#יזםהשבוע #פוסט3יזם השבוע – פוסט מספר 3בנייה חדשהאפשר לומר שבאופן כללי בנייה חדש…
יזם השבוע – פוסט מספר 3
בנייה חדשה
אפשר לומר שבאופן כללי בנייה חדשה דיי דומה לעסקת פיקס אנד פליפ טיפוסית.
רוכשים מגרש/בית דרוש שיפוץ > בונים/משפצים > מוכרים ברווח/משכירים.
אישית, ביצעתי גם עסקאות פיקס אנד פליפ וגם עסקאות בנייה חדשה, ובחרתי להתמקד רק בבנייה חדשה.
בפוסט הזה אפרט כמה תהליכים ומושגים הקשורים לעולם הבנייה החדשה בארצות הברית.
איתור מגרש/ים –עדיפות למגרשים בשכונה קיימת, כך ניתן לקבל הערכה טובה יותר לצפי שווי הנכס בגמר הבנייה. ישנם מתווכים שההתמחות שלהם זה מגרשים ובנייה חדשה. כמו בכל תחום, מומלץ לעבוד עם מישהו שאנחנו מכירים/קיבלנו המלצות ממכרים. חשוב מאוד לבדוק את המגרשים מול העירייה, סוג השטח (מגורים/מסחרי/סינגל/דו/טאון האוס/מולטיפמילי וכו׳), כמה מותר/אפשר לבנות על כל מגרש ומגרש, יש מגרשים שאי אפשר לבנות עליהם מסיבה כזו או אחרת שאינה נראית לעין.
מגרש לפני/אחרי פיתוח – מגרש לפני פיתוח יעלה לנו מאוד זול ביחס למגרש שעבר פיתוח. בכל זאת חשוב להבין לעומק את ההבדלים:
פיתוח יכול לקחת המון זמן, אינספור תקלות, היתרים ורגולציות שיכולות לעכב את התהליך. אני אישית רוכש מגרשים לאחר פיתוח, בשכונות קיימות ויישר מגיש בקשה להיתר בנייה.
למי שיש זמן וכיס עמוק, פיתוח מגרשים יכול להיות עסק טוב אף ללא הבנייה עצמה. ישנם חברות שזה תחום עיסוקם, רכישת מגרשים לפני פיתוח > פיתוח > מכירה ליזמים/קבלנים.
בחירת מודל לבנייה – מודל הנכס חייב להיות מותאם לאופי השכונה בה אנו בונים, גודל, מספר חדרים, מפרט חיצוני/פנימי, מספר קומות. קבלנים ומתווכים איכותיים יידעו להפנות אותנו למשרדי אדריכלים שיוכלו לבנות ולהתאים לנו סקיצה. אני בדרך כלל עושה זאת יחד עם הקבלן.
מפרט הנכס – חשוב להתאים את המפרט לפי האסטרטגיה שלנו בתחילת הדרך, כלומר: האם הנכנס נבנה למכירה או להשכרה. אם למכירה, לרוב המפרט יהיה באיכות גבוהה יותר ומותאמת לשוק המקומי.
אם להשכרה, המפרט יהיה פשוט יותר גם בגלל התחזוקה וגם בגלל דרישות הדיירים.
היתר בנייה – בכל מדינה/מחוז הדרישות הן שונות, אך באופן כללי נדרש להגיש את הסקיצה של המבנה, סקיצה של המגרש עם המבנה בתוכו (מותאם לחוקי העירייה מבחינת קו בניין, שטח קדמי/אחורי ועוד), מפרט טכני, מפת תכנון (דומה לתב״ע), אישור ביוב (צנרת או ספיגה), אגרת מים וביוב משולמות, הוכחת בעלות, פרטי המגיש, פרטי הקבלן ודרישות נוספות על מי בקשת העירייה. להנחיות מדויקות יש לפנות לעירייה המקומית.
קבלן בנייה – אחד הדברים היותר קשים לאיתור, זה קבלן איכותי שיעמוד במחירים ובזמנים. ממליץ לבנות לוח תשלומים עם בונוסים בהתאם לחיסכון בעלות ובזמן, או מודל שותפות.
מפקח בנייה – חובה! חובה! חובה! יש כמה שלבי בנייה וחשוב לבצע דו״ח אינספקשן בין שלב לשלב. מספר השלבים משתנה בהתאם לסוג הנכס שנבנה: סינגל/דו-משפחתי, עם/בלי בייסמנט, טאון האוס וכו׳. בסינגל פמילי יש בדרך כלל בסביבות 4-6 דו״חות אינספקשן, דו-פמילי 5-8 וטאון האוס 6-8. כמובן שזה מאוד תלוי במדינה/מחוז.
שלבי הבנייה – פינוי המגרש ופריסת תשתיות, יציקת בסיס בטון, בניית מסגרת הנכס, חיפוי חיצוני/פנימי + חלונות ודלתות + מטבח, פינישים. מבנים צמודים כמו: דו, טאון האוס וכדומה, יש שלב נוסף הקשור לקירות ׳מפרידי אש׳ בין יחידה ליחידה ותוספת חומרים מעכבי בעירה.
טופס אכלוס – ממש כמו שאתם מכירים מישראל. ומי שלא מכיר, אז קבלן שמסיים לבנות בית/בניין, מגיש בקשה לעירייה והם מגיעים לבדוק שהמבנה אכן עומד בדרישות העירייה ולפי היתר הבנייה שניתן. לאחר שהבדיקה הסתיימה בהצלחה מקבלים טופס אכלוס – טופס המאשר מגורים הנכס.
השכרה – מומלץ לפרסם את הנכס להשכרה כחודש לפני מועד סיום הבנייה. בתום הבנייה, חברת הניהול תגיע לעשות ׳קבלת נכס׳ (בדומה לתהליך מסירת/קבלת רכב מהשכרה) ולוודא תקינות לפני הכנסת השוכר.
מכירה – אפשר לפרסם את הנכס למכירה בתחילת הדרך, מה שנקרא פרי-סייל. מומלץ לתכנן את אסטרטגיית המכירה מראש, כלומר: אם נמכור את הנכס על הנייר, כנראה שנידרש לתת הנחה כלשהי ואם כשהנכס מוכן אז מחיר שוק או קרוב לו. אם אתם בונים מספר נכסים למכירה באותה שכונה ומוכרים בפרי-סייל, חשוב למכור במחיר המקורי ולתת את ההנחה בדמות הטבות (מוצרי חשמל, עמלות משכנתא וכדומה) כדי לא לפגוע בשווי שוק של שאר הנכסים.
לצערי הרב לא אוכל לכסות הכל בפוסט אחד, ארוך כמה שיהיה.
מאמין שכיסיתי מגוון רחב יחסית של תהליכים ומושגים הקשורים לבנייה חדשה.
מאמין שכיסיתי מגוון רחב יחסית של תהליכים ומושגים הקשורים לבנייה חדשה.
במידה ונתתי לכם, ולו טיפ אחד קטן – זיכיתי.
בהצלחה!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses