#יזםהשבוע #פוסט4 seller financing / owner financing אותו דבר… כמו שכתבתי בפוסט אתמול, אנחנו…
seller financing / owner financing
אותו דבר…
כמו שכתבתי בפוסט אתמול, אנחנו עובדים עם 2 שיטות מאד שונות אבל מאד דומות.
הנקודה העיקרית שמבדילה בין עסקת פייננס לבין עסקת ליס אופשן היא פעולה המכירה.
כלומר, בעוד שבעסקת פייננס מבצעים פעולת מכירה, בליס אופשן המכירה הוא תופעת לוואי של השלמת העסקה.
Contract For Deed (CFD) / Land Contract
מתארים את המכשיר המשפטי בו משתמשים על מנת לבצע מכירה מסוג כזה. משתנה בין מדינה למדינה, באוהיו אנחנו עובדים עם CFD.
אז איך זה עובד?
אנחנו כבעלים של הבית נכנסים לנעליים של הבנק!
מי שלא ראה The Banker סרט חובה!
אנחנו מוכרים את הנכס לקונה שמסיבות שונות לא יכול / לא רוצה לקחת משכנתא מהבנק. אנחנו נקבע מחיר מכירה, אחוז ריבית ותקופה לפריסת התשלומים (אמורטיזציה). בזמן החתימה נקבל מקדמה Downpayment ולאורך התקופה שהגדרנו נקבל תשלומים קבועים. חשוב להדגיש אלה לא תשלומי שכירות אלה תשלומים המורכבים מקרן פלוס ריבית.
למה שנעשה את זה?
שתי סיבות
הראשונה…
קל… כדי להרוויח יותר כסף!????
הסיבה השניה היא כי יש לנו “בית זבל” ואין שום בנק שיסכים לממן אותו או לאשר לקונים שלנו מימון בעתיד. לכן, לא נוכל לעשות ליס אופשן.
זוכרים? בית מתאים לליס אופשן רק אם שני התנאים מתקיימים. גם קונים שרוצים לקנות וגם בנק שיסכים לממן.
בדומה לעסקת ליס אופשן ברגע שהפכנו את הדייר לבעל בית, אנחנו נהנים מאותו שינוי פוזיציה ומכל היתרונות שדברתי עליהם בפוסט הקודם (אני עצלן מי שלא זוכר, נא לחזור לפוסט 3).
להבדיל מליס אופשן, בעסקת פייננס הקונה יהיה אחראי על כ-ל התשלומים! כולל ביטוח ומיסים.
כמובן שאם הבנק לא מוכן לתת משכנתא לדייר כנראה שיש סיבה, ולכן נצטרך לתמחר את הסיבה הזו הן במחיר המכירה של הבית והן באחוז הריבית על ההלוואה.
כמה ריבית? כמה שאפשר… הכל נתון למשא ומתן.
יתרונות למכירה בפייננס לדייר:
1. מכירה במחיר גבוה ממחיר השוק בעשרות אחוזים!
לכל אותם משקיעים שמכרו להם עסקאות ב 40K שחשבו שהם עשו את עסקת חייהם עד שהבינו שזה פשוט לא עובד.
לכל אותם משקיעים שקנו בתים ב 80K והבינו שהבית שווה רק 40K (כואב הלב אבל יש כל כך הרבה כאלה).
מכירה בפייננס יכולה להיותר אחלה אסטרטגית יציאה מהברוך, וזה כלי שאני מאד אוהב להשתמש בו במצבים כאלה.
2. מכירה של בית גם אם הוא לא במצב טוב! בעסקאות כאלה הבית לא חייב להיות מתוקתק, אין בעיה אם יש מטבח ישן או שטיחים מלוכלכלים, מראש אנחנו מתעסקים עם אוכלוסייה עם סטנדרטים נמוכים יותר, ומה שאנחנו מוכרים פה זה הזדמנות ולא בית חלומות.
3. ניהול ושליטה! כל מי שיצא לו לעבוד באיזורי low income, יודע שקבלה של שכ”ד בזמן אם בכלל היא פריבליגיה שצריך להעריך. מכירה בפייננס מייצרת לנו הרבה יותר שליטה ותשואה גבוהה משמעותית. הדייר יודע שאם ישלם בזמן לאורך התקופה, בסופו של דבר הבית יהיה שלו ובדרך כלל הוא מתנהג כלפינו וכלפי הבית בהתאם.
4. הטבת מס! במידה ואמור להיות מס רווחי הון על הפער בין מחיר הקניה למחיר המכירה, תשלום המס יפוזר בהתאם לתקופת ההלוואה, ובקיזוז הוצאות ופחתים רו”ח מקצועי ידע למחוק את חבות המס.
5. אסטרטגית אקזיט מתוחכמת! לאותה משכנתא שיצרנו מול הדייר (Note) יש קונים. אם נעשה את זה נכון נוכל למכור את החוב עצמו למשקיע אחר ולצאת מהעסקה עם מזומן. (תחום מורכב שצריך להכיר מראש)
לא שכחתי…
אנחנו ישראלים חשדניים…
איפה הקאצ’??
אז ככה…
יש קאצ’ גדול!
חשוב להכיר את החוקים בכל מדינה ומדינה כי יש הבדלים ענקיים!
בדוגמא אתייחס למדינת אוהיו אבל אם מישהו עשה! יודע! ומכיר! חוקים ממדינות נוספות אשמח לשמוע בתגובות.
בניגוד לעסקת ליס אופשן בה אין בעיה לעשות אביקשן כל עוד מתכננים את העסקה נכון מבחינה משפטית, בעסקת פיינס אנחנו עלולים למצוא את עצמנו עומדים מול תהליך פורקלוז’ר (foreclosure) בקלות!
רק שתבינו קצת מה ההבדלים, עלות של אביקשן היא 500-1000 דולר, והתהליך אורך כ 60 ימים.
עלות של פורקלוז’ר סטנדרטי שלא הסתבך היא 4000-6000 דולר והתהליך אורך כ 10-18 חודשים!
לא יודע מה איתכם, אבל אני אצטרך לקבל הרבה בשביל לדעת שאני לוקח את הסיכון הזה. במידה והקונה החליט להפסיק לשלם דבר ראשון אני צריך לשלם אלפי דולרים לעורך דין ועמלות בית משפט, ודבר שני אני צריך לחכות שנה פלוס עד שאראה את הבית חזרה.
שתי נקודות עיקריות שיכולות להביא אותנו לפורקלוז’ר במדינת אוהיו (יש דקויות נוספות אבל נתמקד):
1) הקונה מחזיק ב 20% equity מערך הנכס שנקבע בחוזה. כלומר, במידה והקונה שם 20% מערך הנכס כדאון פיימנט לא נוכל לעשות לו אביקשן!
למתחכמים, גם אם הוא שם רק 10% מקדמה ובמהלך התקופה בה הוא כן שילם הוא הספיק לצבור עוד 10% ממחיר הנכס, הקונה הגיע ל20% ושוב לא נוכל לעשות לו אביקשן!
2) במידה והקונה שילם 5 שנים של תשלומים, לא נוכל לעשות לו אביקשן!
בקיצור, לא נעים…
אז איך כן עושים את זה?
אני באופן אישי לא מוכר המון עסקאות כאלה לבעלי בתים, אבל יש מצבים שזה הפתרון היחיד ואז אתמקד בשתי נוקודת ששומרות עלי באופן יחסי:
1) בתור איש מכירות אני תמיד מנסה לקחת כל מה שאני יכול מהקונה. במקרה כזה אני נלחם ביצר. אני בונה את העסקה בצורה כזאת שאני אדע שלקונה הולך לקחת זמן, בדרך כלל לפחות שנה וחצי שנתיים עד שהוא יצליח להגיע ל 20% אקוויטי בנכס. אני מראש מכוון למקדמה יותר נמוכה / מעלה את מרכיב הריבית/ מעלה את מחיר המכירה, על מנת להקשות על הדייר לצבור אקוויטי. ככל שעובר הזמן והדייר עומד בתשלומים ככה עולה הסבירות שהוא ישלים את העסקה. דייר שעמד בתשלומים במשך שנתיים, סבירות גבוהה שימשיך לשלם בזמן. במידה ולא… קבלתי שנתיים של תשלומים פלוס מקדמה. אם נלך לפורקלוז’ר יהיה איך לממן אותו.
2) סינון מאד מאד קפדני של הקונים – אני יודע בדיוק איך נראה ונשמע הברווז גומי שאני מחפש. לא כל מי שיש לו 5000 או 10000 דולר הולך להכנס לבית. להפך… כשיש לך קונה באיזורים האלה עם 10000 דולר מזומן זה בדיוק הזמן להתחיל לחשוד!
איך אני כן עושה עסקאות פייננס?
אני מוכר אותם בעיקר למשקיעים אמריקאים מקומיים ולא לדיירים בעלי בתים. העסקה פחות רווחית אין ספק, ולא אני לא אמכור בית של 40K ב 80K, אבל אני כן אמכור אותו ב50K אולי אפילו קצת יותר וב 7%-8% ריבית. בדרך כלל. לתקופות קצרות עם בלון של 3-5 שנים.
המשקיעים מנהלים ומתחזקים את הנכסים שלהם בעצמם ובזול ואין להם שום בעיה להתעסק בזבל.
להפך…
רק שתבינו שמי שיודע לעבוד בזבל של קליבלנד (90% מהעיר קליבלנד עצמה), עושים תשואות של 30%-50%! מספרים מטורפים!
