נכסים משריף SHERIFF SALES
#יזםהשבוע ירון פלדברג #פוסט5
שריף-סייל זה תהליך למכירת נכסים על ידי גוף ממשלתי (משהו כמו הוצאה לפועל) במכירה פומבית אל הציבור הרחב. המטרה היא להחזיר חוב של מישהו אחר. מיסים, משכנתא, תביעות וכיו”ב. 50 גוונים של איך לקחת למישהו את הבית (שלא תחשבו שהמצאתי את זה לבד, צירפתי את הרשימה למטה). בכובע של חברת ניהול המטרה שלי היא למנוע את זה. בכובע של משקיע, אני ירצה להבין את התהליך לעומק ואיפה הסכנות ברכישה של נכס מהשריף. ישראלים אוהבים להיסתער קדימה ולהגיד יהיה בסדר. עזוב אותך… יהיה בסדר…אחי! עזוב אותך… יהיה ב ס ד ר…
את העולם זה אני מכיר בעיקר הטעויות של אנשים, וגם אני חטאתי בזה ממש בהתחלה. אני אישית לא מתעסק היום עם רכישות של שריף. אבל אני לא שולל רכישה מהשריף אם אתם מבינים לאיזה עולם אתם נכנסים. הנה 3 דברים עיקרים שאנשים נופלים בקניית שריף. אני בטוח שיש עוד דברים שחברים הקבוצה אשמחו להוסיף או לשתף חוויות כאלה. הכי טובה ללמוד מניסיון של אנשים.
שריף DEED
יש כמה סוגי מכירת שריף, אחת מהם משקיעים אוהבים ה FREE AND CLEAR . כי זה אומר שהנכס נקי מחובות מיסים. מה שאנשים לא מבינים איזה סוג DEED הם מקבלים. שריף DEED לא מבטיח הרבה, כמעט כלום ניתן לומר. משקיעים מקבלים תחושת ביטחון דמיונית. אם רוכשים נכס כזה, רצוי לעשות בדיקת לשרשרת הטייטל TITLE. כדי להסביר הכי פשוט מה ההבדל בין DEED ל TITLE. ה DEED זה המוצר וה TITLE זה הקבלה. הקבלה אומרת למי שייך המוצר ותנאים שימוש במוצר. הבעיה יכולה להיווצר כשאר יש ליותר מאדם אחד קבלה שאומרת שהמוצר שלו. מספיק שיש חשד לקבלה כזו שמסתתרת לה, יכולה לעשות המון בעיות ולהתחיל לעלות כסף. חברות טייטל מתמחות בבדיקת השרשרת הקבלות האלו עד לאדם הראשון שבנה את הבית. כאשר יש רצף קבלות מהאדם הראשון עד האחרון השרשרת נקיה מבעיות וחברת הטייטל תיתן ביטוח לכך (תעשו לי טובה תקנו ביטוח טייטל).
נכס של משקיע, שזכה בעזרת חברה שהייתה רוכשת עשרות נכסים בחודש מהשריף, היו קונים מאוד מאוד בזול, משפצים ומוכרים את הנכס למשקיע מוכן לדייר. הנכס עבר לידי אחרי 5 שנים שהוא לא ראה דולר מנכס, רק הוצאות והוצאות. עשינו בדיקה למכירה וגילנו שהבית נלקח כי הבעלים נפטרו ולא שולם מיסים. המשקיע לא ממש הבין מה אנחנו רוצים ממנו. הרי הוא קנה את הכנס FREE AND CLEAR ולא רק זה הוא קיבל את ה DEED על הבית. הוא היה צריך לשכור עו”ד כדי לבצע תהליך שמנקה את הנכס מיורשים עתידיים שיכולים לבוא ולדרוש את הנכס. הוצאה של 3000$-4000$ ו 4 חודשים עיקוב למכירה.
רכישה עיוורת
במכירה פומבית קונים נכס שאתה לא יכול לבדוק אותו. במכירה רגילה יש לנו את האפשרות לצבע בדיקות של הכנס עם בעלי מקצוע שיכולים להעריך את מצבו, מצב התשתית, גג, מערכות וכיו”ב. כך אתה יכול לעמוד את העלויות כדי להעמיד אותו למצב תקין שתוכל להשכיר או להפליפ.
לקוח זכה בנכס שאחרי ששילם את ה 10% על הנכס שלח לי תמונות של הנכס שאני הולך לנהל. בתמונות גיליתי שיש מדבקה אדומה על הדלת שמציינת שהבית עבר שריפה. משהו שהוא לא שם לב. ייעצתי לו להפסיד את ה 10% מאשר להתקדם עם הקניה. כך נחסך לו 90% מהקניה ופליפ בהפסד.
