פוסט מספר 4: בתחילת הדרך…
כמות הידע שצברתי בזמן כה קצר היא עצומה, החל מספרים שקראתי בלי סוף בנושאי נדל"ן, עסקים התפתחות והעצמה אישית, השתתפות בפורומים כמו הפורום והקהילה הנפלאה שנבנתה ע"י ליאור ונירית התותחים! BiggerPockets נתן לי ראיה מאוד רחבה על הדברים עם אינסוף כתבות וספרים שיש להם, השתתפתי בסמינרים ובסדנאות, נפגשתי עם משקיעים ומלווי משקיעים, בקיצור כל מה שאפשר בכדי ללמוד את הנושא… חייב לציין שעד היום אני לא מפסיק ללמוד וכל יום אני משתדל ללמוד משהו ולאתגר את עצמי מחדש
למידה לחוד ופעולות לחוד
כשהתחלתי לבצע חקר שוק, התמקדתי במספר שווקים וכל פעם הרגשתי שיש עוד ועוד ללמוד, עוד נתונים לאסוף וזה לא אף פעם לא הספיק
בדיעבד מסתבר שהייתי במצב שנקרא Analysis Paralysis שבו אתה משותק מלקבל החלטה, למזלי נתקלתי במושג הזה יחסית די מהר דבר שאפשר לי להבין שאני נמצא בסחרור הזה, החלטתי מיידית לבחור כבר בשוק מסוים ולרוץ אתו קדימה בשלב הזה כבר ידעתי שאני רוצה להתעסק בנדל"ו אבל לא ידעתי איפה ובאיזה קונסטלציה
רציתי שוק יציב, כזה שיש בו משקיעים והתנודתיות שלו אינה גבוהה, בחרתי בקליבלנד, אוהיו
לאחר שהתמקדתי באזורים מסויימים בקליבלנד, בניתי תכנית עבודה שכללה חיפוש אנשי מקצוע, הגדרת מסמך קריטריונים לבחירת נכסים להשקעה (דבר שמאוד עזר ועוזר עם כל סוכן/הולסיילר חדש) ואומדן לוחות זמנים לביצוע פרוייקט
התכנית יוצאת לפועל, אינספור טלפונים ושיחות מאחה"צ עד הלילה,פגישות עם אנשים בארץ או דרך שיחות וידאו, עשרות הבטחות שווא, אכזבות, אינסוף עסקאות התחילו לנחות לי במייל, לכו תבחנו את כולן, התחלתי לנתח עסקאות ומהר מאוד איבדתי את עצמי, חייב לייצר סיסטם, להיות יעיל יותר, קדימה לעבודה, בניתי לוח וירטואלי אונליין באמצעות Trello.comהמאפשר לאחד משימות ופרוייקטים לתוך לוח המייצר תהליך זרימה נגיש שניתן לבנות ולערוך איך שתרצו בהתאם לצרכים שלכם, מסודר עם תרשימי זרימה לנכסים פוטנציאליים, נכסים בבחינה, תגיות… הדברים כבר נראים יותר טוב, יותר מסודרים פחות בלאגן, אין כפילויות, יודע למה פסלתי עסקאות, מה כבר ניתחתי, לומד את השכונות, מדדים ועוד נתונים… תקופה של טירוף!!!
ואז זה קרה: נכנסו שתי עסקאות סופר מעניינות מאותו הולסיילר, אחת לפליפ ואחת לרנטל, שתיהן באותו אזור, מתחיל לבחון אותן אחת אחת לפי הסיסטם שבניתי ובעזרת אנשי הצוות שבחרתי בקפידה, אתם בטוח שואלים איך בחרתי אותם ?!
ע"י ראיונות שביצעתי, עבדתי איתם כמו רובוט עם צ'קליסטים של שאלות, אך באותה נשימה הייתי נחמד, היה לי חשוב לתת הרגשה אנושית לצד השני אע"פ שהתנהלתי בתהליך מסוים מוגדר מראש, כולנו בני אדם, צריך לחשוב מה חשוב לצד השני ואם/איך זה מתחבר למה שחשוב בצד שלי… סיננתי הרבה, לרוב על פי אינטואיציות והמלצות/דיס-המלצות, עד שהגעתי לשניים שלושה אנשי מקצוע מובילים מכל תחום, טסתי לאזור ההשקעה, נפגשתי איתם אישית, הבאתי מתנות מהארץ (הם מתים על חלוות מהשווקים) אכלנו, שתינו ביחד ורקמנו קשרים, ראינו פרוייקטים, נסענו באזור ההשקעה וקיבלתי המון מידע חשוב שמלווה אותי עד היום בהכרת השטח
בחזרה לעסקאות… עסקת הפליפ עומדת בכל התנאים שבחנתי, התחלתי לתאם עם אנשי המקצוע המובילים, קיבלתי מהם פידבק אישי והצעות מחיר, לאחר כל הבדיקות בשטח, הצלבת הנתונים ומו"מ מוצלח בשעה טובה העסקה הראשונה נחתמה!!
במקביל, בוחן את עסקת הרנטל, גם כאן עובד לפי הסיסטם שבניתי
עד ש… הלחץ לסגירת העסקה משפיע, מדובר בעסקת Subject To מאוד מפתה, ידוע שעסקאות כאלו נחטפות במהרה, אז אני פונה לצוות שלי לגשת לנכס עם דד ליין כמעט בלתי אפשרי ואכן היה להם קשה לעמוד בלוחות זמנים הצפופים…אני זז מהסיסטם וסומך על בעלים של חברת הניהול שיצרתי איתו קשרים כדי להתחיל לעבוד ביחד, ביקשתי ממנו אם הוא יכול ללכת לבדוק את הנכס המוצע, הוא היה מאוד נחמד איתי ומלא מוטיבציה שנעבוד ביחד אז אמרתי למה לא… מה גם שהוא גר מאוד קרוב לנכס המדובר
הפידבק החוזר שקיבלתי ממנו היה מצויין, הבעלים של חברת הניהול ביקר בנכס ולאחריו הוא פירט לי מה התיקונים שצריך וכמה לדעתו השקעה מבחינת תיקונים יש בנכס שהייתה לפיו השקעה מינימלית… ואני לא שמתי לב באותו הזמן שיצאתי מהסיסטם, ויתרתי על הייעוץ המקצועי, סמכתי על מישהו שטרם הוכיח את היכולת לתת בו אמון בניגוד לצוות הקבוע והכי חשוב שלא וידאתי את מה שנאמר לי אפילו שדי נתתי בו אמון
יום שישי, יומיים לפני הסגירה, החוזה כבר סגור והכל תפור לעסקה
הקבלן הראשי עובד על עסקת הפליפ, מעדכן אותי על קצב ההתקדמות, ביקשתי ממנו שיהיה נוכח בWalkthroughהאחרון לפני הסגירה, וגם לתת הערכת מחיר ולהתכונן להכנס "לשיפוץ קל"של הבית שעוד יומיים נסגר, הוא נענה בחיוב – בדיעבד פעולה זו הצילה אותי מעסקה גרועה
אחרי כמה שעות אני מקבל טלפון, זה היה הקבלן הראשי, הוא שואל אותי אם העברתי כספים או סגרתי משהו, הסברתי לו שיש חוזה מוכן והקלוזינג עוד יומיים, לא העברתי עדיין כספים (למזלי) – הוא ביקש ממני "בעדינות" לברוח מהעסקה הזאת… הסביר לי שהבית עומד כמו מגדל פיזה, כל היסודות מפורקים, הבית שקע, כל הבייסמינט רטוב ממים, מסביב בשכונה בתים מיועדים להריסה ע"י העירייה בקיצור במילים שלו: "אל תכניס ראש בריא למיטה חולה"
אחרי בירורים קצרים עם הבעלים של חברת הניהול וההולסיילרית, מסתבר שהסתירו ממני מידע חשוב ואני בתומי לא בדקתי מספיק טוב, נתתי אמון אך לא וידאתי
אם להיות יותר דרמטי, מסתבר שלאחר הביקור של הקבלן הראשי שאגב התווכח עם המוכרים בשטח על טיבו של הבית, התקשרו אליו וביקשו ממנו תמורת סכום כסף לעוות את המציאות ולתת לעסקה להתקדם – הוא לשמחתי הרבה לא הסכים ודבק באמת
מאותו יום, כל נכס פוטנציאלי להשקעה נבדק קודם כל על ידי הקבלן הראשי שלי בשלבים הראשוניים של העסקה לפני הכל! מאז אנחנו עובדים בשיתוף פעולה מלא שמוכיח את עצמו כל פעם מחדש! אחת לחודשיים אני מבקר באזור ההשקעה, מתארח אצלו כמו בן בית, מחזק קשרים, יוצר חדשים, בוחן עוד עסקאות וממשיך ללמוד את השוק וההתפתחויות האחרונות בכדי למקד יותר את חיפוש הנכסים וההשקעה
המסקנה חברים: תבנו סיסטם טוב ואל תחרגו ממנו, אל תעגלו פינות תעשו את מה שצריך גם במחיר של אובדן עסקה מפעם לפעם. גם אם תצטרכו לקבל החלטות מהירות, עדיין תמיד תדבקו בסדר פעולות מסויים, יש מלא פיתויים בנדל"ן ומנגד אינספור הזדמנויות, מה שצריך להיות שלכם לא יעבור על פניכם!
ועסקת הפליפ אתם שואלים? העסקה הזאת הייתה מוצלחת ביותר, לקח חודש וחצי מהמכירה לסיים את פרוייקט השיפוץ ועוד כחודש וחצי למצוא קונה – בעסקה זו עשיתי כ20% רווח על הכסף וכמובן שגם ממנה יצאתי עם המון תובנות ששיפרו את העסקאות הבאות וזאת הודות לצוות האמין שבחרתי אשר הוכיח את עצמו בשטח
בתמונה: הילד הראשון שלנו שהיה תינוק, לימד אותנו המון דברים על הורות, משפחה, נתינה ועל מה שחשוב בחיים…
מקרא הסבר למונחים מקצועיים
Subject To – סוג של עסקה שבו תשלומי המשכנתא על הנכס נשארים אצל המוכר, בעוד שהקונה יהיה אחראי לשלם אותם, ויש לו את כל הזכויות בנכס. לרוב הקונה משלם מקדמה נמוכה למוכר וכך נחסך מהקונה לשלם מחיר מלא על הנכס. בעלי בית לפני עיקול הנכס לרוב יציעו לקנות את הנכס שלהם בעסקה מסוג זה…
Walkthrough – זהו הביקור האחרון בנכס לפני שחותמים על מסמכי הסגירה, לרוב יתבצע מספר ימים לפני תאריך הסגירה. פעולה זו מאפשרת לוודא שלא השתנה שום דבר בבית מאז הביקורים שביצעתם בתקופת בדק הבית
Closing – השלב האחרון בסגירת עסקת נדל"ן, ביום הזה חותמים על כל מסמכי הסגירה להעברת הנכס על שם הקונה
סיסטם/System – המונח הנ"ל בנדל"ן מתייחס על סדר פעולות של תהליכים שצריכים לקרות בכדי לייצר תוצאה מסוימת ידועה מראש, במקרה שלנו מדובר על הפעולות שצריכות להתבצע בכדי לרכוש נכס נדל"ן להשקעה מוצלחת לפי אסטרטגיית ההשקעה שבחרנו
פליפ/Flip – אסטרטגיית השקעה נדל"נית מתומצתת בקניה, השבחה ע"י שיפוץ ומכירה של נכס לצורך רווחים מהפרשי מחיר הקניה ומחיר המכירה לאחר קיזוז הוצאות ההשבחה ועוד גורמים רלוונטיים
רנטל/Rental – אסטרטגיית השקעה נדל"נית המאפשרת קבלת דמי שכירות חודשיים מנכס שרכשנו, וע"י כך לייצר הכנסה פאסיבית מצב שבו הכסף המושקע עושה כסף
בייסמינט/Basement – זהו למעשה המרתף, החדר שבו מצויים כל המערכות של הבית. יש אפשרות להפוך את המרתף לעוד חדרים בבית פעולה שנקראת Full Finished Basement
נדל"ן ???? נכסי דלא ניידי – נכסים שאי אפשר לנייד אותם, בדר"כ בתים, דירות וקרקעות
Responses