ארבעה סוגי מימון נדל"ן ואלו הם:…
ארבעה סוגי מימון נדל"ן ואלו הם:
Senior debt.
הוא המשכנתא הרגילה שאנו מכירים. הבנק נותן מימון של עד 80% משווי הנכס ולא יותר מסכום של 85% LTC( Loan To Cost).
השאלה המתבקשת, נניח שרכשתי נכס 20% מתחת למכיר השוק, האם הבנק יהיה מוכן לתת לי למעלה מסכום של 85% LTC? הרי במצב עניינים כזה הבנק יהיה רק בסכום של 60-65% LTV( Loan To Value)? התשובה לכך שלילית. לאחר המשבר הכלכלי של שנת 2008, בנקים נענשו לאחר המינוף חסר הפרופורציות אשר העניקו. כהפקת לקחים, המושג" Scin In the game" קיבל הרבה מאוד משמעות. המושג בעצם קובע כי על כל משקיע חייב להיות הון בעסקה שלכל הפחות יהיה 10%+הוצאות סגירה. כך למעשה, כאשר משקיע מחשב עלויות מימון וכמה כספים הוא צריך להביא לסגירה, עליו לחשב הוצאות של 15% מסך עלות העסקה ברף התחתון.
Bridge loan: הוא הלוואת גישור היא הלוואה עבור נכס מולטי פאמלי. היתרון בהלוואה שכזו היא העובדה שניתן לקבל מימון ומינוף גבוה יותר. הלוואה זו מתאימה במיוחד לנכס אשר זקוק למימון השיפוץ של הנכס. אחוז הריבית עבור הלוואה כזו נעה בין חמישה אחוז וחצי ועד כשמונה אחוז שנתי. שטרות החוב לרוב נמכרות בוול סטריט כאג"ח. חברות הבריד'ג נחשבות לאפיקי מימון מסוכנות יותר ועל כן גובה הריבית מטפס לו במעט לסכומים האמורים לעיל.
Hard money: בדומה להלוואות ברידג', הארד מאני היא הלוואה של לנכס שזקוק לשיפוץ. עלותו גבוהה יותר (לרוב בין שמונה לשנים עשר אחוז שנתי) השאלה המתבקשת, אם ברידג' זול משמעותי מהארד מאני מדוע יזמים מעדיפים לקחת הארד מאני מאשר ברידג'? ישנם מספר תשובות לעניין הזה. ראשית, לא ניתן לקבל הלוואת גישור בסכום שקטן משני מיליון דולר. סיבה נוספת, הארד מאני לנדר יודע לעבוד מהר יותר מאשר ברידג' לנדר ועל כן, אם מדובר בעסקה Time sensitive ולכן יזם יעדיף לסגור עם לנדר שכזה. כמו כן, הארד מאני לנדר אינו כפוף לתנאי וול סטריט ולכן, הוא רשאי לאשר מינוף גבוה יותר מהבריג' לנדר.
Equity: אקווטי הוא בעצם ההון שצריך להביא לעסקת נדל"ן. לרוב, לא קיים בעסקאות של פחות מעשרה מליון דולר. הלוואת אקווטי הינה הלוואה יקרה ביותר 10-13% שנתי.
לרוב, אקווטי לנדר ידרוש מהיזם 10% מהסכום של האקווטי הכולל. כלומר, בעסקה של עשרה מליון דולר, ההון שהיזם צריך להביא לעסקה הוא כשני מיליון דולר וחצי, כלומר היזם צריך להביא עשרה אחוז מזה כהון, שבמקרה זה, מדובר בסכום של כמאתיים חמישים אלף דולר.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
http://www.NadlanCapitalGtroup.com