פוסט #4 עסקאות פליפ – מה זה ? – ועוד כמה טיפים מעניינים בסוף הפוסט !"עסקאו…

פוסט #4

עסקאות פליפ – מה זה ? –

ועוד כמה טיפים מעניינים בסוף הפוסט !

"עסקאות בזק" המכונות גם "עסקאות פליפ", הן עסקאות הכוללות:

1- רכישת נכסים זולים הזקוקים לשיפוץ ושיקום לאחר בחינת שווי שוק של נכסים זהים ומשופצים,

2- עריכת כל השינויים הדרושים באופן מהיר ויסודי,

3- מכירת הנכסים בטווח זמן קצר וברווח גדול.

השלבים שמובילים לעסקת פליפ איכותית –

1- איתור הנכס האופטימלי ביותר לביצוע עסקת הפליפ –

שימוש בכלי פרסום שונים: פייסבוק, קרייגליסט, ביגר – פוקטס ועוד,

הסתייעות באנשי נדל"ן,

פנייה ישירה לבעלי בתים פוטנציאליים המצויים בקשיים,

והסתייעות ב WHOLESALER –

שילוב 4 האפיקים הללו יאפשרו איתור מהיר, יעיל ופשוט של הנכס הנכון.

המטרה למצוא לקוחות שחייבים למכור מהר בשל סיבות אישיות, חובות, חוסר רצון לשפץ ועוד. המטרה למצוא נכס שמחירו יהווה לפחות 30% ומטה משווי שוק של נכס משופץ דומה באותו אזור.

חשוב מאד לדעת לתמחר מהר ונכון את הנכס על פי עסקאות דומות שנעשו בשכונה,

יחד עם הסתייעות ב CMA וברוקרים מובילים בעיר.

יש עסקאות פליפ שרכשתי תוך 3 דקות מבלי לראות את הנכס ומבלי לקבל תקופת בדיקה –

DUE DILIGENCE

כשכל הסיכון עליי ועל השותפים.

2- תיקון, שיקום ושיפוץ –

חלק חשוב מאד ולמי שאין מושג מקיף ברמת עלות הבורג של עולם השיפוצים,

ויכולת קריאת דו"ח קבלן בצורה מלאה – עדיף שלא ייכנס לזה –

כי גם קנייה אטרקטיבית יכולה להפוך להפסד מהדהד כשלא יודעים לשפץ נכון ו\או לתמחר חומר ועבודה בצורה נכונה.

לאחר איתור הנכס וחתימה על חוזה יש צורך לשפץ את הנכס ברמה גבוהה, ויחד עם זאת לקחת בחשבון בלתמ"ים.

החלפת התשתיות הנ"ל עם פרמיט :גג, חשמל, אינסטלציה, מערכת חימום קירור ודוד מים –

תמיד הוכיחה את עצמה ככזאת שמושכת קונים בתדירות גבוהה,

עוזרת לתמחר את הנכס גבוה,

ולצאת עם רווח הון של מעל 15% לפחות CASH ON CASH.

יש להבדיל בין שיפוץ למכירה לשוק האמריקאי לבין שיפוץ לשם השכרה ומכירה למשקיע.

ההבדל בין גובה השיפוצים יכול להיות משמעותי מאד ויש לתכנן זאת מראש. כמובן, שאת עלות השיפוץ הערכנו לפני הגשת ההצעה ובדיקת מחירי נכסים דומים.

3 – עסקאות פליפ שנעשות בצורה מקצועית יכולות להניב רווח של עשרות, מאות ואפילו מיליוני דולרים ליזמים.

חשוב להדגיש שלא הכל ורוד כשעושים פליפים בארה"ב –

גם אם הידע שלנו מקצועי,

בחנו מאות נכסים בעבודת שטח,

אנחנו מכירים את כל עלויות השיפוץ על בורים –

עדין ניתן להפסיד כסף בעסקאות אקזיט מסיבות של עלויות חבויות שלא לקחנו בחשבון,

תמחור ARV שגוי,

רכישה בסכום גבוה שלא הותיר מרווח למכירה ברווח,

שינויים טבעיים של היצע וביקוש בשוק הנדל"ן.

טיפים חשובים:

1 – כדאי מדי פעם לנסוע ברכב ולשוטט ברגל באזורים שאתם יודעים שהם טובים בעיר –

ולאתר נכסים נטושים.

קל לזהות אותם – דשא לא גזום, קרשים על החלונות והזנחה כללית –

אני הייתי משאיר מכתב שמציג אותי כקונה מזומן עם פון אישי בתיבת דואר,

נכנס לרשומות המחוזיות ומנסה לאתר את הבעלים,

ומדבר עם השכנים כדי לדלות מידע.

2 – תכינו PROOF OF FUND – הוכחת בעלות על הון עצמי נזיל –

בהיכון –

אף מתווך \ הולסלר לא יתייחס אליכם ברצינות בלי מסמך כזה.

