ימ"ב – ידע, מימון, ביצוע. כותב מראש שפוסט זה אינו מהווה המלצה כלשהי לביצו…

ימ"ב – ידע, מימון, ביצוע.

כותב מראש שפוסט זה אינו מהווה המלצה כלשהי לביצוע עסקת נדל"ן או עסקת מימון. המטרה של הפוסט היא להאיר את עיניכם ולהסביר לכם מהם שלושת היסודות שבעזרתם תוכלו להפוך להיות או להמשיך להיות משקיעי נדל"ן.

כשאנחנו רוצים לייצר הכנסה פאסיבית מהשקעות נדל"ן או לבצע עסקת אקזיט באמצעות השקעות בנדל"ן יש לנו 3 מקורות/שלבים שהם MUST כדי לגרום לעסקת הנדל"ן לצאת על הפועל וכדי להרוויח ממנה. 3 המקורות שלובים זה בזה.

1. ידע בסיסי מקורות מידע = בכדי לבצע עסקת נדל"ן מוצלחת, המשקיע המתחיל (וגם המנוסה אגב) חייבים להשתמש במקורות מידע מהימנים כל שניתן. השלב הראשון הוא השלמת פערי ידע בסיסיים בכל הקשור להשקעות נדל"ן. אפשר לעשות זאת לבד ואפשר לעשות זאת בעזרת אנשי מקצוע. מה שבטוח הוא שחובה לעשות זאת! משקיע שניגש להשקיע בנדל"ן ללא ידע מספק, ימצא את עצמו עם השקעה בינונית או גרועה במקרה הטוב ועם השקעה כושלת ועם 0$ בכיס במקרה הפחות טוב.

ידע: הבנה בסיסית של חישוב תשואות (לא רק באופן מתמטי), ביצוע חקר שוק מעמיק על כל רבדיו (המדינה והאזור בו אני מתכוון להשקיע, האוכלוסיה והמנטליות, הסיכונים הממשיים שבעסקה, התכנות מימוש הנכס, שוק השכירות, פערי מטבע, כלכלה ועוד), הבנת אפשרויות המימון והמשמעויות של נטילת מימון, הבנת המיסוי החל בעסקת הנדל"ן, בירוקרטיה, הפן המשפטי של העסקה ועוד.

סוג ההשקעה: אקזיט/מניב/קרקעות/מלונות ועוד. יש להבין איזו סוג השקעה מתאימה לכם. וכמה כסף תוכלו או תצטרכו להשקיע והאם הסיכון מתאים לכם או לא.

דוגמא מצויינת מחו"ל מהכרות אישית: משקיעי נדל"ן שרכשו בתחילת שנות ה 2000 קרקעות ברומניה מבלי להבין את משמעות העסקה מצאו את עצמם עם 50,000 ש"ח שישבו להם ללא מעש כ 15 שנים ובמקרה הפחות טוב כנראה ירדו לטימיון – ימים יגידו. מדובר כמובן בקרקע חקלאית שטרם הופשרה.

משקיעים אלו לא ביצעו חקר שוק, לא הבינו את הסיכונים בעסקה למרות שהיו כתובים על הקיר בענק ובסופו של דבר סמכו על מי שמכר להם את העסקה.

50,000 ש"ח אלו שהיו מושקעים בתחילת שנות ה 2000 נניח ברכישת דירה להשקעה ב90% מימון (כן זה גם זה היה אפשיר פעם) בעיר רחובות או אפילו בעיר יפו היו יכולים להניב לאותו משקיע בהרבה פחות סיכון תשואה פנומנלית של כ 300% על ההון העצמי ואפילו יותר. מי שירצה פירוט יקבל 🙂

את הידע אפשר לצבור באופן עצמאי באמצעות קורסים, פורומים שונים כגון הפורום שלנו, רשתות חברתיות, אתרי מידע ועוד. אם אין לכם ניסיון בכלל, ליווי של איש מקצוע יכול בהחלט להפוך את החוויה לפשוטה יותר וברת ביצוע.

