אפשרות להשכרה לבעלות / חכירה
יזםהשבוע פוסט3
אז בהמשך לפוסט המדכא מאתמול, אני הולך לחשוף בפניכם שתי שיטות שנתנו לי פתרון לכל אותן בעיות שהזכרנו. שתי שיטות שעוזרות להוציא את העוקץ מהעסקה, הן דומות אבל מאד שונות והן מתאימות לסוגים שונים של נכסים בסיטואציות שונות.
בפוסט הזה נדבר על השיטה הראשונה rent to own / lease option ,שם שונה שמתאר את אותה העסקה.
נתחיל…
מה זה בכלל ליס אופשן?
עסקת ליס אופשן כשמה כן היא, מורכבת מליס (חוזה השכרה) ואופשן (חוזה אופציה לרכישה). בתמורה לדמי אופציה שנקבל ביום החתימה, בעל הבית ייתן לדייר/קונה תקופה מוגבלת וקבועה מראש לקנות את הבית במחיר קבוע מראש. לאורך התקופה הדייר יהיה שוכר רגיל לכל דבר עד שיצליח לקבל משכנתא ולממש את העסקה.
אחת הנקודות הקריטיות בעסקה וההבדל המהותי היחיד בזכויות הדייר בין עסקת ליס אופשן לבין השכרה רגילה, היא שאלת התחזוקה. בחוזה שכירות רגיל כל הוצאות התחזוקה נופלות על בעל הבית, לעומת זאת, בעסקת ליס אופשן כל הוצאות התחזוקה השוטפות (עד גבול מסויים) הן באחריות הדייר. כלומר במידה ויש סתימה בשרותים או כיור מטבח שדולף, הדייר יאלץ להתקשר לאינסטלטור על חשבונו. במידה ויש גג דולף שמצריך החלפה האחריות היא עדיין שלנו בעלי הבתים.
איך ליס אופשן נותן לנו פתרון?
אני אוהב להשוות את זה להבדל בין רכב שכור לרכב ליסינג. כל מי ששכר רכב יודע בדיוק איך הוא מתנהג אליו (מסכן האוטו), לעומת זאת כשאתה מקבל רכב ליסינג, כשאתה אחראי לתחזוקה שלו ושיש לך שאיפה לקנות אותו בסוף התקופה, רוב הסיכויים שנתייחס לרכב בצורה אחרת כאילו הוא כבר שלנו.
עכשיו תחשבו על זה…
יש לנו דייר ששם לנו כמה אלפי דולרים ביום החתימה בתמורה לזכות לרכוש את הבית במהלך התקופה. במידה והדייר לא ישלם בזמן הוא יאבד את דמי האופציה, ולכן יש לו אינטרס להיות “ילד טוב” ולעמוד בתשלומים כמו שעון. נשלב את זה יחד עם העובדה שהוא גם אחראי על הוצאות התחזוקה וקבלנו דייר עם הרבה פחות בעיות גבייה ובלי קריאות תחזוקה. ????
עכשיו אם יש לנו דייר כזה, שלא צריך לרדוף אחריו ושלא מתקשר על בעיות תחזוקה, למה צריך בכלל חברת ניהול? ????
במידה והדברים עובדים כמו שצריך, כל מה שנשאר זה לוודא תשלומים של חברת מים (בהתאם לצורך), לשלם מסים דרך האינטרנט פעמיים בשנה ולהגיש תדפיסי חשבון בנק חודשיים לרו”ח בסוף השנה.
שווה לשלם כל כך הרבה כסף לחברת ניהול אם זאת כל העבודה שיש?
מאד סובייקטיבי אבל בדרך כלל לא…
מה קורה אם זה לא עובד כמו שצריך ויש בעיה עם הדייר?
חשוב להדגיש שעסקת ליס אופשן זה לא הבטחה לתשואה או לשקט וגם פה עלולות לצוץ בעיות עם דיירים.
עדיין עלולים להתקל בבעיות גבייה, אביקשנים, נזקים, וכל בעיה שעלולה לצוץ בדומה להשכרה לדייר רגיל.
כל המטרה שלנו היא לשפר את הרווחיות ולהוריד את הסיכוי ליפול על דייר סורר שבלי הרבה מאמץ ימחק לנו תשואה של שנה שלמה.
אז איך מתמודדים כשבכל זאת יש בעיות?
פשוט… משלמים בהתאם לצורך …
דייר הפסיק לשלם ולשתף פעולה?
נשלם לעורך דין / מנהל נכסים שיעשה לנו אביקשן
צריך להכין את הנכס שוב להשכרה?
לא יהיה מאד מורכב להביא מישהו שירענן את הבית עבור תשלום.
בשורה התחתונה ברוב המקרים אני ומשקיעים שאני עובד איתם מוותרים לגמרי על שרותי חברת הניהול.
סבבה והכל, איך עושים מזה כסף?????
שלושה מרכזי רווח עיקריים בעסקאות ליס אופשן-
- דמי האופציה הם NONREFUNDABLE. גובה התשלום משתנה בהתאם למחיר הנכס וליכולת המשא ומתן שלכם.
- חסכנו 10% דמי ניהול, חסכנו עוד 10% בממוצע על הוצאות תחזוקה, מה שאומר שחסכנו 20% מהברוטו! כל אחד מוזמן לבדוק כמה 20% מהברוטו שווה לו לנטו.
בדרך כלל מגיעים לשיפור של כ 50% לרווח בסוף שנה!
הייתם אמורים להרוויח 8% על העסקה בהשכרה רגילה?
מזל טוב!
העסקה מייצרת עכשיו 11%-12% נטו. - הדובדבן שבקצפת – שלב המכירה
להבדיל ממכירה רגילה בשוק, במקרה הזה כבר יש לנו את הקונה ביד מה שאומר שהוקוס פוקוס חסכנו 6% תיווך.
אם רצינו למכור את הבית ולקבל עבורו טופ דולר כנראה שהיינו צריכים להשקיע בבית לא מעט כסף בשיפוץ כדי להביא אותו לרמה הנדרשת למכירה לבעל בית. חסכון של עוד אלפי דולרים רבים.
כל מי שמכר בית בארהב יודע שבהרבה איזורים מקובל לבקש seller concessions. המחיר של הבית כבר קבוע ואין לנו שום מחוייבות לעשות לקונה הנחות.
בממוצע בשלב הזה נחסוך כ 10%-15% בהוצאות המכירה – על בית של 100K חסכנו 10K-15K או במילים אחרות רווח של שנתיים משכירויות.
אז אחרי שאכלתי לכם את הראש….
דוגמא תאכלס לעסקת ליס אופשן
בית של משקיעה שאני מאד אוהב (השם שמור במערכת) בעיר South Euclid, הבית לא עבד כבר תקופה ארוכה, חברת ניהול סוררת שעשתה הרבה מאד בעיות, דיירת שהריחה דם ולא שילמה שכירות חודשים ארוכים, המון נזקים שהיו בבית והיו חייבים טיפול ובעיקר משקיעה אחת מתוסכלת שלא מצליחה לגרום לנכס לעבוד.
מתחילים לעבוד!
שלב ראשון, הכנה של הנכס להשכרה, בעיקר שיפוץ קוסמטי במטבח ובשרותים, מערכת חימום חדשה ודלת גארז שהוחלפה אחרי שכמעט ונפלה על אחד העובדים (מה קורה אם זה נופל על דייר?).
שלב שני, שיווק שיווק שיווק!
החלק הכי מאתגר, אבל אם יש בית טוב באיזור טוב, הכל הופך ליותר קל.
מחירים של בתים דומים באיזור יהיו כ K110-K120~ עם שכד של 1250-1350 לחודש.
הצלחנו להביא דיירת, אחות מוסמכת שעובדת בקליבלנד קליניק(כמו רוב הדיירות שלנו). הדיירת הפקידה 6500$ דמי אופציה פלוס חודש שכירות ראשון בזמן החתימה על החוזה.
סגרנו על חוזה אופציה על סך של 139,000$! לתקופה של 18 חודשים ותשלום שכ”ד של 1350$!
עכשיו אנחנו ישראלים, אנחנו תמיד מחפשים את הקאץ’, לא יכול להיות הגיוני כל הטוב הזה.
אז אחרי קרוב לשנתיים שבהם אני חוקר את התחום הצלחתי למצוא חסרון אחד בכל השיטה.
אי אפשר למכור את הבית במהלך תקופה האופציה!
