ארבעה סוגים מימון נדל”ן ואלו הם: …
ארבעה סוגים מימון נדל”ן ואלו הם:
חוב בכיר.
הוא המשכנתא הרגילה שאנו מכירים. הבנק נותן מימון של עד 80% משווי הנכס ולא יותר מסכום של 85% LTC (הלוואה לעלות).
השאלה המתבקשת, נניח שרכשתי נכס 20% מתחת למזכיר השוק, האם הבנק יהיה מוכן לתת לי למעלה מסכום של 85% LTC? הרי בטח עניינים כזה הבנק יהיה רק בסכום של 60-65% LTV (הלוואה לתמורה)? התשובה לכך שלילית. לאחר המשבר הכלכלי של שנת 2008, בנקים נענשו לאחר המינוף חסר הפרופורציות אשר העניקו. כהפקת לקחים, המושג “Scin in the game” קיבל הרבה מאוד משמעותי. המושג בעצם קובע כי על כל משקאות חייב להיות הון בעסקה שלכל הפחות יהיה 10% + ההוצאות סגירה. כך למעשה, כאשר משקיע מחשב עלויות מימון וכמה כספים הוא צריך להביא לסגירה, עליו לחשב הוצאות של 15% מסך על העסקה ברף הבטון.
הלוואת גשר: הוא הלוואת גישור היא הלוואה עבור נכס מולטי פאמלי. היתרון בהלווה שכזו היא העובדה שניתן לקבל מימון ומינוף גבוה יותר. הלוואה זו מתאימה שונה לנכס אשר זקוק למימון השיפוץ של הנכס. אחוז הריבית עבור הלוואה כזו נעה בין חמישה אחוז וחצי ועד כשמונה אחוז שנתי. שטרות החוב לרוב נמכרות בוול סטריט כאג”ח. חברות הבריד’ג נחשבות לאפיקי מימון מסוכנות יותר ועל כן גובה הריבית מטפס לו במעט לסכומים האמורים לעיל.
כסף קשה: בדומה להלוואות ברידג ‘, הארד מאני היא הלוואה של לנכס שזקוק לשיפוץ. עלותו גבוה יותר (לרוב בין שמונה לשנים עשר אחוז שנתי) השאלה המתבקשת, אם ברידג ‘זול משמעותי מהארד מאני מדוע יזמים מעדיפים לקחת הארד מאני אך ברידג’? אולי מספר תשובות לעניין הזה. ראשית, לא ניתן לקבל הלוואת גישור בסכום שקטן משני מיליון דולר. סיבה נוספת, הארד מאני לנדר יודע לעבוד מהר יותר מאשר ברידג ‘לנדר ועל כן, אם אומר שבסקה רגישה לזמן זה יזם יעדיף לסגור עם לנדר שכזה. כמו כן, הארד מאני לנדר אינו כפוף לתנאי וול סטריטאלה, הוא רשאי לאשר מינוף גבוה יותר מהבריג ‘לנדר.
הון עצמי: אקווטי הוא בעצם ההון שצריך להביא לעסקת נדל”ן. לרוב, לא קיים בעסקאות של פחות מעשרה מליון דולר. הלוואת אקווטי הינה הלוואה יקרה ביותר 10-13% שנתי.
לרוב, אקווטי לנדר ידרוש מהיזם 10% מהסכום של האקווטי כולל. כלומר, בעסקה של עשרה מליון דולר, ההון שהיזם צריך להביא לעסקה הוא כשני מיליון דולר וחצי, כלומר היזם צריך להביא עשרה אחוז מזה כהון, שבמקרה זה, אומר בסכום של כמאתיים חמישים אלף דולר.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש חברים שאושרו לפורום)
Responses