יזםהשבוע יוסי בית-יוסף #פוסט4

זוכרים את הסיפור שלי מהפוסט הראשון ?
איך נכנסתי לענף הקרקעות ?
“…לגמתי מהקפה הקר, השעה הייתה קצת אחרי 12 בצהריים ואני שואל את עצמי ,מה עשיתי מה נכנסתי לזה מה לי ולקרקעות ועוד בחוף המערבי של פלורידה (אני מתגורר בחוף המזרחי)…” (זה משפט מהפוסט הראשון)
אני מסתכל על הכתובת קייפ קורל – כן אני יודע שיש עיר כזו, נחשבת ליפה, מתפתחת – אף פעם לא הייתי בה
מה עכשיו ? אני נכנס לזילו רואה מחירים בטווחים שונים , לא מבין ממה ההבדלים ויוצא טוב אני לוקח אויר, שלוק נוסף מהקפה הקר (להזכירכם – יום ראשון צהריים על המרפסת – חם בפלורידה) אני נכנס לאתר של השמאי המחוזי, פעם ראשונה שאני באתר הזה בוא נראה מה יש אני חושב לעצמי, אני מכניס את פרטי הנכס ואני מתחיל לעבור על הנתונים שעל גבי המסך אה יופי הנכס מוערך על ידי השמאי ב 7,000$ רגע אבל כתוב שהוא קנה את הנכס ב 35,000$ מה קורה פה האם השמאי טעה ?
אני ממשיך לעיין באתר ואני מגלה שאני יכול לראות את המגרש ואת גבולות המגרש במבט על במפת הGIS וכאשר אני מסמן את המגרש השכן אז אני מקבל את הפרטים של בעל המגרש – מה יכול להיות פשוט יותר מאשר לטלפן למי שכבר מחזיק מגרש ולשאול אותו אם יש לו עניין בעוד מגרש ? וככה התחלתי להתקשר לכל בעלי המגרשים ברחוב ולאחר מכן עברתי לרחוב הסמוך, תוך כדי שיחות עם בעלי מגרשים למדתי מה טווח הקניה והמכירה של המגרשים באיזור זה היה יותר מהערכת השמאי והרבה פחות מהמחיר שגיל שילם על המגרש שלו בחלק מהשיחות שבהן שאלו אותי מה המחיר שאני מבקש ענו לי “אם זה המחיר שאתה מוכר אז תמכור גם את החלקה שלי” , בסופו של דבר הגעתי לקונה שאמר – אני אקנה את החלקה שלך – יש לך עוד חלקות – אמרתי לו אולי תן לי לבדוק , חזרתי לאותם אנשים ששאלו אם אני מוכן למכור להם את החלקות שלהם ובסופו של יום אחרי שגיל הסכים לקבל הרבה מתחת למחיר ההשקעה שלו (הבין שרימו אותו בעת הרכישה) מכרתי לקונה שלי 3 חלקות וברווח כולל של כ-15,000 דולר.
השעה הייתה כבר כמעט 6 בערב ואת כוס הקפה החלפתי בכוס מרגריטה קפואה כשאני קולט שביום ראשון באחה”צ אחד הרווחתי 15,000 דולר ואז הראש מתחיל לעבוד רגע אם אני אעשה את זה כל יום ראשון – אז בחודש אני ארוויח 60,000 דולר ואם אני אקדיש לזה עוד יום בשבוע זה יהיה 120,000 דולר ואם אקדיש לזה עוד יום אז … (הראש התחיל להסתחרר לי – לא יודע אם מהמרגריטה או מהמחשבות) … כל זאת מהכיסא בבית מבלי להניע את האוטו, מבלי להסתובב בבתים מזוהמים והרוסים, מבלי לריב עם באני השיפוצניק ומבלי להתעצבן על עיכובים של העיריה – גיליתי שאני יכול לעשות נדל”ן בלי כאבי ראש, גיליתי שאני מרוויח הרבה יותר מהפליפים של סינגלים שעשיתי עד כה – עסק חדש נולד ומאז אני לא מסתכל לאחור.