2. מקורות מימון = האם אפשר לבצע עסקת נדל"ן ללא הון עצמי ? התשובה היא כן. האם הדבר מומלץ ? התשובה היא לא לכל אחד.

מקורות מימון הם תנאי הכרחי למי שרוצה לבצע עסקת נדל"ן אלא אם כן ירצה להשקיע רק הון עצמי בעסקה. המשקיע הסולידי בדרך כלל ירצה לעשות זאת כך הוא למנף בעזרת הלוואה קטנה.

*מקורות המימון האפשריים לעסקת הנדל"ן בחו"ל*

א. הלוואות סולו של הבנקים בארץ – בד"כ מדובר בהלוואות יקרות יחסית ולא יתאימו לעסקאות נדל"ן מניב. יתאימו יותר לעסקאות אקזיט וגם לא בכל המקרים. תמיד כדאי לנסות לקבל הצעה מהבנק, לפעמים יש הפתעות בעיקר ללקוחות שלא מהווים סיכון לבנק.

דוגמא להלוואת סולו (ללא משכון נכס): 150,000 ש"ח בריבית של 5% ל5 שנים. תשלום חודשי של כ 2800 ש"ח עם החזר חודשי שעלול לעלות.

ב. הלוואה לכל מטרה כנד משכון נכס קיים – אם יש ברשותכם נכס קיים (למגורים) תוכלו למשכן אותו עד לגובה של 50% מהשווי שלו. במקרה זה תוכלו לקבל הלוואה לכל מטרה כנגד משכון הנכס.

דוגמא: לרוני יש נכס בתל אביב ושווי הנכס ע"פ הערכת שמאי עומד על 3 מ' ש"ח. לרוני יש משכנתא בגובה של 700,000 ש"ח שתסתיים בעוד 15 שנים.

רוני יוכל לקבל הלוואה בגובה של 800,000 ש"ח (סך החוב יגדל ל 1.5 מ' ש"ח שהם 50% מ 3 מ' ש"ח).

תנאיי ההלוואה משתנים אך היתרון שלה שניתן לפרוס אותה לתקופה ארוכה.

ג. הלוואה ע"ב קרן השתלמות/פוליסת חסכון/פנסיה.

כתבתי בעבר מאמר מפורט על העניין ואני מצרף את הקישור בתגובות.

היתרון של האפשרות הזו היא האפשרות לגרייס ובכך לאפשר תזרים מזומנים מצויין מהשכרת הנכס ללא החזר חודשי על ההלוואה לתקופה של עד 7 שנים.

ד. הלוואות משלימות/הלוואת שימור לקוחות מהבנקים

אם רכשתם דירה בארץ ונטלתם משכנתא, תוכלו לקבל הלוואות בתנאים מצויינים מהבנק. לדוגמא: בנק מזרחי טפחות מעניק הלוואה ע"ס 75,000 ש"ח בריבית כמעט אפסית (צמודה לריבית הפריים כמובן) לתקופות ארוכות של 15 שנה.

לבנקים יש הלוואות סודיות לשימור לקוחות. אם לא תבקשו לא תדעו שהם קיימות. גם הלוואות אלו הם בד"כ בתנאים מצויינים. לתקופות קצרות ולכן ההחזר החודשי גבוה.

ה. הלוואת חוץ בנקאיות – לרוב מדובר בהלוואות יקרות מאוד ובחלקן יש דרישה למשכון. סביבת הריבית היא מעל 5% במקרה הטוב ומעל 10% במקרה הפחות טוב.

ו. האגודה הלוואות ללא ריבית – למי שטרם הספיק להכיר את העמותה, כדאי שיכיר. ניתן לקבל 30,000 ש"ח הלוואה ללא ריבית וללא הצמדה. לתקופות של עד 4 שנים. מתאים מאוד למי שיש לו כושר החזר הלוואה אך אין לו מספיר הון עצמי לביצוע עסקת הנדל"ן. זו עמותה ללא כוונת רווח.

