / מול מתחמי דירות Multi Family
מהם ההוצאות המוכרות באחזקת נכס בארה"ב.
חישוב תזרים מזומנים בבית צמוד קרקע אל מול מתחם דירות משותף ROI , NOI/Cap Rate
יתרונות בהשקעה קבוצתית אל מול השקעה פרטנית.
בברכה,
גיל טוריאל
Cheers ????

feeling blessed.



קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
0 תגובות
Inline Feedbacks
View all comments

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x
X