יזםהשבוע יוסי בית-יוסף #פוסט2

-”הקרקע לבנייה מיידית?“
-“לא”
-הקרקע מופשרת לבניה ?
-“לא”
-“הקרקע מיועדת לבניה ?”
-“לא”
-“אז מה אפשר לעשות עם הקרקע ?”
-”אני שמח שאתה שואל – למה לא שאלת את השאלה הזו כשאלה ראשונה ?
רוב המשקיעים/יזמים הישראלים שואלים את אותן השאלות מתוך תפיסת עולם שקרקע מיועדת לבניה בלבד
-זוהי כמובן תפיסת עולם מוטעית .
אני בטוח שיש פה בקהל אנשים שלא התעניינו מעולם בנושא הקרקעות מתוך תפיסת עולם מוטעית נוספת
“אין הכנסה שוטפת מקרקעות – זה לא כמו דירות מושכרות” –
-האמנם ?
בטח חלקכם מגלגלים עיניים – “מה ניתן לקבל הכנסה חודשית מאדמות ?”
בואו נראה מה אפשר לעשות עם קרקעות ?
ענף הקרקעות הוא נישה עצומה בפני עצמה והיא גם הבסיס לכל סוג של נדל”ן עליי אדמות, למעשה כל אחד מכם שקנה איי פעם נדל”ן מכל סוג שהוא שילם גם על חלק יחסי בשווי העיסקה שנקבע על ידי ערך הקרקע
אז איך שלא נסתכל על זה כולנו “רוכשי קרקעות”
למה משמשות קרקעות ?

• בניה אזרחית – מגורים + מסחרי (זהו מה שאני קורא לו “הנדל”ן המסורתי”) ורובכם עוסקים בתחום המגורים(מולטי למרות היותו נחשב מסחרי – שייך לקטיגוריית המגורים) חלקכם עוסקים בנדל”ן מסחרי (בתי מלון, בתי אבות, מרכזים מסחריים, משרדים,אחסון , מובייל הום פארקס וכו’)
• בניה ציבורית – מוסדות ציבור,מתנסים,בתי ספר, גנים וכו’…
• בנית תשתיות ותחבורה- כבישים, רכבות, שדות תעופה, גשרים וכו’…
• מחצבים, מכרות ואוצרות טבע
• גידולים חקלאיים – שדות ופרדסים (פירות וירקות) – משקים באנגלית Farms
• חוות למוצרי חקלאיים שמקורם בבקר ,צאן ובעלי חיים נוספים – חוות באנגלית Ranch
• יערות – גידול עצים לצרכי תעשיה (ענף ייחודי הידוע בשם Timberland)
• בילויים – Restriction
  בארה”ב יש מרחבים עצומים המאפשרים סוגים שונים של בילויים , שאינם קיימים בארץ ולא נמצאים במודעות שלנו כישראלים. בארהב אנחנו יכולים למצוא ציידים (ענף חזק מאוד) שצדים הכל: חזירים, ברווזים,צבאים ועוד… אני עד היום מנסה לדחות בעדינות הזמנות של קולגה להצטרף אליו לצייד חזירים ליילי
  “אתה היית בצהל… אני בטוח שתהיה לך הצלחה בצייד “ ????
  אנשים יוצאים לחופשות דייג על שפת אגמים ומפרנסים יפה את תעשיית המאהלים וההשכרות של הציוד או רוכשים לעצמם פיסת אדמה פרטית שתעמוד לרשותם בכל עת שירצו לנפוש ולצאת מהעיר הדחוסה.
  אז כמו שיש יזמי נדל”ן, יש יזמי Restriction הרוכשים או שוכרים שטחים המאפשרים להפעיל מתקני נופש למינייהם (קייקים, סקי , מחנאות וכו’..)
  הופס ומבלי לשים לב – קיבלנו תשובה לשאלה – איך אפשר לייצר הכנסה חודשית מקרקעות ?
  שוכרים :
• מפעילי מתקני חופש
• חקלאים
• חוואים
  אחת הדרכים האהובות עלי לייצור הכנסה חודשית מקרקעות היא באמצעות מכירת קרקע בשיטת “השכרה עם אופציה ” / “מימון בעלים”
  לפני כ- קצת יותר מ-3 שנים רכשתי קרקע נידחת בערבות אריזונה, הבעלים היו יורשים שלא ידעו מה לעשות עם “הדבר הזה” שנפל עלייהם והם שמחו להפטר מהקרקע , המחיר ששילמתי היה כ-500 דולר עבור שטח של כ-3 אקרס ומכרתי אותו במחיר של כ – 11,000 דולר בתשלומים של 300 דולר לחודש
  תנחשו – כמה היה ה דאון פיימנט ? … נכון 500 דולר !
  לא התעסקתי עם דייירים, לא התעסקתי עם תיקונים והשרותים לא התקלקלו באמצע הלילה, אפילו לא קיבלתי חשבון מנופח אחד של תיקון שמשה שבורה מאת חברת הניהול.
  לכל סוגי הקרקעות הנ”ל יש בעלים, שוכרים ומשקיעים וכל סוג של השקעה – מצריך יידע מקיף לאותו ענף
  גם פה כמו בנדל”ן המסורתי יש אסרטגיות של רכישה – השבחה – פיתוח , אחזקה או מכירה , פליפ או הול סייל לעומת זאת כיזם העוסק בקרקעות יש לי כר נרחב יותר של לקוחות בהשוואה ליזמי הנדל”ן המסורתי !
  מי הם הלקוחות של יזמי ה ”נדל”ן מסורתי” ?

1. משקיע שקונה נכס לצורך השכרתו לתשואה תזרימית והגדלת ההון בעת המכירה או משקיע שותף לפליפ
2. קונה סופי – המעוניין להתגורר בנכס
3. שוכר – במידה והנכם מחזיקים את הנכס בבעלותכם כמשקיעים.
   סך הכל 3 סוגי לקוחות
   מיהם הלקוחות של יזם קרקעות ?
4. קודם כל כל אחד מכם כיזם שרוצה ליזום בניה
5. משקיע שרוצה לאחוז בקרקע לצורך מכירתה ברווח בעתיד
6. רוכשי מגרשים שמתכננים לבנות לעצמם בית לקראת פרישה או כבר עכשיו
7. קבלני פיתוח
8. קבלני בניה
9. שוכרים (חקלאים, חוואים,מפעילי אטרקציות ועוד…)
   כיזמים ובכלל כתפיסה עסקית – אני ממליץ לכם תמיד לשאול שאלות פתוחות … – שאלות פתוחות פותחות דו שיח, דו שיח מקרב את הצדדים ונותן לכם אפשרות לשמוע דברים שאולי לא עלה בדעתכם לשאול והם חשובים לעניין העיסקה או המו”ומ שלפנייכם .
   כיזמים – תמיד צריך לחשוב מחוץ לקופסא
   למה ביל גייטס הוא היזם אחד ממשקיעי הקרקעות הגדולים הארה”ב ואל רשימת בעלי הקרקעות הגדולים נמנות משפחות האצולה האמריקאיות העשירות ביותר הכוללות בן היתר את טד טרנר, משפחת פורד ועוד רבים אחרים ?
   הם יודעים את הסוד הכי גלוי בעולם (שאף אחד אחר לא נותן את דעתו עליו) – “ לא מייצרים יותר קרקעות” !
   *בפוסטים הבאים אדבר כמובן על יתרונות נוספים של היזמות כיזם קרקעות אולם אין זה אומר שאני פוסל את הנדל”ן המסורתי (עסקתי בכך שנים רבות) , יזמים רבים מעדיפים להרגיש את האקשן , את ההפעלה של אנשי המקצוע וליצור יש מאיין “יש בזה יותר אנדרנלין” אמר לי יזם (הוא לא חשב באותו רגע על פיתוח קרקעות -רק על פליפ)
   כל יזם/משקיע צריך למצוא את אופי המשקיע שלו (עצלן, חרוץ,מופנם,מוחצן וכו’) אקדיש לכך את הפוסט המסכם שלי כיזם השבוע
   בתמונה – “מכונת הכסף” שהפיקה לי הכנסה חודשית של 300 דולר
   נקודה למחשבה – כמה מכונות כאלה צריך בשביל לכסות לך את כל ההוצאות החודשיות שלך ?
   מחר נדבר על פיתוח קרקעות – להתראות