סיפורה של עסקה שעוד לא נגמרה. כמו סרט ערבי ביום שישי, רק יותר טוב. בספטמבר 2016…

סיפורה של עסקה שעוד לא נגמרה. כמו סרט ערבי ביום שישי, רק יותר טוב.

בספטמבר 2016 הגענו למוכרת בפארק סלופ אשר רצתה למכור את ביתה, 2 פאמילי (בית בעל שתי דירות), ברוחב 16 פיט ב- 1.9 מיליון דולר. פארק סלופ היא שכונה יוקרתית בברוקלין והמחיר שיקף את המחיר השוק של הנכס, רק הניסיון שלנו הראה משהו מאוד מעניין – מאחר והקונים בשכונה הם בני המעמד העליון, לרוב אין להם עניין או צורך בשוכר ולכן הם מחפשים, ומשלמים יותר, עבור 1 פאמילי, בתים פרטיים שהם יח' מגורים אחת. באותה תקופה נמכר באותו הרחוב בית כזה במחיר 3.95 מיליון והערכנו כי אם נגדיל את הבניין אבל נוריד את מספר היח' נצליח להגיע למחיר 4.25-4.2 מיליון. מצאנו משקיעים, בנק והוצאנו אל הפועל. באוגוסט 2018 הבית נמכר ב 4.2 מיליון, ומחזיק במחיר שיא באזור לבית מסוג זה עד היום. ההצעה לרכישה הגיעה חודשים לפני סיום הבנייה והקונים היו בחוזה מחייב תקופה ארוכה, אבל בסיום קיבלו מוצר ברמה הגבוהה ביותר, היו מרוצים, ולימים הסוכנת שליוותה אותם הפכה משקיעה באחד מעסקאות הנכסים המניבים שלנו. אבל זה לא הסיפור, רק ההקדמה.

עם הידע והביטחון הזה הלכתי בפברואר לראות נכס נוסף בפארק סלופ. הנכס עמד למכירה באופן פומבי, זמין לקהל הרחב. הניסיון שלי לא. בניין SRO, כבר נדסקס מה זה אומר, 19 פיט רוחב, 4 קומות בפריים לוקיישן. המחיר – 1.899 מיליון. סיירתי בבניין 10 דקות, בסופו של הסיור אמרתי לסוכן כי עד סוף היום יקבל הצעה במחיר מלא. חיוך רחב נמרח לו על הפרצוף. "רק יש לי עוד שאלה אחת בבקשה, האם הם יספקו CONH?"

כמה שאלו את עצמם מה לעזאזל זה CONH? אז הינה ההסבר המלא פלוס תלמדו משהו חדש וחשוב. נתחיל במה זה SRO. SRO או Rooming House אלה בניינים שהוגדרו להשכרה של חדרים, לא דירות, ובדרך כלל חולקים שירותים או מטבח משותף. הבעיה איתם היא שהחוק קובע שהפיקוח העירוני עליהם גבוה ולא ניתן לשנות את הייעוד שלהם ללא אישור העירייה. לאישור קוראים Certificate of none harassment או בקיצור CONH. העניין הוא שלוקח איזה שנה להשיג אישור כזה, ואם סורבת לא תוכל לשנות את הייעוד והבקשה הבאה יכולה להיות מוגשת רק שלוש שנים אח"כ. בקיצר בלגן, אבל אם הצלחת, יש יופי של עסקה.

איפה היינו? הא, האם היא תביא CONH. הסוכן מספר לי שהיא פנתה לעו"ד שיטפל בעיניין הוא ביקש ממנה אלפי דולרים להגיש בקשה, ובנק' הזו נמרח לי חיוך על הפרצוף, אבל רק בבפנים כי לא רציתי לחשוף קלפים. אמרתי רק "הבנתי" בפנים חתומות, "נהיה בקשר" ויצאתי. למה חיוך בבפנים? כי בשנים שעבדתי למדתי בין היתר להגיש בעצמי בקשות ל CONH וזה אפילו לא סיפור גדול. קצת ניירת בדר"כ.

לקראת סוף היום הגשתי הצעה לרכישה במחיר מלא עם בונוס – כקונה אני לוקח על עצמי להגיש בשם המוכרת את הבקשה ל CONH ולא שוכח לציין שלמעשה אני חוסך לה אלפי דולרים. החוזה מתנה את הסגירה בקבלה של האישור. מצד אחד זה מחייב אותה לשתף פעולה, מצד שני אם העירייה לא מאשרת אנחנו יכולים לצאת מהעסקה ללא קנס. כיסוי תחת לא רע. ההצעה הייתה יותר מידי טובה לסרב והיא קיבלה, החוזה נחתם, והבקשה הוגשה. סוף שלב א'.