ז. הלוואות בבנק מקומי במדינת היעד – ישנן מדינות בהן ניתן לקבל הלוואות/משכנתאות גם למי שאינו תושב המדינה. למי שיש דוגמאו ספציפיות ורוהצ להוסיף בתגובות יכול בשמחה רבה.

בצ'כיה לדוגמא בפרוייקטים מסויימים ניתן לקבל משכנתא גם לתושבי ישראל בתנאים לא רעים בכלל. זה לא גורף אלא בפרוייקטים עם ליווי בנקאי. ולא תמיד תנתן האפשרות וכמובן שלא לכל אחד.

*אין פוסט זה והסבר זה מהווים המלצה כלשהי לנטילת הלוואה או לביצוע עסקה. בנטילת הלוואה יש סיכונים רבים וכדאי להבין אותם לפני המבצעים זאת. כמו כן לא כל הלוואה מתאימה לכל עסקת נדל"ן*

3. ביצוע – לאחר שהבנו איפה כדאי לנו להשקיע ומה כדי לנו לרכוש ולאחר שאיתנו מקורות מימון שמתאימים לביצוע העסקה, הגיע המזן למצוא את הכנס הנכסף ולרכוש אותו!

איתור נדל"ן אפשר לבצע עצמאית ואפשר לבצע עם אנשי מקצוע. סביר להניח שאם אין לכם זיקה ליעד (שפה, חברים, משפחה, עבודה) יהיה לכם קשה לאתר את הנכס באופן עצמאי וגם במקרה שיש לכם זיקה לעיתים הדבר לא יהיה פשוט.
כדאי מאוד לאתר אנשי מקצוע שיוכלו להביא אתכם לביצוע עסקת מצויינת באופן מהיר ויעיל וכמובן מקצועי ומהימן.

חשוב מאוד שאיש המקצוע שמלווה אתכם ידאג לכל העניין הבירוקרטי הקשור לעסקת הנדל"ן וכמו כן ידע להפנות אתכם לאנשי מקצוע מהימנים: רואה חשבון, עורך דין, יועץ מימון, חברת ניהול נכסים ועוד

רגע, איך נדע שאיש המקצוע אמין ?

אף פעם לא תכולו לדעת ב 100% אך כן תוכלו להפחית את הסיכון.

חלק מהשאלות שכדאי לשאול את עצמכם ואת מי שעומד מולכם:

א. כמה זמן את העוסק בזה ?
ב. האם אוכל לשוחח עם משקיעי נדל"ן שנעזרו בך?
ג. מה כולל תהליך הליווי?
ד. מהן העלויות לתהליך?
ה. כמה זמן ייקח עד ביצוע העסקה?
ו. מהו לוח הזמנים לפרוייקט?
ז. מי עומד מאחורי החברה בארץ
ח. מי עומד מאחרוי החברה בחו"ל?
ט. מהן הבטחונות?
י. מהם הסיכונים בעסקה?
י"א. מהו פוטנציאל הרווח ?
י"ב. האם קל לממש את הנכס בכל רגע נתון?
י"ג. מהי הרגולציה ומהם חוקי המיסוי?
י"ד. האם יש דרך לקבל מימון לעסקה במדינת היעד?
ט"ו. מי מלווה את הצד המשפטי בעסקה?
ט"ז. כל שאלה אחרת שתוכל לשפוך אור על העסקה ולגרום לכם להבין באופן הכי ברור מהם הסיכויים ומהם הסיכונים.

חוזר שוב, אין פוסט זה מהווה המלצה כלשהי לביצוע עסקה או נטילת הלוואה. ממליץ מאוד להעזר באנשי מקצוע בכל צעד שתעשו ולקבל החלטות רק אחרי שהבנתם מהם הסיכונים והאם אתם מוכנים לקחת אותם.

תזכרו: ימ"ב

ידע, מימון, ביצוע.

בהצלחה!