3 – כשאתם מעבירים הצעה לרכישה להולסלר –

תרחיבו ותסבירו למה ואיך הגעתם לסכום שאתם מציעים כולל עלויות שיפוץ משוערכות –

וכמה אתם חושבים שתצליחו למכור בהתבסס על ARV –

זה עושה נפלאות בגישה שלהם אליכם !

4 – שיפוצים !

תבנו צוות שילווה אתכם לכניסה מיידית,

תכינו הסכם עבודה עם כל אחד מהקבלנים,

ותשלמו להם רק עם CASHIER CHECK –

סוג של צ'ק בנקאי במונחים ישראליים – הקופי של הצ'ק יהווה את החשבונית שלכם –

מבלי שתצטרכו לרדוף אחרי חשבוניות – אני באופן אישי שונא לרדוף אחרי חשבוניות.

5 – בלתמ"ים –

בנכס שרכשתם בלי לראות קחו בחשבון 30-40% מינימום בלתמים מעבר לעלות שיפוץ משוערכת,

בנכס שעבר בחינה של מפקח –

קחו מינימום 15-20% בלתמים מעבר לעלות שיפוץ משוערכת.

6 – לא להאמין אף פעם ל ARV שאתם מקבלים מהולסלרים – רוב הזמן זה לא מחובר וקשור למציאות.

7 – בעת הכנת ARV –

תבדקו נכסים שלא עולים על מרחק של חצי מייל מהנכס שאתם רוכשים ונמכרו בפועל בשנה האחרונה,

הפרמטרים צריכים להיות דומים לשם השוואה:

סינגל מול סינגל, 3 חדרים מול 3 חדרים,

נכס עם גרג' אל מול נכס עם גרג',

נכס עם בריכה אל מול נכס עם בריכה.

בכל הנוגע לגודל הנכס אני אוהב לבחון נכסים שהם 200SQF יותר ופחות מהגודל של הנכס שאני רוכש.

בכל הנוגע לגודל מגרש –

משתדל שהגדלים יהיו זהים ברמה של 25% יותר או פחות מגודל המגרש של הנכס שאני רוכש.

שנת בנייה – אני לוקח 20 שנה למטה ולמעלה מהנכס שאני רוכש לשם השוואה.

8 – עבודת שטח !!!

גם אחרי שבחנתי אינטרנטית נכסים שדומים לנכס שאני רוכש –

אני מעדיף לצאת לשטח ולבחון אותם בעצמי –

תתפלאו למצוא נכסים שנמכרו גבוה רק בגלל שהם CORNER LOT –

ואילו שלכם לא,

או נכסים שנמכרו נמוך מדי כי הם על כביש סואן ושלכם לא – מה שמוציא אותם מהמשוואה.

שיחות עם שכנים לגבי השכונה תמיד חזקו אצלי את ההבנה של איכות הנכס הנרכש –

אין לשכנים ולמידע שלהם תחליף !

9 – לא לבעלי לב חלש !

היו עסקאות שעשיתי שכמעט כל מה שהיה יכול להשתבש השתבש –

והיו עסקאות שמכרתי במעל מחיר שוק באחוזים דו ספרתיים –

נכון להיום לא הפסדתי באף עסקת נדל"ן בארה"ב – אך זה לא אומר שום דבר על העסקה הבאה שלי –

רמת הסיכון גבוהה, התחרות מטורפת, ההולסלרים לוחצים ומלחיצים,

ואם אתם לא בשטח ולא שולטים בכל העלויות,

שולטים בצוות, בחוקי הבנייה ובכל שלבי הרכישה, השיפוץ והמכירה –

אז אולי לא שווה להיכנס לזה.

10 – מיסים !

*כל הכתוב לעיל לא מהווה תחליף לייעוץ עם רו"ח מוסמך*

באופן גורף,

מיסוי רווח הון לתושב ישראלי נע סביב 25% כשיש קדימות למיסוי האמריקאי.

תושב זר בעל חברת LLC בבעלות יחיד שמוכר את הנכס למי שלא הולך לגור בנכס –

חשוף למיסוי מסוג FRIPTA – משמע, 25% ממחיר המכירה הסופי עובר ל IRS –

עד מילוי דו"ח שנתי.

אופציית מיסוי נוספת היא ניכוי מס במקור –

37% מהרווח ברוטו עובר ל IRS תוך 21 יום מהמכירה דרך גוף שנקרא EFTPS.

חשוב לעשות תכנון מס נכון ולהימנע כמה שניתן ממיסוי מסוג FRIPTA.

*כל הכתוב לעיל לא מהווה תחליף לייעוץ עם רו"ח מוסמך*

מקווה שנהניתם לקרוא.

בתגובות סרטונים קצרים מכמה עסקאות פליפ שחברת MAG עשתה יחד עם שותפים.