יזםהשבוע Eliran Simoniפוסט3

שלום לכל חברי הפורום , אנו שמחים לרשום לכם את הפוסט השלישי שלנו, בו נענה לראשונה ברשת לשתי שאלות ששואלים אותנו המון!
הראשונה היא למה אתם נכנסים שותפים בכל קבוצה?
והשנייה היא למה אתם לא ממנפים? למה אתם לא עובדים עם בנקים?
אז אגש מיד לתשובות.
למי שלא יודע הסלוגן שלנו הוא : “משקיעים ביחד לביטחון כלכלי”
הסיבה להשקעה ביחד היא פשוטה וגם קצת היסטורית, וקשורה לימי כמשקיע צעיר בתחילת הדרך, בדיוק במקום שאתם אולי נמצאים בו כרגע.
אחד הדברים שהיו הכי חשובים לי זה שיהיה לי איש שטח בארה”ב שיהיה העיניים הרגליים והידיים שלי בשטח להוציא את התוכניות החזויות אל הפועל כאילו אני שם בעצמי. אבל חיפשתי מישהו שיהיה עם יותר כלים, ידע, ניסיון וזמן ממה שאני מסוגל להשקיע ממקום מושבי בארץ.
ורציתי שיהיה לאותו אדם משהו נוסף שהיה חשוב מאוד עבורי – שתהיה לו אכפתיות להשקעה, כאילו הייתה שלו. וכך נולדה לה הפרקטיקה שאנחנו נוהגים של שותפות בנכסים המבטיחה זהות אינטרסים. בשיטה זו, המנהל שבשטח הוא גם שותף בקבוצה ומכאן האכפתיות הגבוהה לעסקה. למעשה, הוא מרוויח יותר כאשר הניהול שלו טוב יותר! כפועל יוצא מכך כל החלטה ביום יום היא תוצר של הסתכלות רחבה ושל מיקסום רווחי הקבוצה (וכבר הזכרנו שניהול הנכסים הוא יומיומי ולא חודשי – בניגוד למה שקורה בארץ)
לפי שיטה זו המשקיעים נהנים משקט פנימי כאשר הם יודעים שמנהל ההשקעה פועל לאינטרס שלהם כי הוא למעשה – האינטרס גם שלו!
גילוי נאות – כמובן שהשותף המנהל – שזו החברה שלנו למעשה – עושה, הלכה למעשה, יותר ביומיום ולכן גם מתוגמלת יותר, גם בניהול השוטף וגם במכירה של הנכסים בסוף, אבל זה מבטיח שסך העוגה בה מתחלקים, לכלל הקבוצה, גדלה, כלומר, כולם מרוויחים יותר.
רציונאל נוסף שעומד מאחורי השיטה שלנו – להשקיע בכל אחת מקבוצות ההשקעה שלנו – היא שאנו מאמינים בלב שלם בעסקאות שאנו עושים! ולכן רוצים גם לקחת חלק ברווחים שאנו מייצרים.
אני רוצה לפתוח פה סוגריים קטנים (גדולים ????) ולדבר רגע על הנושא הזה של “לסמוך”. נושא שעולה באופן טבעי הרבה בפגישות עם משקיעים וכמובן בהשקעות מעבר לים.
אין ספק שבכל צורה של השקעה מעבר לים צריך לסמוך על מישהו שזה לא אנחנו, המשקיעים.
למה? מהסיבה הפשוטה שההשקעה לא קרובה אלינו… אז אני שואל אתכם האם כדאי לסמוך יותר על מתווך? על חברת שיווק? על חברת ניהול אמריקאית? או – על מישהו שאיתכם בעיסקה ומלווה אותה מההתחלה עד הסוף ללא נקודות יציאה? נראה לי שהתשובה ברורה.
כמובן שכל זאת בכפוף לחובת דיווח שוטפת ומשמעותית המתבצעת אחת לרבעון ומספקת מידע מלא לגבי הוצאות והכנסות.
ובמפנה חד נעבור לשאלה השנייה ששואלים אותנו באופן שוטף והיא –
מדוע אנו לא ממנפים את הכסף עם מימון חיצוני?