עבר שבוע אני מטפל בבעיית טרמיטים שהתגלת באחד הפליפים , אני מקבל טלפון מהקונה שלי – יש לך עוד מגרשים ? “לא” אני אומר לו “אבל אני יכול לחפש “
טוב הוא אומר לי תמצא לי באיזור הזה והזה – אבל לא קרקעות כאלה אלה קרקעות מהסוג הזה וככל שהוא מסביר לי נולדות לי שאלות נוספות ואז הוא אומר”בוא לקייפ קורל אני אעשה לך סיבוב ואלמד אותך מה לחפש לי”
וכך היה מתברר שהוא אחד מסוחרי הקרקעות הגדולים ביותר בפלורידה, הוא הפגיש אותי עם חברת הטייטל שלו ועם מתווכים שמתמחים באיזור ובקרקעות , הוא לימד אותי ממה להזהר ומה לא לעשות .
בשיחות שהיו לי עם פליפרים של נדל”ן מסורתי גיליתי שרובם אינם יודעים לחשב את אלמנט הזמן בפרוייקטים שלהם והמסקנות שהגעתי אלייהן הן כאלה :
פליפ ממוצע של רכישת סינגל שיפוץ ומכירה נמשך (מהיום שהוצאת כסף ועד היום שהכנסת כסף) כ- חצי שנה
כולם מחשבים רווחים באחוזים ותשואות בלבד אבל בואו נבדוק כמה זה בכסף וכמה זמן לקח להרוויח אותו ?
לא מעט פליפרים אמרו ש 50,000 זה רווח מצוין אבל בדרך כלל זה סביב 35,000 דולר , בואו נשאר עם הרווח המצוין לצורך הדוגמא: “או קי אני אומר אז אנחנו מדברים על רווח של 8,300 דולר בחודש נכון ?” “כן” אני מקבל תשובה מגומגמת (מתחיל ליפול לו האסימון אני חושב בליבי) ו”כמה שעות עבודה אתה מקדיש לזה כל יום ? “ “שמע אין ברירה תמיד יש עניינים לטפל בהם לפעמים זה גם בעיות” .
תזכרו – בכל יוזמה נדלנית צריך לבדוק רווח צפוי ביחס לזמן העבודה שלך ברמה היומית !
הרבה יזמים שהראתי להם את זה, אפילו לא ידעו שהפליפ שלהם שווה ליום עבודה של שכיר שהולך הבייתה בסוף יום בראש שקט !
לא נסיים את הפוסט הזה לפני שנערוך השוואה קטנה של תשואות עבור אילו שאוהבים אחוזים
לפני שנה וחודשיים רכשתי קרקע של דונם ב 2,700 דולר , תוך שבוע מכרתי את הקרקע לאסתי במחיר של 7,700 דולר הרווח היזמי שלי באחוזים 185% בחודש (האמת שהתשואה בפועל הייתה אין סופית כי את הקניה מימנתי מכספי המכירה – דאבל קלוזינג)
המגרש שווה היום 13,000 דולר ואסתי יכול למכור אותו (בשלב זה היא בחרה לחכות) רווח על הנייר כ-100% המשקפים תשואה שנתית של כ-85% לאסתי.
אסתי לא השקיע שניה אחת בשיפוצים – פשוט ישבה וחיכתה בלי חברת ניהול ובלי שוכרים שמבלבלים את המוח או גרוע יותר שוכרים שלא משלמים .
מסקנה שלי: בפליפ של קרקעות אני יכול להרוויח ביום אחד מה שפליפר של סינגלים מרוויח בחודש !!!
ובלי כל כאבי הראש (אלא אם שתיתי יותר מידי מרגריטות במהלך העבודה)
מסקנה שניה – “מרגריטה קפואה מידי – גם עושה כאב ראש”
בתמונות – המרפסת – משרד – והנוף עם זריחה, המרגריטה המצויינת של אשתי המופלאה
להתראות – מחר – מה צריך לבדוק כשרוצים לרכוש קרקע להשקעה ?