נכס אחר שמקרה הייתי מעורב בו, ממבט ראשון היה נראה נכס מושלם במצב מעולה. לאחר הקניה, נכנסו לנכס וגילינו שהתשתית של הנכס הרוסה לגמרי. מכרנו אותו במהרה כדי להקטין את הסיכון והפסדנו רק 2000$. משקיע אחר שזכה בנכס גילה שיש לו מע’ SEPTIC TANK (אבטיה ענקית מתחת לאדמה שהם מגיעים הביוב ופעם בכמה זמן מגיע משאית אם שואב שמנקה את האבטיה) הוא גילה את זה אחרי שהתחיל שיפוץ מסיבי בבית כדי להפליפ אותו. התענוג עלה להם 40 אלף דולר לחבר למע’ ביוב ציבורית. הפתעה לא נעימה שחתכה מהרווח. רכישה מהשריף צריך לקחת בחשבון את כל הסיכונים האפשריים ולחשב אותם ל $. רק אז להציעה סכום שלא עובר את רמת הסיכון האפשרית.
סבלנות.
אדם שאיבד את הנכס שלו, יכול עד שנה לשלם את החוב ולקבל את הבית חזרה. אפילו אם קבלתם את הדיד והטייטל. אפילו ששילמת (אל דאגה השריף יחזירו לכם את הכסף ששילמת על הנכס). אפילו שהשקעתם עכשיו שיפוץ ב 150 אלף דולר. תודה רבה, עשיתם לבעלים המקורי את השנה. שיפצתם להם בחינם את הבית. לקוח שזכה בנכס, שיפוץ ב 150 אלף דולר.. סתם אין לי סיפור כזה על לקוח שלי, למזלי. אבל שמעתי על אנשים שקרה להם. קחו בחשבון שרצוי להמתין שנה עד שאתם עושים משהו רציני אם הנכס. או תמיד יש בעל נכס שממתין לפראיירים כאלה.
בקיצור, תלמדו את המטרייה לעומק. יש דברים שאתם לא יודעים שאתם לא יודעים. תתייעצו עם בעלי מקצוע. חברות טייטל, עו”ד, חברות שמתמחות בזה. אל תחשבו איפה שכתוב FREE אתם מקבלים משהו חינם. אני למדתי שאין דבר בעולם שהוא חינם. גם לא אוויר.
כמו שהבטחתי 50 כגוונים של איך לקחת למישהו את הנכס.
1. 1Forged deeds, mortgages, mortgage discharges/satisfactions
2. Deeds executed by a mentally incompetent or insane person
3. Deed from a minor subject to avoidance
4. Unauthorized deed from partnership or trustee
5. Deed by foreign person vulnerable to challenge
6. Deed from a corporation unauthorized by by-laws or resolution
7. Undisclosed divorce of person who conveys as sole heir of a deceased former spouse
8. Deed signed by mistake or under financial duress
9. Deed signed under defective power of attorney
10. Foreclosure deed where underlying foreclosure was defective
11. Ineffective release/discharge of prior mortgage
12. Deed of deceased not joining all heirs
13. Missing heirs claiming interest in property
14. Transfer void under contract law
15. Deed includes protected public trust wetlands
16. Ineffective release of mortgage subject to bankruptcy avoidance powers
17. Ineffective mortgage subordination
18. Mistakenly indexed deed/release
19. Undisclosed federal/state tax lien
20. Undisclosed spousal/child support lien
21. Undisclosed lawsuit affecting property
22. Undisclosed restrictions/covenants
23. Incorrect legal description
24. Errors in tax records
25. Erroneous tax release
26. Misinterpretation of wills
27. Deed without right of access to public way
28. Access eliminated by foreclosure
29. Defective notarization
30. Forged notarization
31. Improperly recorded or indexed deed/mortgage
32. Deed acquired through creditor fraud
33. Mechanic’s lien claims
34. Incorrect property boundaries
35. Encroachments of buildings
36. Federal or state estate tax liens
37. Preexisting violation of subdivision laws
38. Preexisting violation of zoning laws
39. Deed from joint owner without joint tenant joining
40. Undisclosed right of first refusal
41. Undisclosed easement affecting property
42. Undisclosed party wall agreement
43. Special assessment liens
44. Adverse claim of vendor’s lien
45. Discovery of un-probated will
46. Claims for prescriptive rights, not of record
47. Easement does not conform to recorded instrument
48. Incorrect survey
49. Deed following lawsuit where all parties of interest not joined
50. Deed executed under falsified power of attorney
Undisclosed federal/st
Responses