הסיבות למימון ברורות: עם כסף מסוים שיש לך ביד ניתן לקנות משהו שהוא גבוהה ממה שיכולת לקנות לבד בתמורה לריבית מסויימת. זה יתרון חשוב אבל הרבה שוכחים שיש גם חסרון לא קטן בסיפור.
החיסרון הוא שהצטרף לחברה בעל דעה נוסף. אבל לא עוד שותף רגיל, אלא אחד עם בירוקרטיה וכללים מאד ברורים, שהכסף שלו חשוב יותר מכל ההשקעה כולה.
נקודה זו היא חשובה, הכסף של המלווה, הבנק, מוגדר ככסף החשוב בעיסקה וכשמשהו מסתבך או לא בדיוק לפי התוכנית, הנכס אינו מעניין יותר והוא יימכר כך שהחוב כלפיו יכוסה ראשון! הבנק הוא לנצח הנושה הראשון ללא כל התחשבות במצב האישי והכספי של הקבוצה.
חברי היקרים, המון משקיעים איבדו את כספם ואת כל ההשקעה בכך שהנכס היה משועבד לבנק!
האלטרנטיבה היא מימון עצמי, שאמנם לא מאפשר לי לקנות את ההשקעה הכי גובהה ואולי הכי רווחית, אבל אלמנט הסיכון פה הוא מזערי וכמעט אפסי. וזאת כי תמיד יש את הנכס ששווה מעל החוב עצמו. וגם אם תהיה ירידת ערך מסיבה כלשהי, נכס ביד יכול עדיין לשלם את הוצאותיו, ניתן להכניס לו עוד הון ולהחיות אותו ועוד פתרונות נוספים.
בעולם הנדל”ן לצערנו יש נטייה מוחלטת לנסות ולמקסם את ההשקעה כשהשאלה המרכזית ששואלים היא- מה התשואה? אבל שוכחים לשאול… מה הסיכון? השקעה באמצעות כספי הבנק גם היא סיכון. ומי שיגיד אחרת מטעה אתכם.
נקודה חשובה נוספת היא שבדרך של מימון עצמי (ללא מינוף הבנק) כל עניין פשיטת הרגל של קבוצה (חברה) למעשה לא קיים. תמיד יש את הנכס כביטחון לחברה (נכון שערכו יכול תאורתית גם לרדת אבל כל עוד אין מימוש של הנכס אז ה”הפסד” הוא על הנייר בלבד והחברה יכולה להמשיך להחזיק אותו ולהנות מתשואה שוטפת.
לכל זה תוסיפו פרוצדורות ארוכות ומתישות מול הבנק, זמני אישור ארוכים, בירוקרטיות והמון כאב ראש… כל אלו יכולים לקחת המון זמן ואפילו לבטל עיסקה.
ובכלל, למה לשלם ריבית לגוף מסוים אם אפשר להרוויח יותר בשוטף? למה להכניס דווקא את הבנק כשותף, ולא לעבוד בקבוצה עם אנשים נוספים ולהביא את ההון מגורמים שיש להם אותו אינטרס?
אז מה דעתכם? כדאי להיכנס למבנה שותפות כפי שהצגנו? נשמח לשמוע תגובות.
בתמונה למטה – דוגמה מפגישת משקיעים, כל שנה אנו נפגשים עם המשקיעים (שותפים שלנו) בכל קבוצת השקעה לדיון פרונטלי או של זום לניתוח עומק של ההשקעה.
תזכורת לגבי הפוסטים הבאים:
ביום רביעי- נדבר על אחת הטעויות הקשות שמשקיעים חדשים עושים או במילים אחרות “לא כל הנוצץ זהב” ????
ביום חמישי נסביר למה אסור לכם להאמין למי שיגיד לכם שהשקעות זה ממש פשוט, כמו איקאה
ביום שישי כמעט ונסכם עם השאלה הכי רלוונטית לימינו- איך מתמודדים עם משברים? ???? תמיד יש כאלה..
וביום שבת נעלה את הפוסט האחרון ונחשוף בפניכם מה המודל המנצח שלנו להורדת סיכונים בהשקעה????