#יזםהשבוע – מירב רגב-ויסבלוט. פוסט מספר 4 – מימון יצירתי / owner finance טוב, מי…
#יזםהשבוע – מירב רגב-ויסבלוט.
פוסט מספר 4 – מימון יצירתי / owner finance
טוב, מי שמכיר אותי יודע שלא יכול להיות שאקבל זמן לדבר על נדלן ולא אזכיר את הדרכים הכי מלהיבות לרכוש נדלן – owner finance
כשהגעתי לנדלן בארהב, הכרתי קניה ורכישה של נכסים במזומן בלבד.. אבל ברגע שהתוכנית היא קניה של כמות נכסים, באיזשהו שלב נגמר הכסף הפרטי וצריך לחשוב על דרכים אחרות להתקדם.
אז יש כמובן את האופציות של משקיעים / מלווים פרטיים או לקיחת הלוואה מ HML (Hard Money Lender).
אבל היופי בעולם הנדלן בארהב הוא שהאפשרויות הן הרבה יותר גדולות ויצירתיות.
נחשפתי לראשונה לעולם המימון היצירתי דרך שי הלוי האחד והיחיד, שממש בנה עסק (אפילו יותר מאחד) של מימון יצירתי. ממליצה בחום לכל מי שמתעניין ברצינות בתחום לקחת את הקורס המקיף – המון ידע וכלים.
השיטות הללו טובות לקניה ולמכירה, אני אתמקד בפוסט הזה בזווית הרכישה.
אז מה זה בעצם?
במילים פשוטות – הלוואה על הנכס, אבל כזאת שניתנת ע"י בעל הנכס.
כלומר – במקום לשלם סכום מלא במזומן ולקחת הלוואה מגופים חיצוניים, אפשר לקחת הלוואה מבעל הנכס ומלכתחילה לא לשלם לו את כל הסכום במזומן אלא מקדמה ראשונית ואת היתרה לפי תנאי הלוואה שאת תנאיה מגיעים להסדר עם בעל הנכס.
אם אתם הקונים זה פשוט גאוני כשחושבים על זה כי בעצם כל נכס מגיע עם מימון build-in.
אם אתם מוכרים בשיטה הזאת – אתם יכולים להחזיר לעצמכם את רוב ההשקעה הראשונית, אם לא את כולה, ולקבל תשלום חודשי קבוע ללא התעסקות עם ניהול נכס מושכר.
התנאים של ההלוואה – תלויים במומ עם בעל הנכס. לרוב המקדמה תנוע בין 5-20% והריביות לרוב יהיו נמוכות יותר מהלוואה של גוף מלווה. מחליטים על תקופת ההלוואה לצורכי חישוב התשלום החודשי, ובמקרים רבים תהיה גם תקופת החזר נקובה מראש (בלון – למשל: החזר יתרת הקרן לאחר 5 שנים).
ככל שמגיעים לבעלי נכסים עם מוטיבציה גבוהה יותר למכור (למשל כאלה שנמאס להם לנהל את הנכסים – הרבה אמריקאים מוותרים על חברת ניהול נכסים כי הם גרים ליד הנכסים אבל אחרי כמה שנים של התעסקות עם דיירים – נמאס להם והם מוכנים למכור) – אפשר להגיע לתנאים טובים יותר.
אפשר לפעמים להגיע לנכסים שלא שמים עליהם דולר, ו/או לנכסים ללא ריבית. זה נשמע מופרך, גם אני הייתי חושבת ככה אם לא הייתי רוכשת בעצמי נכסים שעליהם קיבלתי מבעל הנכסים 0% ריבית (!!!)
למה שבעל נכס ירצה ימכור בשיטה כזאת?
מה אכפת לכם???
יכולות להיות הרבה סיבות – עייף מניהול דיירים לאורך זמן אבל עדיין מעוניין בהכנסה חודשית נטולת כאבי ראש (tired landlord), רוצה לקבל הטבות מס, מקבל מכם ריבית גבוהה יותר מאשר בבנק, ועוד הרבה סיבות אחרות.
יכולות להיות הרבה סיבות – עייף מניהול דיירים לאורך זמן אבל עדיין מעוניין בהכנסה חודשית נטולת כאבי ראש (tired landlord), רוצה לקבל הטבות מס, מקבל מכם ריבית גבוהה יותר מאשר בבנק, ועוד הרבה סיבות אחרות.
בחוזה שעושים מול בעל הנכס יש לו הגנה במידה והקונה לא משלם בזמן (default) – הנכס חוזר אליו. אז אין לו הרבה מה להפסיד, להפך.
חייבים לערב עורך דין עם ניסיון בעסקאות כאלה כדי להגן עליכם. הדגש הוא על עורך דין עם ניסיון כי עורכי דין שלא התעסקו בעסקאות כאלה לא תמיד ידעו מה לעשות אפילו אם יש להם הרבה ניסיון בעסקאות נדלן אחרות.
איך מוצאים נכסים כאלה?
באותן השיטות שפרטתי בפוסט #2, פשוט מנחים את אנשי הקשר שלכם שיבדקו אופציה של אונר פיננס קודם כל.
אם אתם עובדים עם הולסלר – יש לו אינטרס גבוה כי הוא את העמלה שלו יקבל ולכם יהיה יותר כסף לכמה עסקאות.
אם אתם מגיעים ישירות לבעלי הנכסים – פשוט תבדקו אם זו אופציה רלוונטית מבחינתו. שווה לשאול.
אפשר גם למצוא מודעות owner finance , תעשו חיפוש.
דרך נוספת לרכישה שיכולה להיות רלוונטית במידה ולבעל הנכס יש משכנתא על הנכס, ניתן להציע שניקח על עצמנו את החזר התשלומים החודשיים. לשיטה הזאת קוראים Subject to existing mortgage או בקיצור Subject to.
מאחר ובארהב, בניגוד לישראל, אפשר למכור נכס מבלי לפרוע את המשכנתא, זה מאפשר לבעל משכנתא למכור נכס, להשאיר את המשכנתא על שמו ולהכניס בחוזה הגנה שהנכס מוחזר לבעלותו במידה והרוכש לא משלם בזמן שהוגדר את התשלום החודשי.
מה שמאפשר לנו כקונים לרכוש נכס עם משכנתא קיימת, עם תנאים של אזרח אמריקאי (לרוב לא נוכל לקבל תנאים כמו האזרחים האמריקאים).
כמובן שכל מקרה לגופו וצריך לבדוק שהמספרים כדאיים, לבדוק שהעסקה כדאית, לוודא שיש לנו באפר בטחון ובטח לא לקפוץ על כל עסקה רק בגלל מימון הבעלים (לכן ממליצה לכל מי שרוצה להכנס לתחום הזה ללמוד על זה קצת יותר לעומק).
יצא לי ללוות עסקה שנקנתה בשיטה הזאת לא רק לצורכי רנטלים אלא גם לצורכי פליפים.
אבל אין ספק שלצורכי בניית פורטפוליו של נכסים מניבים אלו שיטות מדהימות שההחזר שהן נותנות על הכסף המושקע בפועל גבוהות יותר משכירות, ולפעמים אפילו גבוהות יותר מפליפים.
כמובן שעדיין יש נכסים לנהל, ודיירים שיכולים להיות טובים או לא וכל ניהול הרנטל בדיוק כמו בעסקה רגילה. הסיכון היחיד שיש לנו הוא תוספת ההוצאה פר חודש – שנשארת קבועה גם בחודשים שבהם הנכס לא מניב (אין דייר, בשיפוץ וכו). לכן שימו לב טוב למספרים ותוודאו שאין סיכוי שלא תשלמו את התשלום החודשי.
על קצה המזלג אבל טוב להכיר את האופציות האלה – אחד הדברים המלהיבים בנדלן בארהב (-:
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
פוסט מעולה
חסרונות למוכר ב OWNER FINANCING:
הקונה לא משלם את ההלוואה – במקרה זה הבעלות על הנכס של הקונה יכולה להימחק בהליך משפטי.
חסרונות לקונה ב OWNER FINANCING:
1- הקונה משלם ריבית הרבה יותר גבוהה על ההלוואה.
2 – הקונה עדין צריך להוכיח יכולת החזר על ההלוואה.
3 – על הקונה אחריות לבדוק האם לבנק שנתן משכנתא על הנכס למוכר – מוכן להליך כזה בא בעל הנכס נחשב למלווה גם כן.
4 – המוכר המקורי יכול למכור את ההלוואה לצד ג’.
אלופה מירב ?
תותחית.
פוסט מעולה!
?
אני חשבתי שאני היחיד שער בשעות הללו….
באמת שאת המודל לחיקוי שלי ??
????? פוסט מצויין
Sing-er Yosef
תודה
אחלה פוסט
מכיר את העניין, אבל ממש נהנתי לקרוא את הפוסט ?