זה לא לגמרי מדוייק, היו לי מקרים בהם מכרתי עסקת ליס אופשן בין משקיעים אבל הכל היה שקוף, כל הצדדים היום מודעים לחובות הבעלים והתחייבו לכבד את ההסכמים הישנים. ובכל זאת, אם יש לך תכניות למכור את הנכס בשנה שנתיים הקרובות, כנראה שזו לא העסקה בשבילכם. לעומת זאת, אם לא אכפת לכם לחכות ולקבל הרבה יותר כסף ממה שאתם אמורים במידה והדייר יצליח לממש את העסקה, לדעתי זו ה-עסקה בשבילכם!
קצת תשובות לשאלות נפוצות
כל בית מתאים?
כל בית שאנשים ישמחו לקנות ובנק יסכים לממן יתאים. במידה והבית במצב לא טוב כנראה שהוא לא יעמוד בשני הקריטריונים שציינתי.
האם אפשר לקחת הלוואה על בית עם דייר ליס אופשן?
כן, אם עושים את זה נכון.
אני לא רוצה למכור, אני מתכנן להחזיק את הנכסים עוד הרבה שנים ולא מוכר נכסים כאידיולוגיה!
מעולה, אם הייתי מציע לכם היום 30% יותר משווי השוק של הבית במזומן? הייתם מקבלים את ההצעה קונים בית דומה ונשארים עם עודף? אם התשובה היא לא, כנראה שהעסקה לא תתאים לכם.
למה שאני אתן למישהו שהבנק מסרב לתת לו משכנתא לגור אצלי בבית?
יש כל כך הרבה אנשים לא כשירים לקבלת משכנתא מסיבות שונות, כשהעיקרית היא credit score נמוך.
מי שמכיר איך השיטה עובדת יודע שבקלות אפשר לדרדר את הניקוד אבל לתקן אותו לוקח זמן.
ברוב המקרים אותם דיירים מרוויחים משכורות גבוהות אבל טעויות שנעשו בעבר מקשות עליהם לקבל משכנתא כרגע, כל מה שהם צריכים זה דחיפה קטנה והכוונה.
שלא תבינו אותי לא נכון, 95%-98% מהפניות שאני מקבל על כל בית שאני מוציא לשוק הם מאנשים שלא רק שלא מתאימים לליס אופשן, גם לא הייתי משכיר להם את הבית בהשכרה רגילה. התפקיד שלי הוא לדעת לסנן את אותם דיירים כדי להביא דייר טוב עם פוטנציאל מימוש גבוה.
למה שהדייר יסכים לזה?
שאלת מיליון הדולר
נתחיל מהסוף, צריך לדעת למכור עסקת ליס אופשן!
חשוב להבין שאנחנו במקרים רבים היחידים שמציעים לאותו קונה אופציה ואופק לרכישה של בית.
הוא יכול להכנס אליו כבר היום, להנות “ממחיר שוק של היום” אבל לקנות אותו בעתיד. במידה ותיהיה עליית ערך הוא הרוויח (בדרך כלל נגלם עליית ערך במחיר המכירה).
כמו שציינו, יכול להיות שחלק משכ”ד הולך לטובת הרכישה ואז הוא לא “זורק כסף לפח”.
האם זאת ההחלטה הכלכלית הכי נכונה שהוא יכול לעשות?
כנראה שלא…
אני לא פה להעביר שעורים בחינוך פיננסי ומעבר לזה אני תמיד טוען שלא זול להיות עני (גם כלכלית וגם בהשכלה).
מי אחראי לתשלומי המס / ביטוח?
בעל הבית. הבית עוד לא נמכר וכל החובות האלו עדיין חלים עלינו בדומה להשכרה רגילה.
האם חלק מהשכ”ד הולך בזמן המכירה לטובת הדייר?
תלוי במה שהוגדר בחוזה כחלק מהמשא ומתן, נקודה שיכולה להיות בעייתית ולכן מומלץ להתייעץ עם מישהו שמבין בנושא.
האם דמי האופציה חוזרים לדייר?
דמי האופציה לא חוזרים לדייר בשום מצב. במידה והדייר מחליט לממש את האופציה, דמי האופציה יקוזזו לטובתו במכירה.
האם יש רישום או עוברת בעלות בטאבו?
לא, בעסקאות ליס אופשן אין שום פעולת מכירה. המכירה היא תופעת לוואי של העסקה
האם אפשר לבטל את העסקה?
לא! כמו כל עסקה חתומה, יש חוזה שמחייב את שני הצדדים לעמוד בו.
אם יש עוד שאלות מוזמנים בתגובות.
Responses