הבית הוא חלק מהביזנס שלהם ולכן סבירות גבוהה שישלמו. במידה ולא שילמו, יש אחרי מי לרדוף ולתבוע.
בנוסף אם עושים את זה נכון, אפשר להשתלט על הנכסים חזרה באופן מיידי, גם אם אפילו עוד לא התחלנו בתהליך הפורקלוז’ר!
אפשר למכור את הבתים האלה אחד אחד בפייננס למשקיע כמו שהזכרתי. אבל במקרים ויש משקיעים שהם בעלים של מספר נכסים מהסוג הזה, אני בדרך כלל מאגד את כולם תחת עסקה אחת. אני מוצא משקיע אמריקאי מנוסה שידע לקחת את כל החבילה.
בצורה כזאת, מראש נוכל להביא משקיעים יותר רציניים וברמת סיכון נמוכה יותר. יתרון נוסף למכירה של מקבץ,הוא שיהיה לי הרבה יותר קל, זול ואפילו רווחי לתקוף את אותו קונה, במידה ותצוץ בעיה בעתיד.
בהרבה מקרים אני אשמח שהוא לא ישלם (לא באמת, אבל לא תראו אותי מזיע בגלל זה).
כמו בכל עסקה יש יתרונות חסרונות, וכל אחד צריך לעשות את השיקולים שלו בהתאם לסיטואציה שבה הוא נמצא, ובמקרה הזה גם בהתאם למדינה שבה הוא משקיע. מכירה בפייננס יכולה להיות פתרון מדהים לבעיות קשות, אבל חובה לעשות את זה בצורה מקצועית על מנת להמנע מטעויות יקרות.
שאלות בתגובות (:
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
מרתק ומחכים, תודה.
Avi Mizrachi
אחלה תוכן! כתוב מעולה גם..
Amir Ben Bassat פוסט מעולה מסביר מצויין את כל הנושא מחכה כבר לפוסט הבא.
לגבי OF חשוב לציין שהחוזה נחתם ע״י עורך דין נוטריון כי בעצם מתבצעת
פה פעולת מכירה הדבר הזה נותן משמעות חזקה יותר לעסקה.
דייר ששילם מקדמה של 5K לדוגמא, הלך פיזית לנוטריון ומחזיק במסמכים חתומים גם אצלו וגם במחוז זה הופך את זה (אולי פסיכולוגית) למשהו שהדייר פחות רוצה להסתבך איתו.
לעומת Rent to own ששם אפשר לעשות חוזה פשוט של ליסינג.
נקודה נוספת שחשוב לציין כחסרון של מכירה בשיטה הזאת זה שהקונה ״הדייר״ הוא זה שיהנה מעליית הערך בעתיד כי יכול להיות שבתום חוזה שמכרת אותו היום נגיד ב80K הבית יהיה שווה הרבה יותר בעוד X שנים.
חסרון נוסף (שיכול להפוך גם ליתרון ליציאה מהעסקה), אם עכשיו יש נזק גדול בבית (הלך הגג) יש סיכוי שלקונה לא יהיה כסף לתקן אותו בכל זאת מדובר באוכלוסיה עם הכנסה נמוכה יותר וצריך לחשוב איך מתמודדים בנקודה הזאת. (יש פתרונות)
יתרון שיש בעסקה כזאת לעומת רנטלים
קל יותר לחזות את התשואה וגם לשמור עליה מכיוון שאין הוצאות הכלללל על הקונה אנחנו הבנק!
ברנטלים או rent to own אם יש נזק גדול או ברנטלים אפילו קטן ההוצאה עליך כבעל הבית ויהיו הוצאות בכל זאת הבתים בני 100 שנה…
עליית המיסים, עליית מחירי הביטוח בOF עלו המחירים זה ״בעיה״ של הקונה.
אפילו הפוסטים לא משקפים כמה אתה מקצוען באמת.
אנציקלופדיה
אמיר ציינת שאתה עושה CFD,, אבל אפשר לעשות גם LAND CONTRACT בקליבלנד?
המון מידע מעניין, כל הכבוד על השיתוף
אלוף אתה. כל הכבוד. יופי של כתיבה. המון הבדלים בין אוהיו למישיגן. חשוב ומעניין.
שיחקת אותה, כל פוסט בצבע❗
⭐בנושא הביטוח והמיסים:⭐
בכדי לא להגיע למצב שאתה תלוי בדייר בנושא התשלומים לגופים המוסדיים,מומלץ מאוד לשלם את הביטוח והמיסים בעצמך ולחייב את הדייר בעלויות (ולא להיפך).
בצורה הזו אתה יודע שאתה “מכוסה” ואין חשש שהנכס לא מבוטח/לא שולמו מיסים לעירייה בזמן.
יישר כוח על הפעילות ועל הערך ????
פוסטים הצגה.