מה עושים כשהעסק מסתבך – לא לבעלי לב חלש חלק מתהליך ניהול פרויקט, הוא ניתוח סיכו…
מה עושים כשהעסק מסתבך – לא לבעלי לב חלש
חלק מתהליך ניהול פרויקט, הוא ניתוח סיכונים וגידורם, לפני שאנחנו מתחילים פרויקט אנחנו חייבים להבין בצורה אבסולוטית את המספרים.
1. מחיר רכישה של הנכס
2. עלות שיפוץ
3. מחיר מכירה של הנכס
כדי שנבין בצורה אבסולוטית את מחיר המכירה, אנחנו חייבים להבין את האזור, להבין את ההבדלים בין הרחובות, ולדעת בכמה הנכס שלנו יימכר.
אני חייב לפני ההחלטה אם לרכוש את הנכס לשיפוץ, להבין את המספרים ולבנות תוכנית עסקית שתשאיר לי מספיק רווח במקרה של תקלות לא צפויות.
באחד הפרויקטים שלנו, לאחר תחילת העבודה, קיבלנו מהעירייה הודעה על הפסקת עבודה – code enforcement.
לצורך המשך עבודה, העירייה דרשה לקבל את תוכניות השיפוץ, ושכל שלב בשיפוץ חייב להיות חתום ומאושר ע"י קבלן עם רישיון, זאת אומרת שאנחנו צריכים קבלן כללי עם רישיון, קבלן צנרת עם רישיון, קבלן חשמל עם רישיון וקבלן חימום/קירור עם רישיון.
קבלן שאנחנו עובדים איתו הוא קבלן כללי עם רישיון אבל עכשיו צריך קבלני משנה, ופתאום עלות השיפוץ קופצת מ 70 אלף דולר ל 115 אלף דולר, פירוש הדבר, שהלך הרווח…
אז מה עושים….
התייעצתי עם הקבלן, עם הסוכן, והתחלתי לראיין קבלני משנה אחרים, בסופו של תהליך, הצלחתי להוריד כ 15 אלף דולר בעלויות השיפוץ ע"י החלפת קבלני המשנה, אך עדיין, הייתי בחריגה של 30 אלף דולר לאחר הקיצוץ.
בנקודה הזו הבנתי שאני צריך למצוא קבלן אחד שייתן לי מענה להכל – one mam show, קבלן שייתן לי מעטפת מלאה, ויחסוך בעלויות ואני לא אתפשר באיכות השיפוץ.
שוב ראיינתי קבלנים, עד שמצאתי קבלן, שעלות השיפוץ שלו מגיע ל 80 אלף דולר.
עם חריגה של 10 אלף דולר אני יכול לחיות, כשבניתי את התוכנית העסקית, השארתי מספיק מרווח לבלת"ם וכך גם יצאתי עם רווח מהעסקה.
במקרים אחרים, גילינו בעיות במבנים וביסודות, ועלות התוספות חייבת להילקח בחשבון (בנכסים שנמכרים as is או ב auctions לא תמיד ניתן לעמוד את כל עלויות השיפוץ).
גם בעיות ביסודות שבמבט ראשון נראה היה שהתיקון יכול לעלות אלפי דולרים, אם ניתוח נכון והבנה של הבעיה, הבאתי בעלי מקצוע נוספים שנתנו הצעה, בדיקה של מנהל פרויקט בעל ניסיון רב יכול מצא ביחד עם קבלן מקומי פתרון זול יותר מהעלות הראשונית שהקבלן המבצע הציע, במקום תיקון של 15 אלף דולר, עלות התיקון הייתה 2000 דולר בלבד.
חשוב לבחון כל מקרה לגופו, לא לקבל את ההסבר של הקבלן או של בעל מקצוע כזה או אחר כמובן מאליו.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
כחלק מניהול הסיכונים של כל עסקה, אתה מחשב את העלויות ולוקח מרווח של 30 אחוז
הבעיה האמיתית שלמעשה מכלה את כל הרווח, ברגע שהכל מסתבך עם ה DOB, היא לא האקסטרא שעולים התיקונים הלא צפויים ( שבשבילם הוספת הגנות בתקציב) אלא הזמן.
העיכוב בזמן בעצם אומר שעלות המימון של הפרוייקט עולה משמעותית . ושבשניה אחת הופך הפרוייקט, משבעה חודשים לשנה ושבעה חודשים ( או יותר, אם הרשויות החליטו לגרור רגליים לגבי הפרוייקט שלך) ופתאום התאדו ברוח עוד 8-12% (תלוי במימון) פלוס עלות אחזקת הנכס בכל התקופה הזאת.
יפה! Code enforcement זאת צרה צרורה