שלב ב' – שלב שני של התוכנית, למצוא מישהו שיקנה מאיתנו את החוזה. זוג משקיעים התעניין, חתם על הסכם העברת הזכויות בעד רווח יפה ביותר עבורנו, שמו מקדמה שהחליפה את שלנו ועכשיו כבר אין לנו אפילו אקוויטי בעסקה. רמת סיכון בעסקה ? אפס.

ועכשיו מחכים לעירייה. ומחכים. ומחכים. ככה איזה 10 חודשים.

חודשיים לפני סיום השנה שלוקח לעירייה לתת תשובה התחיל הבלאגן. שמועה הגיעה מהסוכן של המוכרת שהיא שינתה את דעתה, הבת והחבר שלה התערבו והם לא רוצים למכור. "מה הכוונה לא רוצים? יש חוזה" שאלתי "אני באמת לא יודע מה להגיד לך" עונה הסוכן, "הם בקושי מתקשרים גם איתי". מספר שבועות אח"כ האמא העבירה את הבעלות לנכס לבת, ללא הסכמתנו, ללא התרעה ואפילו לא החזירה את המקדמה לחוזה שנתנו. בנוסף העירייה הפסיקה את הטיפול ב CONH מאחר והיה שינוי בעלות וזה לא עודכן בתיק הבקשה. אז התקשרתי לאל.

אל הוא ליטיגטור. עו"ד שמתמחה בהופעה בבית משפט. בארה"ב, או לפחות בניו יורק, מקובלת ההפרדה, והעו"ד שעשה את החוזה לא יהיה זה שייגן עליו בבית המשפט. הצגנו את חוזה והטענות שלנו, הסכים שאנחנו צודקים, גיבשנו אסטרטגיה הגשנו תביעה לבית המשפט, שמנו LP על הבניין שלא יוכלו להעביר את הבעלות הלאה לצד שלישי והשואו התחיל.

הטיעון שלנו היה כי עמדנו בכל תנאי החוזה ומעשה הוא עדיין התוקף, העברת הבעלות הינה לא חוקית אם ככה וביקשנו מבית המשפט להחזיר את המצב לקדמותו. תגובת המוכרת הייתה שהסוכן שלהם לא היה בסדר מכל מיני סיבות שהם לא הצליחו להוכיח. המחיר היה לא נכון, או סיפר להם סיפורים. אוסף של תירוצים. מה שהם לא ידעו שמאחר והם חתכו אותו אבל אני שמרתי איתו על קשר טוב הוא התחיל לשתף פעולה איתנו, סיפק לנו את כל חלופת ההתכתבות והחוזים מולה ולמעשה יכולנו להוכיח כי כל טענותיהם לא נכונות, ולא רק זה, גם אם היו נכונות, ראוי שיתבעו אותו, אבל ביטול החוזה אינו חלק מזה.

השופטת הקשיבה, רמזה למוכרת כי מצבה אינו מעודד והכריזה כי לפני שתקבל החלטה היא נותנת למוכרת הזדמנות להציע הצעת פשרה.
ההצעה פשרה של המוכרת הייתה שנשלם לה כפול. 10 נק' למי שמנחש נכון מה היית התשובה שלנו. ההצעה הנגדית שלנו הייתה שישלמו לנו סכום משמעותי שנשחרר את החוזה, לרגע הם הסכימו, אבל אז חזרו בהם, נתנו הצעה נמוכה ביותר לה סרבנו והנושא חזר לבית המשפט.

לפני כשבועיים קיבלנו החלטה. בית המשפט קיבל את כל הטענות שלנו, קבע כי העברת החוזה מבוטלת וכי החוזה תקף. הוא גם דורש כי יקבע זמן לסגירה. אבל רגע, CONH עדיין אין לנו. אתמול נשלח אימייל לשופטת, ובאופן יוצא דופן קיבלנו תשובה באותו היום – אתם צודקים, היא מחוייבת גם לתת לכם לסיים את תהליך קבלת האישור. הניצחון הושלם.

מה הלאה אתם שואלים? ישנן מספר אופציות. הינה כמה עם סיכוי סביר שיקרו – הראשונה שהם ישלמו לנו לצאת. העו"ד שלהם כבר יצר קשר עם שלנו וציין כי הם מבינים שהם יצטרכו לבוא עם הצעה יותר משמעותית, אופציה שנייה תהיה לסיים את תהליך האישור עם העירייה ולסיים את הרכישה כפי שתיכננו מההתחלה ואופציה שלישית היא לא לחכות לאישור, לרכוש את הנכס מיד ולסיים אח"כ. כרגע כל האופציות נשקלות ונחליט לפי התקדמות העיניינים.

שבת שלום.

4 התמונות הראשונת הן של 378 דאגלס, הנכס שנמכר ב 4.2 מיליון, ה 3 הבאות הן של הנכס שנמצא בבית המשפט והאחרונה זה סתם הלוגו של החברה שלי. איזה יפה הוא? ציירה אותו אחת העובדות שלי, אהבתי וזה הפך ללוגו.