#יזםהשבוע שושי וחנוך דומבק #פוסט5 # ****רגע לפני האקשן**** תודה, תודה על התגובות גם…

#יזםהשבוע שושי וחנוך דומבק

#פוסט5
# ****רגע לפני האקשן****

תודה, תודה על התגובות גם בפורום וגם בפרטי. אנחנו שמחים שכל כך הרבה אנשים מפיקים תועלת מהפוסטים שלנו????. והיום על ההכנות לקראת השיפוץ.

אסטרטגיית הפליפים דורשת זמן למידה רב. נקודה. מן הסתם לא נצליח לדסקס את כל המהלכים כאן ועכשיו, בכל זאת, זה רק פוסט.. אבל אם תהיו מוכנים למחויבות ולהקדיש את הזמן הדרוש ללמידה תגלו אפיק ריווחי ביותר. כמובן, ככל שהסיכון גבוה יותר כך התגמול צריך להיות גבוה יותר. הדרך היחידה להגדיל את ההסתברות שלכם להצלחה היא לרכוש ידע. למשקיע חדש תמיד נמליץ להתחיל בפרוייקט הדורש מינימום עבודה ועם הזמן, כשצוברים ידע, ניסיון וביטחון, אפשר לקחת פרוייקטים יותר ויותר גדולים. בכל מקרה, בין אם השיפוץ קטן או גדול, אנחנו נדרשים לאותה עבודת הכנה. אז הנה עיקרי הדברים:

הכנת תוכנית עבודה – הפעולה החשובה ביותר היא פירוק תהליך השיפוץ לשלבים וכתיבת תכנית העבודה. זה מייעל את העבודה ומאפשר ניהול הפרוייקט מרחוק ואפילו מספר פרוייקטים בו זמנית. כיזמי נדל”ן המטרה שלנו היא להמעיט נוכחות בשטח ולפנות את המקום לאנשי הצוות שעובדים איתנו בהתאם לתהליכי העבודה ובמפרטים שקבענו מראש. תוכנית העבודה היא המפתח להצלחה. תכנית העבודה מורכבת משני מסמכים עיקריים:

1) תכולת העבודה SCOP OF WORK -זוהי רשימה המפרטת בדיוק את היקף העבודה ומה צריך לעשות בכל אזור בנכס. התוכנית מחולקת לפי אזורי הבית ומתארת את התוצאה הסופית שאנחנו רוצים לקבל. ככל שנדייק ונפרט נרד לפרטים הקטנים, אפילו ברמת החומרים, כך נקבל תוצאה טובה יותר וקולעת יותר למטרה. חשוב, שכל אחד מצוות העבודה שלנו יוכל לדמיין בראשו את התמונה של התוצאה הסופית שאנחנו רוצים להשיג. תזכרו שצריך להתגבר גם על מחסום השפה ואנחנו לא מתכוונים לשפה האנגלית. רוב העובדים בענף הבנייה הם מקסיקנים דוברי אנגלית עילגת במקרה הטוב. זה שהם מהנהנים בראש ואומרים YES YES YES לא מחייב שהם הבינו דבר או חצי דבר ממה שרציתם. תשתמשו בתמונות המחשה, מיספרים קטלוגים של HOMEDEPOT , פנטומימה, תכנות תרגום וכל דבר שיועיל להעברת המסר. האחריות שהצוות יבין את התוכנית היא עלינו. תכולת העבודה תשמש אתכם לקבלת הצעות מחיר והיא חלק אינטגרלי מההסכם עם הקבלן.

2) לו”ז וסדר העבודות. חייבים לתכנן איזו עבודה נעשית ומתי. מה יכול להיעשות במקביל ומה בטור. אתם לא רוצים להביא את הצבעי אחרי שכבר שמתם ריצפה חדשה… בפרויקט מסובך אנחנו נוהגים לבנות תרשים גאנט של התהליך.

צילום הנכס לפני ואחרי – התמונות לפני השיפוץ עוזרות בהכנת תוכנית העבודה ומאפשרות לנו לחזור ולבדוק את התוכנית מבלי שנצטרך לחזור שוב שוב לנכס עצמו. תצלמו כמה שיותר תמונות של כל מקום שצריכה להיעשות בו עבודה כולל תמונות במהלך העבודה עצמה. התמונות הן שימושיות במקרה שנמכור את הנכס לקונה הנעזר במשכנתא והבנק מבקש הוכחות להיקף העבודה שנעשתה. זה נכון במיוחד כאשר מוכרים נכס במחיר גבוה בהרבה ממחיר הקניה שלו ובתווך זמן קצר מהרכישה שעשינו.

הצעות מחיר ובחירת קבלני עבודה – אידיאלי לבקש לפחות 3 הצעות מחיר לכל סוג עבודה. אל תתפשרו על פחות אם אתם בתחילת הדרך ועדיין לא ממש שולטים במחירי השוק ואל תסכימו למחיר כללי ללא פירוט. כל סעיף בתוכנית העבודה שלכם צריך להיות מתומחר ופתוח למשא ומתן..

הדברים שחייבים לעשות כדי להגן על עצמינו- ישנם כמה מסמכים חשובים שחייבים לחתום עליהם לפני שמתחילים בשיפוץ: ( גילוי נאות: אנחנו לא רו”ח ולא עורכי דין . הכתוב משקף אך ורק את מה שאנחנו עושים בעסק שלנו ואינו ייעוץ משפטי או חשבונאי.)

• חוזה עבודה עם קבלן עצמאי – לפרט כללי עבודה, מתן אחריות, לוח זמנים, קנסות על איחורים. החוזה אמור להגן עליכם במידה ומשהו חריג קורה. לוח לתשלומים בדרך כלל לאחר השגת אבני דרך מוגדרות.

• תוכנית העבודה – אחרי הצגת התוכנית לקבלן וסיכום הפרטים שמוסכמים על שניכם, כל צד חותם על התוכנית

• ביטוח קבלן – יש לדרוש מהקבלן שיוסיף את שם החברה שלכם כמבוטח משותף לביטוח הכללי שלו

• טופס W9 – – מסמך שבו מספר המזהה את הקבלן ב IRS. במידה והקבלן אינו מאוגד כחברה (LLC או INC) יש חובה להגיש ל IRS דוח 1099. סיבה נוספת היא על מנת להבטיח שהקבלן הוא עובד עצמאי ולא מועסק שלכם.

• ויתור על שיעבוד – בסיום העבודה ולפני קבלת התשלום הסופי, הקבלן צריך לחתום על טופס ויתור שיעבוד שמגן עליכם מפני הגשת תביעה לשעבוד הנכס במקרה של מחלוקת עם הקבלן או אם מישהו מקבלני המשנה שלו.

וכמה מילים לסיום, שיפוץ נכסים מוסיף ערך לא רק לבית עצמו אלא גם לשכונה שהבית נמצא בה. אתם תגלו שהשכנים מוקירים תודה לכל מי שמשקיע מאמץ, זמן וכסף בהשבחת נכס מיושן ועלוב למראה והפיכתו לבית שתענוג להסתכל עליו.בה. שיפוץ נוגע לא רק בקירות הבית אלא בעיקר באנשים שסובבים אותו וזה תמיד מרגש מחדש כשהקונה מודה מכל הלב על הבית הנפלא שרכש מכם.

להשתמע מחר

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון